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2階床が高い家

初めて相談させていただきます。

現在検討中の土地は、高台で眺望が良い土地なのですが
隣接する家によってその眺望がほとんど見えません。
そこで、建物の高さ制限ギリギリまで詰めて
2階LDの床高さを隣接する家の屋根と同じぐらいまで上げられないか検討しています。
詳細は添付のデータ(土地の簡易情報、建物のラフイメージ)をご覧ください。

そもそも、2階の床高さを6.5mまで上げることが、建築の制約やコストの中で可能なのか
プロの皆さんのご意見を伺えれば幸いです。

ちなみに敷地面積102㎡、建ぺい率60%、容積率100%
第一種低層住居用で日陰規制は1.5m、5m:3時間、10m:2時間
不整形の角地、接する道路(南西、北西)の幅は5m程度となっています。
建築費用は1,700~2,200万円をイメージしています。

以上、今後とも何卒よろしくお願いいたします。
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31件

星マーク
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2014年 4月 9日
高さ設定について
詳細の寸法により検討は必要です
最高高さが10mに押さえられれば、後は斜線規制に引っかからない計画を考えれば可能性があると思います

コストについて
お考えの予算では、現在の情勢を加味して考えるとかなりローコストの仕様で、実現には厳しいご予算だと思います
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2014年04月09日

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(有)佐野建築工房様

早速のアドバイス、本当にありがとうございます。
まずは不可能ではないとお聞きできて、とても嬉しく思います。

予算は、とある不動産の方から3階建は最低1700万と伺い
+500万までを範囲とさせていただきました。

もしお手数でなければ、このプランではどの程度の費用が見込まれるのか
非常に大雑把で構いませんのでお教えいただければ幸いです。

星マーク
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2014年 4月 9日
初めまして。佐野建築工房ともうします。 一階が吹き抜けの三階建てもあるので理論的には可能だと思いますが、構造的には木造の場合最大3メートルの所に桁を通して構造ベニヤや筋交いを受けなくてはいけないのでステップフロアの層に梁桁をとおしておけばいいと思います。
農家の家などは普通に4mの柱を使ったりするので吹き抜け部分の補強さえ考えれば問題はないかとおもいます6.5m を6mにおさえると4m柱がつかえるのでコスト的に有利だとおもいます。大工目線ですいません
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2014年04月09日

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(有)佐野建築工房様

早速のアドバイス、本当にありがとうございます。
現場を受け持つ方のご意見こそ貴重で参考になります。

まずは不可能でないことが分かりひと安心しました。
50cmでコスト削減に繋がるのであればぜひ検討したいと思います。
他にも思いつかれることがありましたら是非お教えください。

本当にありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2014年 4月 9日
木造住宅は軒高(最上階の梁高さ)が7mを超えると大きな制約を受けます。法的、ご予算、両面から考えて難しい(ほぼ不可能)です。屋上リビングダイニングを設けて景色を眺めるよう計画されたらいかがですか。
矢印
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2014年04月09日

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アドバイスわざわざありがとうございました。

以前屋上リビングも検討しましたが、夏と冬はほとんど使えず
実際の使用頻度は少ないというご意見をいただいたことがありました。
現在検討している物件は毎日見たくなるほど素敵な眺望なので
できれば屋内で、と考えています。

今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayuさん

はじめまして。桑島建築事務所の桑島と申します。

資料から読み取れた範囲で回答しますね。

■建物高さについて
 この建物の場合高さ制限は、北側斜線、道路斜線、軒高が7mを超えますので日影規制に適合する必要があります。以下それぞれについて回答します。

1)北側斜線
 北側道路からの北側斜線は問題なさそうですが、建物から北東側隣地境界へ向かって真北方向への距離によってはNGになるかもしれません。
 最高の高さが9.8mですので、北側斜線の真北方向へ必要な距離を逆算すると

 (9.8m-5m)/1.25=3.84となります。
 
 安全側を見て北東側に面する一番高い9.8mの部分から、真北方向へは約4m必要となります。

2)道路斜線
 北西側の道路車線は問題ありません。
 南西側は敷地と道路との高低差及び道路境界と建物との離れが不明確ですが、敷地と道路との高低差が無いと仮定すると、道路境界と建物の離れを1.5m以上確保できれば問題ありません。ただし、緩和規定を用いますのでフェンスや塀の作り方に制限が生じます。

3)日影規制
 軒高が7mを超えますので日影のチェックをする必要がありますが、ご提供いただいている資料だけでは判断が難しいというのが現状です。

■2階の床高さを6.5mまで上げることについて
 技術的には問題ありません。

■コストについて
 建物のボリュームは3階建て相当になりますから、コストは割高になるとお考えください。

 いわゆる坪単価で概算の予算を計画される場合は、70万~75万(税込)/坪と必要とお考えいただいた方が良いでしょう。

 余談ですが、建築の場合は基本的に外税ですので設計事務所も工務店も税抜きで物の値段をとらえてしまいます。

 消費税が8%となりましたので、依頼される設計事務所や工務店へは”税込みでいくら”と希望の予算を伝えてください。

 ちなみに、一般的にローコストといわれる建物も、税抜55万円/坪の場合税込では約60万/坪となりますから、3%の増税は厳しいですね。

以上、長文・駄文失礼しました。
的を得ない回答の部分があると思いますが、ご容赦くださいませ。

ご参考にしていただければ幸いです。








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2014年04月09日

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詳細な情報提供、とても具体的なアドバイスありがとうございます!
お教えいただいた全てが私の知りたかったことで、本当に助かります。

