敷地設定と建蔽率

このような場合、建築基準法では敷地は自由に設定できます。HY様の場合、敷地が行動に接する必要があるため、特別な理由がない場合は宅地と青い私道部分で考えるのが普通だと思われます。

設定した敷地全体です。

法律によると、雑種地（ざっしゅち）は、

「いずれの地目にも該当しない土地」

となっています。（不動産登記事務取扱手続準則 第68条23号）

２２種類の地目は以下の通りです。

　田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園

地目は、その土地の現況や利用目的に重点を置き、部分的に差があっても土地全体としての状況を観察して定めますが、上記の２２種類の何れにも該当しない場合には、「雑種地」として取り扱います。

典型的な例としては、駐車場、野球場、ゴルフ場、飛行場等がありますが、

店舗や事務所の駐車場のように、建物の敷地としての利用が主で、駐車場はその付随的なものに過ぎないと認められる時には、駐車場の部分も含めてその土地全体をひとかたまりとして「宅地」として取り扱います。

確かに、ややこしい話なんですが、建築基準法、つまり建築を行うに当たっての許諾に関しては「地目」は関係ないんです。「自分の土地」であれば、「敷地」を「想定」して建ぺい率、容積率、各、斜線制限などを検討します。地目は「課税」を決定する場合に重要になります。宅地が一番高い訳ですから（意外なことに地目で決定しませんが）取りたい側は宅地にしたいでしょうけど、佐山さんが仰るように駐車場を、わざわざ宅地にする必要はありません。でも建築計画に当たる敷地として考えるのは全く問題が無いということです。

それよりも大切なことは「用途地域」なのです。基準法では都市計画に従って建ぺい率や容積率の算定を行います。また市街化調整区域では基本的には農家などの限られた人しか住宅を建てることが出来ません。仮に市街化調整区域で宅地になっていて中古住宅を購入した場合でも「開発許可」が基本的に必要になります。また建築の制限を受けることがあります。

元に戻って整理しますが、図に示された計画であれば「敷地は公道に接している」状態です。

URBAN GEAR / アーバンギア　本多

こんにちは。クサノユカリ建築設計室です。

対象となるのは、相談者様が宅地と設定された部分だけです。
後、青色で書かれている公道との接続部分は、建築基準法で「接道義務」というものがありますので、最低でも2ｍ以上の幅でつなげるようにしてください。
（2m幅より狭いと、建築物が建てられません。）

ご参考になれば幸いです。