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家づくり相談

狭小の店舗ビル建築について

神奈川県の駅前の約30㎡の土地に古い店舗ビルが建っている場所を所有しています。
現在の建物がかなり古く、店舗ビルの建て替えを考えています。
★商業地域
★建ぺい率80%、容積率400%
★防火地区です。
★間口5m、奥行き約6mです。

現在も建物が建っている状況から推測するに、足場を組むスキマはないのではないか?とも思います。
①まず、この面積で3階建て店舗ビルの建築は可能でしょうか?現在両隣は3階建てが建っています。(内1棟は2,3年前に建て替えています)
②建築費用の目安を教えていただきたい。各工法によって、目安を示していただけると助かります。
③基本スケルトンの状態で借主の募集するので、内装は完璧なものは必要ありません。

アドバイス等いただければと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

専門家の回答

6件

2022年10月18日
こんにちは。約30m3敷地の建築計画相談を拝見しました。
こちらは横浜市中区の一級建築士事務所です。

狭小でも足場を用いない無足場工法で建築すれば隣地境界近くまで建築可能です。
工法別の概算予算です。(税込み、既存解体費は除く)

・木造耐火:2600万円
・鉄骨造 :3000万円
・RC造 :3300万円

参考にしてください。

ECショップサイト
https://kanlabono.com/products/
事務所ホームページ
HP : https://kanlabono.com/
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
矢印
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2022年10月18日
狭小はバッチリです。
杭打ちやクレーン車回転は間口5.5m
有ると最低回転できます。足場にレールくっ付けてやるとうまく行きます。3階なら足場無し工法もありです。しかし職人さんの安全から行くと単管は彼らのご家族のためにも有効45センチはあると親切ですね。工法によりコストにより最適切な選択なら08036958873で即答アドバイス上げます。仕事取れなくても構いませんから気楽にどうぞ。しつっこい後追い営業もサッパリ性格ですからやってません。お金きついときは見えないお金=近隣地盤調べて概算出して上げます。まあ、スペース有効利用とコストダウンできる鉄骨も悪くないですよ。
矢印
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2022年10月18日
3階建店舗ビルの建築可能です。
木造耐火、鉄骨造、RC造全て計画可能です。
いずれも坪120万程度見込んでおけば大丈夫です。
鉄骨は鋼材の価格高騰により、コストダウンになるとは限りません。
足場に関しては計画次第ですし、無足場工法も検討できます。
内装に関してはスケルトンそのものが内装となるような計画とすると、コストダウンになると思います。
参考にされてください。
矢印
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2022年10月19日
初めまして。弊社での狭小住宅の実例です。
https://www.zaus-co.com/case/narrowness
①プランのご要望次第かとは思いますが、小規模のテナントビルとしては充分可能な条件かと思います。
②目安としては容積率を目一杯使って36坪
 RC(コンクリート)36坪×100万/坪=3600万
 S造(鉄骨)    36坪×80万/坪=2880万
 +付帯工事            500万
現在建築費用の変動が激しいのでご参考まで。
矢印
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2022年10月19日
神奈川区にある設計事務所です。
3階建て、前面道路幅次第ですが、可能と思います。
将来的にメンテナンスを考慮して足場が掛けられる様に建物配置を考えるべきと思います。隣地利用が可能だと貸し床面積が多く取れます。
建設費は、ご存知の通り現在高騰してまして、スケルトンでもRC造で坪単価約150万(狭小敷地なので割高)は考慮されたら良いと思います。
鉄骨造では約130〜150万/坪、木造は耐火構造になるともっと高額になると思われます。
参考にしてみて下さい。

後藤正史
ゴトウアトリエ
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2022年10月22日
カナブンさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かした個性的な建築を数多く手掛けております。非常に興味深いプロジェクトですね。

1.皆さんの回答通り十分可能です。
2.RC造は約150万円/坪、鉄骨造でも120万円強/坪だとお考え下さい。
RC造で約3300万円、鉄骨造は約2600万円、ちなみに木造は耐火構造となることで、コストは鉄骨造とほぼ同じで、費用対効果が悪く、資産価値も劣り、木造の良さも表現できません。

ただ、上記金額に加えて、近くに川があったり地盤が悪い場合は、杭工事の費用が加算されます。
また、事業上重要なことは、予算もさることながら設備や性能ではないデザインの差別化です。新築時は何でも良いのですが、問題は10年後の価値です。近隣の新しいものに負けない普遍的なデザインです。
敷地の個性や環境などを活かしたランドマークとなるようなデザインに特化した建築は得意です。SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご相談下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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