確かに北東は厳しそうですね。
もう一度検討しなおしてみたいと思います。

コストについてもうっかり税込か税抜きかを意識することを忘れておりました。
お教えいただいたコストイメージで再度考え直してみたいと思います。

星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayuさま

おもしろい断面計画ですね!
第一種低層ですので、北側斜線もしくは、高度斜線があるかと思います。
今回敷地に対して北がふれている状態ですので、東側境界線からも北側斜線がでてきます。
東側境界線と建物の距離が不明ですが、仮に1mぐらいとすれば厳しいのでは思います。
北側斜線であれば天空率で検討は可能ですが、高度斜線であれば屋根の形状を変更しないと
いけないかと思います。

また個室の天井高さが非常に高いので、柱等のサイズが大きくなりコストアップにつながる要因
となるかと。断面図をみる限り3階建てになりそうですので、構造計算費用も発生するかと思います。中のプランが、仕様が不明ですので、コスト的には判断しかねますが、シンプルなものであれば可能のような感じはしますが。
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2014年04月09日

gakimayuのプロフィール写真

親身なアドバイス、本当にありがとうございます。

北側斜線の認識が甘かったようです。
再度検討してみたいと思います。

コストについてはまだ仕様が白紙に近いので、そこも早急に考えていきます。

今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayuさま 初めまして。
TOSAKAの冨永です。

現地のロケーション等を確認できないまま、ご質問にお答えする自信はありませんが。
眺望を優先するあまり、住居として大事なものが見えなくなる可能性があります。

眺望を眺めるポイントを変える。例えば、屋根上を眺望の良いガーデニング、BBQ・ピザ窯のできる屋上テラスにするなどで、高さと規模を工夫すれば良いかもしれません。

現土地は、土地の高低差による基礎形状、建物の形状がいびつな場合は、コストが多めにかかります。土地選びを再考したほうが良いかもしれません。

当方は、近畿圏であれば、土地選びからアドバイスできますので、一度ご相談ください。

一級建築士事務所 TOSAKA 代表 冨永千弘
http://www.to-saka.com
〒577-8505 大阪府東大阪市御厨栄町3−1−35
大商大アントレ・ラボ
TEL. 06-6783-0570
FAX. 06-6784-0049
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2014年04月09日

gakimayuのプロフィール写真

貴重なご意見ありがとうございました。

説明不足ですみませんでした。
3階建てでなく、あえて2階建てとしているのは
家の生活時間の大半を占めるLDKを充実させたく
一般的なLDKよりも大きく取りたい、という意図がありました。
3階建てではどうしても1フロア当たりの床面積が減ってしまうので。

ご指摘の通り、住居として欠かせない部分もしっかり見ていきたいと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayu 様


はじめまして、bw-architects(ビーダブリュアーキテクツ)の岩成と
申します。

緑色部分がバルコニーで宜しいんでしょうか?
そうしますと北西側の道路斜線が一部NGとなるような気がしますが
前面道路に対してNGな部分の割合が少しだけですので天空率を
使えば大丈夫だと思います。
北側斜線については北側道路だけでなく北東側隣地境界線からもかかって
きますので恐らくこちらで一部NGになるのではと思います。
北側斜線の場合は緩和処置がないため高さを低くするか、かかっている部分を
けずるかしか方法はありません。
日影規制については、入力してみないとなんとも言えませんが
東西方向の間口が敷地に対して広いためNGとなる可能性があります。

工事費といった部分では延べ床面積が法定面積内でおさまっているのであれば
外壁面積が増えることとステップフロア部分でお金がかかりますがローコストの
仕様であれば予算内で可能だと思います。

あと気をつけなければいけないのは1階の空調効率が悪くなりますので
電気代がかかるかもしれません。あとは照明のメンテナンスの問題が
出てくるかもしれません。





宜しくお願いします。
矢印
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2014年04月09日

gakimayuのプロフィール写真

詳細なところまでアドバイスいただき、本当にありがとうございました。

ご指摘の通り、道路斜線、北側斜線は再検討させていただきたいと思います。

また、実際の生活シーンでの懸念点もお教えいただいてとても参考になりました。
この点もしっかり考えていければと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayu様

はじめまして。小島真知建築都市設計事務所の小島真知(こじま・まさとも)と申します。
ご質問に対する回答としては、下記のようになります。

・建物を南側に寄せるようにすれば、基準法の高さ制限をクリアして建設することは十分可能だと思います。
・建物高さが高くなるので、通常の2階建て住宅と比べてどうしても構造材・仕上材の量が増えてしまいます。減額のためのご協力をいただければ、コストはギリギリといったところでしょうか。

私の事務所で設計した「七国山の家」は、まわりは2階建て住宅ばかりの第一種低層住居用地域内に建設した木造3階建ての住宅です。

http://www.masatomokojima.jp/works/nana/nana01.html

参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。
矢印
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2014年04月09日

gakimayuのプロフィール写真

参考事例もご紹介いただいて本当にありがとうございます。
早速拝見させていただきましたが、とても趣深い素敵な家ですね。

まだまだ土地探しの段階ですが、実際の家の方も具体的にイメージしていきたいと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
法的なことで気になったのが、斜面地に立つ、ということ。
敷地の状況がわからないのですが、
平均地盤が下がるのではないかと思われます。

いまの図面が、最高高さを9.8mにしているということは
おそらく10mの『絶対高さ』が規定されている地域だと思いますが
その場合、これでは当たります。

道路斜線は道路の中心高さから算定しますので、
南側からの斜線も当たるんじゃないでしょうか。

軒高も平均地盤から算定するので、1階の『個室』と書かれている
下屋の部分の軒も7mを超えている可能性があります。

構造をなにでお考えなのかわかりませんが
コストについて一般的な話をすると
木造なら、階高が高くなると部材の費用、搬入、施工の費用等
高くなります。

RCなら階高は関係ありませんが、木造よりもコストは割高になります。
しかし、スキップフロアとかを考えておられるのなら
RCのほうが自由度があると思います。


以上、ご参考まで。




                     戸村建築事務所
                     一級建築士 戸村 直登
                     dfikz204@kcc.zaq.ne.jp
i
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2014年04月09日

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プロの方ならではの具体的なご指摘、非常にありがたく思います。

短時間で大雑把に作ってしまったので、おっしゃる通り絶対高さに問題ありそうです。

木造を考えていましたが、RCなど他のものも念のため勉強しておきたいと思います。


今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayu様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

図面を見させて頂き、気になったのですが、道路斜線、北側斜線、高度斜線の制限はクリアしておりますでしょうか?
規制の内容にもよりますが、厳しいように感じます。

本題ですが、2階の床高を上げることについては規制はありませんが、1階の居室の天井高が高くなる分、居室の排煙などに気を付けなければなりません。
もちろん建物の高さが高くなる分、コストは割高になります。階段の段数が多くなり面積も増えますので、実際に使用できる居室面積も減ってしまいます。

上記のようなデメリットもありますが、非常に面白い計画ですし、デメリットを補って余りある計画であると思いますので、ぜひ実現してください。

宜しくお願い致します。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
 祐建築設計室 一級建築士事務所
 代表 吉田 祐介
 TEL.FAX:050-3497-8125
 E-mail:yu.architects@gmail.com
 HP: http://yu-architects.jimdo.com/
 FacebookPage:www.facebook.com/yu.architects
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
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2014年04月09日

gakimayuのプロフィール写真

励ましのお言葉までいただき、本当に嬉しく思います。

他の方もご指摘いただいていますが、斜線制限は多々問題があるようです。
ここについては再度検討したいと思います。

また排煙や階段の面積など、素人の私には思いつかない部分もお教えいただき本当に助かります。
これらの点についてもちゃんと考えていきたいと思います。


今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayuさん

新宿で高品質でローコストの注文住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬ともうします。

今回の計画地では、軒の高さが7mを超えると、日影規制の対象となります。
しかし、ご安心ください。
北側に道路がありますし、5時間、3時間 の規制ですので、なんとかなると思います。

詳細は、敷地測量図、真北測定をしないと、正確には判断できませんが、ご希望の住まい
のサポートを致しますので、下記まで、直接メールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、よろしくお願いいたします。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/
注文住宅、賃貸併用住宅:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/
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2014年04月09日

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わざわざご助言頂きありがとうございます。

すでに他の方々からも斜線制限や日影規制をご指摘いただいていますので
まずは自分で斜線制限を再検討すべきと考えています。

家のことを根掘り葉掘り考える事ができる一生に一度のことなので
少し面倒な事も、とても楽しく感じています。


今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
はじめまして。
豊田建築設計室と申します。

既にだいぶ検討されている様ですね。
他の方からのアドバイスで重複してしまうかもしれませんが、道路斜線や高度斜線、平均地盤面などの問題がクリアされていれば可能だと思います。
水回りを1階にすることは、むしろコストを抑えることにもなりますし、1階と2階の間をスキップフロアとすることも有効ですね。

ここまでイメージができていれば、後は好みの雰囲気の建築家に会ってみるのがいいと思いますよ。
矢印
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2014年04月09日

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わざわざアドバイスいただいて本当にありがとうございます。

まだ検討を始めて日が浅いため、斜線制限などとても粗のあるものになっています。
本当は専門の方におまかせするべき内容かもしれませんが
せっかくの自分の家なので、目途付け程度であれば自分で楽しみながらやってみたいと思います。

斜線制限も加味した上で妥当性を検討できれば、ご指摘の通り建築家の方についても検討を始めようかと思います。


今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayuさん

木造の建物で階高を決定する要素に使用する柱の径が関係する時があります。
木造2階建ての場合、4号建物と言って確認時に構造計算を添付しなくても
確認が通りますのできちっとした構造計算をせずに建てられていくケースが
多く見受けられますが、通常の柱径、階高さであればそれほど問題には
なりませんが、階高が異常に高くしなければならない場合とか、吹き抜け部分の
柱高さが6mとかなる場合は柱の細長比を検討して使用する柱の径を
計算で検討しておく必要があります。また構造耐力壁の高さ限界も壁幅に対して3倍までが
限界ですから、その辺も検討しておく必要があります。
お尋ねのおうちのイメージでそのままは難しいかもしれませんが、可能かどうかは
検討しないと今のところはわからないというのが回答です。
鉄骨等構造を変えればこういったイメージも可能ですが、コストがかかるかと思います。
以上回答になりましたでしょうか
矢印
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2014年04月09日

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専門家の方ならではのご指摘、非常にありがたく思います。

普通の家よりも構造にしっかり配慮しなければいけないことがよく分かりました。

今後具体的な話になった際にはご助言を活用させていただきたいと思います。


今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayuさん。

はじめまして。
ヨコイツトム建築設計事務所の横井といいます。
以前、2階にLDKをもってきた住宅を設計させていただいたことがあります。


敷地周辺と条件といただきました資料を見ますと、高さは北側斜線・日影・平均地盤面にて影響があります。

北側斜線については、建物の真北にある境界から5m+境界から離れている距離×1.25という高さの制限があります。
道路側につきましては、問題なくクリアできるかと思いますが、北東の隣地境界線においても建物から真北に向かった距離で先程の計算が必要となります。
建物の南東は高さの制限が厳しいです。


建築費のことを考えますと、仕上材についてもある程度の質感を保ちたいということでしたら木造をおすすめしますが、お考えの2階の床の高さですと柱の小径が一般的な住宅よりかなり太いものを使用することになりコストアップや床面積のロスにつながります。


法規での高さの規制が厳しいこともあり、お考えの形状のままというのは難しいかもしれません。
しかし、眺望が良いところで気持ちよく毎日を過ごしたいというgakimayuさんの思いが伝わってきます。その思いをプロにぶつけ、高さでなくアイディアで解決していただける方法を見つけてもらうというのはいかがでしょうか?

敷地を拝見させていただいておりませんので詳しいことはわかりませんが、例えば南西の道路からも眺望がよいかもしれません。

また眺望はLDKのバルコニーに出て望む、LDKは空を眺めて過ごすというのも気持ちの良いかと思います。

今後、高台ということで勾配のある敷地でコスト面との戦いがあるかと思いますが、gakimayuさんにとって素敵な住宅が実現しますことをお祈りしております。


ヨコイツトム建築設計事務所  横井 努
矢印
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2014年04月09日

gakimayuのプロフィール写真

アドバイスだけでなく励ましのお言葉までいただき、本当に嬉しく思います。

ご指摘いただいたように、斜線制限についてまだまだ検討が至っていないため
大きなプラン変更も視野に入れながら考えをまとめていきたいと思います。


今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
はじめまして、荻原設計の荻原と申します。

建築形状にもよると思いますが、2階の床高さをあげることは
問題ないと思います。
高さがたかいことによって外壁、内壁の面積は増えますが、
床面積の増加よりコストアップ要素は少ないともいます。

構造形式にもよりますが、階高が高くなった場合に留意しなければ
ならないのが、柱の細長比です。

建築基準法では施行令43条6項に有効細長比の基準が定められています。
有効細長比≦150
有効細長比=断面の最小2次半径に対する柱の長さの比

というものです。

当事務所のホームページは下記となります。
http://www.masashiogihara.com/
もしご興味をお持ちいただけましたらぜひお声掛けください。
宜しくお願いいたします。


荻原設計 荻原雅史
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2014年04月09日

gakimayuのプロフィール写真

具体的なアドバイス、本当にありがとうございます。

課題が色々見えてきましたので、もっと具体的に検討を進めていきたいと思います。
その中で今回ご指摘いただいた柱の条件についても留意できたらと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

2014年 4月 9日
gakimayuさま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

gakimayuさん の おっしゃる
2階の床高さを上げる方法は、やはりコストの面で不利です。
わたしは、おすすめしませんね。

図面にあります スキップや床下収納は
容積率の対象にならないよう、考えられたのだと思いますが
他にも 容積率の対象にならない床部分があります。
地下室です(半地下状)
地面(平均地盤面)から天井面が1m以下で、延床面積の1/3
までは、容積率の対象になりません。
この緩和規定を有効に活用されては、どうでしょう。
半地下状になりますので、コストもそれほどかかりません。

全体の高さ(施行体積)もおさえられて、日影規制の対象外
にもできるはずです。

いかがでしょうか。

ご相談はお気軽に。
http://www.socius.co.jp/
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星マーク
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2014年 4月 9日
gakimayu さま

こんにちは。

「2階床が高い家」のご相談を読ませていただきました。

記載されている内容はワクワクさせるポテンシャルを感じます。
楽しそうな住宅になりそうですね。

条件から理想を実現するためには、ぶれないコンセプトとシンプルな形状や仕様を追求することが求められると思います。

ラフプランから推察できることは、
1. 建蔽率60%をなるべく利用して敷地形状に合わせて2階建を基本とした。
2. 屋根形状はきっと日影や道路斜線の影響やコストを考慮した。
3. 2階床を6.5mに設定すると1階の天井が非常に高くなるので、1階の床を上げて、スキップフロア形状とした。
4. 階段の段数減とキッチンの天板高さとダイニングテーブルの高さを合わせて調理する人と食べる人の距離感を考慮した。


一つだけ思うところをお伝えします。
容積率100%という条件と、床高さを6.5mに設定することを考えると
1階が30㎡くらいの3階建とすることが自然かもしれません。
もし車を置く場合は駐車スペースも確保できるかもしれませんね。
その場合、敷地が角地なので駐車スペースの位置は建物の配置と合わせて検討が必要になりそうです。

ラフプランを見ながら何が本当に良いか考えるだけでも楽しくなれますね。
素敵な住宅ができることを願っています。

矢印
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ユーザーの返答

2014年04月09日

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こちらの意図までご検討いただき、本当に嬉しく思います!

あえて2階建てにこだわったのは、家の中で過ごす時間が最も多いLDKを
かなり広め(40㎡程度)にしたく、3階建てでは難しいと思った次第ではありますが
ご指摘の通り、少しだけ狭くすれば3階建てで他の箇所が充実する可能性も見えてきました。
さっそく考えたいと思います。


今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
2階の床を高くした経験がありますので、その経験を踏まえてアドバイスさせていただきます。
図面を見させていただくと2階の床高さは道路から6.5mなので、道路斜線(特に南西側道路からの規制に抵触する)という高さ規制により、2階リビングは道路から遠い位置にしなければなりません。
それをクリアした位置であれば、2階を高くする事は可能ですが、その場合には、1階の天井を高くするよりも、1階の床を高床にしてその床下空間を有効に利用する事をお勧めします。過去に、この様な家を建てた経験がありますが、利点としては、
1、木造の場合には、足固め工法で建物の足下を強化する事が出来る。
2、高床にする事で、1階の陽当たりと通気がよくなり、また湿気対策になる。
3、柱を、経済的な長さで使用出来る事で、建設費のアップを抑える事が出来る。
などです。
添付図面の様な建物構造の場合に、木造であるとすると、きちんと木構造に精通している建築家でないと、構造的なデメリットが大きくなる危険がありますので、注意が必要です。
充分な説明ではありませんが御参考になれば幸いです。また、補足質問等あれば以下まで御連絡いただければ幸いです。
アーキネットデザイン 市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
矢印
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ユーザーの返答

2014年04月09日

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私の稚拙なプランを尊重しつつ、効果的なご提案をいただき本当にありがとうございます。
ご経験豊かなプロの方ならではの視点で、非常にありがたいです。

さっそくお教えいただいた可能性を模索してみたいと思います。



今後ともよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年 4月 9日
はじめまして、大阪で設計事務所をしております
4建築設計事務所の坂本と申します。

今回ご相談いただいております案件でポイントになってくるのが下記となります。

01_北側斜線
02_道路斜線
03_日影規制

01は第一種低層住居専用地域の場合 北側境界から斜線制限がかかってきます。
建物の配置計画によるので目安としてですが、北東側の隣地境界から南側は境界から建物の離隔1Mでおよそ7M程度が建物の最高高さとなります。
→こちらに関しては北東側境界から真南方向は建築しない(もしくは高い部分を設けない)ことで解決できます。

02は前面道路の反対側境界から斜線制限がかかってきます。
建物の配置にもよりますが境界側の建物高さは道路高さより8~9M程度が最高高さとなります。
→今回の計画地の場合、眺望の良い側は道路のレベルも低いため、斜線制限内の高さが眺望を確保できるかによるかと思われます。

03につきましては具体的に敷地形状と建物ボリュームを出して検討してみないとなんともいえませんが、西側、北側は道路があるため日影としては有利で、東側の境界との関係を調整すればなんとかなりそうです。

ご予算にかんしては割り切ったお考えを頂ければ不可能では無いと思いますが
01~03の条件を満たして眺望が確保できるよう検討していく必要があります。


近畿圏内であれば、具体的な敷地等頂ければ弊社で検討させていただく事は可能です。
ご相談等直接お電話でも問題ございません。

HP/http://www11.ocn.ne.jp/~yon/
Tel / 06-6809-7114

それぞれの敷地に、それぞれの制限があるように、それぞれの魅力があります。
眺望だけにとらわれずに、敷地形状や家族構成、ご要望をトータルにお考えの上ご検討頂ければと思います。



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2014年04月09日

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細かい部分までご検討いただいて本当にありがとうございます!

とても分かりやすくご説明いただいたおかげで、懸念点が非常に具体的にわかりました。
ご指摘いただいた3つのポイントをまずは自分で検討したいと思います。


今後ともよろしくお願いいたします。

2014年 4月 9日
はじめまして.

大阪で設計活動をしております,水谷です.
どんなことでも,お気軽にご相談して下さい.

経験豊富で,数多くの住まいを手がけております.
大改造!! 劇的ビフォーアフターに「匠」としても,出演(2009年)いたしました.

図面では,まわりの道路状況のレベルが,詳しく分かりません,
詳細な資料,写真などがあれば,より具体的に検討出来ますので,
ありましたら,拝見させていただければと思います.

ただ,かさ上げすれば,仰られるように眺望はよくなると思いますが,
建物の面積等によりますが,コスト高が気になりますね.


ご連絡お待ちしております.

では,よろしくお願いします.


水谷嘉信

水谷嘉信建築設計事務所

〒532-0011
大阪市淀川区西中島1-9-16、ストロングビル801
TEL:06-6308-0524 
FAX:06-6308-0625
mizutani@archm.com
http://www3.ocn.ne.jp/~archm/
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2014年 4月 9日
添付の図面のように基礎部分を大きくするのはコスト的には不利です。床下収納は必ずしも基礎の部分に設けず、スキップフロアー下や他の部分を有効に、且つ出入し易い場所の検討もあきらめずにしたいですね。高さについては定尺の長さの柱を有効に使ったり、部屋の高さを埋める壁の材料取りでも規格寸法を単位として決定することがコスト減に繋がります。
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ユーザーの返答

2014年04月10日

gakimayuのプロフィール写真

具体的なアドバイスまでいただき、本当にありがとうございます。

他の方からもご助言頂いているように、無駄な要素が出やすい間取りはやめて
なるべく定尺で構成できるように見直したいと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

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2014年 4月 9日
はじめまして、一級建築士事務所まんぼうの一條です。
相談内容を読ませて頂き、家造りの一助になればと思い、応募させて頂きました。
理想のお住まいのイメージは納得です。眺望の良い高台ということで、是非その利点を活かした住まいを実現したいところですね。アドバイスについては、私が読み取った以下の条件を元に書いていますので、間違いがございましたら多少の食い違いがあることをご了承ください。
・敷地周囲は南東方向へ向け下っている(断面図右手が南東方向)
・敷地図のクリーム色+緑色の部分が建物
・建物のうちグリーンの部分がバルコニー
・建物の規模は延床30坪程度

まず、計画案について感じたところをまとめました。
1)予算についてですが、規模的には木造2階建てで且つメリハリを付けた設計をすれば、予算の工事費で建築可能かと思いますが、余裕はない印象です。敷地の現状によっては、擁壁の築造にコストが掛かり、それを工事費に見込む場合は、予算が厳しくなりますし、添付の断面図1階の上床部分をどう作るかによっても、予算が厳しくなりそうです。また、昨今防火サッシの値段が非常に高くなっていて、今回の敷地が準防火地域等の指定を受けていると、サッシの大きさや、数量を吟味する必要があります。

2)建物の高さ等についてですが、第一種低層住居専用地域ということであれば、それぞれの道路から道路斜線により高さを制限されます。前面道路幅5M程度であれば、道路境界付近でおおよそ6.25M程しか建てられませんので、南西側の建物の高さが心配です。更に同地域の場合、高度斜線制限という制限がかかるのが一般的です。もしかかるとすると、第一種か第二種の高度斜線がかかることが多く、真北から真南方向へ斜線の制限を受けます。今回の敷地の場合北側に道路があるので高度斜線に対して有利な敷地ですが、北東の隣地境界線からの斜線制限を注意する必要があり、計画案の屋根形状に注意が必要です。

3)ステップフロアの部分ですが、この部分を小屋裏収納として考えて2階建てという計画だと思いますが、最近小屋裏の扱いがうるさくなっていて、行政によっては中間階の小屋裏収納が認められない場合があります。その場合今回の計画案だと3階建てとなり、予算が厳しくなります。

上記のように、予算に余裕が有るわけではありませんし、法規的な調査が必要だと思いますが、
この土地に対するストレートな思いをカタチにした、理想の住まいを考えることは可能ではないかと感じます。工期的な条件がわからないので、安請け合いはできませんが、条件を整理し優先順位を確定して、満足行く住まいづくりを行っていただきたいと思います。

以上長くなりましたが、ご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせください。


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2014年04月10日

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細かいところまでご検討いただいて本当にありがとうございます!

他の方もご指摘いただいているように、斜線制限の検討に不備があったので
まずはそこを再度考え直したいと思います。

加えてコストに関する懸念点も色々お教えいただき非常に助かります。
まだ仕様は白紙に近い状態なのですが、ぜひお教えいただいたことを参考にしたいと思います。


今後ともよろしくお願いいたします。

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2014年 4月10日
松居建築設計工房の松居です。

立地条件を鑑みますと軒高7m超えで近隣説明し日影規制をかけても何とかいける場所なのかもしれません。(北側西側が道路のため)
しかし建築する場合トータルコストを考えなければいけません。
具体的に場所を見たわけでないのでどれ程眺望が良いのかわかりませんが・・・・・・
例えば延床30坪で予算2.000万円とした場合、67万/坪となるわけですが、断面のゾーニング計画のように基礎は高くする、1階の階高は上げる・・・という計画はコスト的に難しいと考えます。(ちなみに設計監理料¥200万)
基礎は通常通りとし、1階個室ゾーンの階高を高くしその上にLDKゾーンを設け、北側をスキップフロアとしてLDKへアプローチさせる・・・・
それくらいに考えないと厳しいと考えます。
いわゆるその全体のご要望に応えるのが我々の仕事のわけですが・・・。

ではよろしくお願い申し上げます。
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2014年04月10日

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色々ご検討いただきありがとうございました。

無知が故の無駄だらけな計画でご相談してしまい申し訳ありません。

まずは法的に不可能ではないということが分かっただけでもありがたいです。


今後ともよろしくお願いいたします。

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2014年 4月10日
初めまして
都内を拠点に全国で設計をしています、SIAの岩間と申します。

ご希望の2200で税別設計料別であれば不可能ではないかと思います。ただ、建築家と造る住宅はパッケージ化された物ではないので、量産化された住宅の様なコスト感覚で進めるのはなかなか厳しいです。

以前宝塚で設計した物件も、条件、予算が近い内容です。
ご興味がありましたらご連絡いただければと思います。
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2014年 4月10日
gakimaruさまへ

ラフイメージ拝見しました。
計画案は実質3(~4)階建て相当建物とみなされる可能性のある建物と見ましたのでご連絡します。

1.建築の制約について
第1種低層住居専用地域の場合、絶対高さ、日影、道路斜線、北側斜線以外に建設地によっては、役所より壁面後退や高度斜線による高さの規制や景観規制もあるので再確認して下さい。

2.コストについて
2階の床が木造の一般的な住宅の3階の床に相当することから、鉄骨造の建物と思います。
コスト的には更なるご検討を要する建物と思います。

くろふね建築研究所 杉原 生広
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2014年04月10日

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分かりやすいご助言ありがとうございます。

コストに関してはこれ以上は難しいので、なるべく抑える方向で考え直したいと思います。



今後ともよろしくお願いいたします。

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2014年 4月11日
初めましてDesign Labo LA Commu(でざいんらぼ らこみゅう) 齋藤です。

◎2階床が高い家について

宅地希望エリア神奈川県との記載がありましたので今回のケースで受ける高さ制限は
・道路斜線制限
・日影規制
・高度地区(第一種高度地区)
が該当すると思います。

・道路斜線制限(高さ基準:前面道路)
道路に高低差があり南西側の高さ確保が難しいと思いますので、天空率※を採用した上でラフイメージのような形態に近づける方法がいいと思います。

※天空率
天空の占める立体角投射率のことをいいます。ある地点からどれだけ天空が見込まれるかを示し、100%が「全方向に天空を望む」状態、0%が「天空がすべて塞がれた状態」です。

・日影規制
等時間日影図算定※をしてみないと確定的なことは言えませんが北側に道路があり条件が良いので問題ないと思います。

※等時間日影図
午前8時から午後4時までの各時間ごとの日影を描き、あるひとつの場所がどのくらいの時間影になっているのかを描いた図面のことです。
たとえば、8時と11時の日影が重なる部分は、3時間日影になる部分となります。
この日影図をもとに同じ時間だけ日影になる点を結んだものを等時間日影図といいます。


・高度地区
高度地区の制限がかかると思いますが北側道路境界線(横浜市を除く)から外壁までの距離を確保することにより2階床高さを6.5mまであげることは可能です。

※高度地区(第一種高度地区)
高度斜線真北方向からの規制です。
北側の敷地境界からの規制ですが、北側に道路がある場合は道路の反対側の境界からとなります。(横浜市は道路中心から)

今回のケースでは道路斜線制限が最も厳しく、天空率検討での緩和を利用して最大限のヴォリュームを導き出すのが最も最良の方法だと思います。

gakimayuさんのご参考になれば幸いです。
他にも気になる点等ご連絡頂ければご相談に乗らせて頂きます。
よろしくお願いいたします。




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2014年 4月11日
gakimaryu 様 

はじめまして。
京都で設計事務所を開設しております、ラウムアソシエイツの宗本と申します。

1.建築の制約に関して
2階の床を上げることは、建築基準法上では特に問題ありません。問題となってくるのは建物全体の高さです。設計地盤面からの高さ規制ですが、北側斜線と道路斜線制限があります。道路斜線は道路からの壁面後退によって緩和を受け、北側斜線規制は、複雑な計算となりますが、天空率計算によって緩和を受ければ両者はクリアできるでしょう。これも実際に測量図と建物の形状、隣地境界線との関係から計算しなければ、何とも言えないのが実情です。この斜線規制に加えて、日影規制が軒高7m以上となるために、かかってきます。日影規制に関しては、設計をやってみながらぎりぎりのところでクリアする以外に緩和処置はありません。gakimayu様と同じような条件で設計いたしました住宅が、東京の「東高円寺の住宅」のタイトルで、弊社のホームページに掲載していますので見てください。

2,2階の床を高くした場合の設計について
1階は、眺望をあきらめて寝室や浴室、収納などに使われるのですが、2層分の階高があるために出来るだけ、絞って機能的な空間として設計し、2階(実質的には3階)の空間を思い切り開放して日当たりと眺望の良い豊かな空間とされるのが良いでしょう。そのために、コストの問題もありますが、6.5mまでをコンクリート造とし、2階から上を木造としてプラバシーを確保しながら、開放的なペントハウスで1日過ごすことが出来る住宅を提案します。コンクリートと木造の適材適所で地震にも強く、快適な住宅を作ることも出来ます。
ご諮問の資料から見ますと、南側のバルコニーのすぐ先に隣家の屋根がありますが、この屋根からの反射光や夏の照り返しも、かなり厳しいものになります。これをうまく避けるように開口部や床の高さを設計する必要があります。このような配慮を間違えると何のためにコストをかけて設計したのか分からなくなります。

3.コストに関して
1階階高を上げることで、実質2階分の空間がありますので、木造の場合は構造上も柱や梁の径が大きくなるため通常の階高で考えるより、当然コストは上がります。 また、階段の段数が多くなるため全体の床面積に対する階段の面積を占める割合が大きくなります。二階にLDを配置するのであれば使用頻度も高くなってきます。スキップフロアや吹抜けなどで階段を活用して、垂直方向に楽しめる空間としても面白いかもしれません。

以上のことを踏まえまして、いくつか乗り越えなければいけないハードルがございますが、gakimayu 様の予算範囲内であれば可能であると思います。
しかし、図面や法規の検討、現地での調査が無ければ、責任ある回答はできないのが実情であることを、ご理解願います。

株式会社ラウムアソシエイツ一級建築士事務所
代表取締役 宗本順三
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2014年 4月15日
はじめまして、お世話になります。
アトリエチョコレイトの大田と申します。

眺望が良い土地とのことで、それを活かせる住まいにできるといいですね。

日影規制に関しましては、詳細なチェックが必要となりますので、
計画・設計の段階で、建物形状の検討が必要となりますが、
2階の床高さを6.5m程度まで確保するということは可能と考えられます。

実際に、私の設計事務所の設計した木造住宅において、
開放的な空間とするため、5m以上の天井高さを確保したものがあります。

ただ、そのままですと壁面が、大きな風圧を受けることになる為、
構造計算によっては、その部分に木または鉄骨の梁(水平方向の材)などが必要になる可能性はあります。

コストに関しましても、十分な余裕があるとは言い難いですが、
空間の構成や使用材料にメリハリをつけることで、可能なラインだと思います。

今後、ローコスト(費用対効果の高い)住宅に力を入れていきたいと考えておりますので、
お気軽にお問い合わせいただければ、そのようなご相談に乗れるかと思います。
宜しくお願い致します。

大田真/atelier CHOCOLATE 一級建築士事務所
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2014年 4月16日

法規制約や予算コストを鑑みると、相当厳しいと思われます。

まず、断面的に床が3層ある場合は、2階建てではなく3階建てとなります。
3階建てになると法的な要求がふえまして、坪単価も確実にUP致します。

また、吹抜けやロフト等の法的床面積に含まない場合は階数に含まない場合もございますが、
実際に建設費を算定する際はその分、材料・手間がかかる事になりますので
目安としての坪単価にかける面積も施工床面積となります。

仮に、1階60%、中間階0%(実質は40%~60%)、2階40%の場合は(床下収納がない)
トータルコストとして102㎡×140%~160%×70万円/坪以上×0.3025(㎡換算)で
3000万円~3500万円となり相当厳しいものとなります。

法規的には、まず地盤面は建物のが接する高さの平均値ですので、
第1種低層住居地域の絶対高さ制限10mをそれでもクリアするか検討が必要です。

2階(最上階)床高が6.5mでしたら、非木造の陸屋根や弊社では雨仕舞い等でお薦めしませんがフラットルーフのコストUP方策を考慮しないと天井高さが確保できない恐れがございます。

日影規制や斜線制限等も(特に北側斜線)も、クリアさせるプランは厳しいと思われますが、
そのプラン等は無償でのアドバイスの範疇を超えていますので、
コンペ等にて、もう少し建築家を限定して選定なさることを提案いたします。

逆に申し上げると、他の住宅から突出しての建築を造れない(造り辛い)ように
法律を制定していて(景観調和をはかる)、
それでも造るのであれば、予算も突出する物になるということです。

少しでも満足できる家の実現を祈念致します。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=

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2014年 6月15日
gakimayu様
はじめまして田辺空間プロデュースの田辺昇と申します。
素敵なプランを考え中ですね。投稿されている情報だけてすと可能のように思えますが
北側斜線や高度地区の制限、隣接の道路幅、建物の境界線からの位置のよってリビングの空間がどれだけ確保できるかになります。
役所の建築指導課に問い合わせればより詳しい斜線、防火地区等の情報が得られます。(基本、何方でも問い合わせは可能です。)
詳しい情報がないので他のプランの提案は出来ませんが色々な考え方があるかと思います。
素敵なお家が出来るよう祈ってますおります。焦らずにプランをお考え下さい。
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