アパートメントホテルの建設について

Kuma様

初めまして、中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。

台東区でほぼ同じ広さの５階建ての設計をした経験から、角地であれば、ご要望の「二階以上はワンフロアに一部屋25平米の3部屋」は十分に可能だと思います。

建設費は敷地形状、建物形状にもよりますが、エレベーターと杭工事が不可欠なので、2.3〜2.7億ぐらいになるのではないでしょうか。

参考になりましたら幸いです。
宜しくお願いいたします。

中辻正明
中辻正明・都市建築研究室 合同会社

吉村真基建築計画事務所と申します。
耐火建築物であれば建蔽率90％まで可能になりますので、6階建／25m2×3部屋は確保できるのではないかと思います。
ただ私道側はセットバックが必要になるのではないかと思われることと、基準法ベースですと私道の幅員が足りず角地緩和は使えません（条例で可能になる可能性もあり）。

6階建で床面積530〜550平米程度として、工事費は3億〜3.5億程度になると考えられます。
ご参考にされてください。

このように具体的に確かめると良いと思います！
https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
近隣地盤調査をして見えない工事の概算を事前に出すことが事業計画に大切です！手堅く進める事がポイントです❣️このように計画すると間違いが起きません！ビジュアル的に全てをチェクしましょう❣️

アパートメントホテルという建物用途はありません。ホテルとして計画すると、共用面積も容積率に算入しないといけないので、専用面積が減ります。共同住宅として計画して建築し、竣工後、民泊転用されるのがよろしいかと思います。私共は最近、もっぱらこういった計画のお仕事をさせていただいております。
https://www.instagram.com/tectstudio/

Kumaさん

日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な住宅を数多く手掛けております。
ご要望の内容は可能だと思います。建築コストはRC造ならば3.5億、鉄骨造であれば2.5億程度に収められるかもしれません。
ただし、箱物を造れば上手くいくという訳ではありません。
デザイン的な差別化で人気を集めるなどの創意工夫が不可欠です。
SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所

計画の実現可能性について
ご計画のRC造6階建ホテルですが、建築基準法および条例を考慮すると基本的に実現可能です。以下のポイントを整理します。

建ぺい率（80%）と容積率（500%）

建ぺい率：土地面積 112.30㎡ × 80% = 約89.84㎡（建築面積の上限）
容積率：土地面積 112.30㎡ × 500% = 約561.5㎡（延床面積の上限）
計画では1フロアの面積は 約75㎡（25㎡×3室）+共用部 と想定され、6階建てで約450㎡程度となるため、容積率の範囲内です。
防火地域での建築制限

防火地域では、3階以上の建物は耐火建築物とする必要があります。
RC造（鉄筋コンクリート造）であれば問題なしです。
高さ制限

商業地域では 絶対高さ制限はなし ですが、斜線制限（道路斜線、隣地斜線、日影規制） を確認する必要があります。
北側の公道（幅員25m）に接しているため、道路斜線の影響はほぼなし。
西側の私道（3.3m幅員）の影響は調査が必要ですが、低層部のみ影響を受ける可能性があります。
避難・設備計画

6階建てのため、非常用エレベーターの設置義務はなし（高さ31m未満の場合）。
非常階段が1つでOKかどうかは、各階の廊下の形状や避難距離によるため、詳細な確認が必要。
建設費の概算
東京都内でのRC造のホテル建設費は、坪単価 150～200万円 が一般的です。

延床面積の試算

1階：約90㎡（テナント＋レセプション＋スタッフルーム＋1部屋）
2～6階：約75㎡ × 5フロア = 375㎡
合計：約465㎡（140坪）
建設費の目安

坪150万円の場合 → 約2.1億円
坪180万円の場合 → 約2.5億円
坪200万円の場合 → 約2.8億円
※上記は建物本体工事費のみであり、設計費・造成費・地盤改良・外構工事・設備工事・内装グレードによって変動します。
※地盤状況によっては杭工事が必要となり、数千万円の追加費用が発生する可能性あり。

次のステップ
法規チェック（斜線制限・避難経路）
基本設計の検討（プラン・設備・構造）
概算見積もりの取得（施工会社へのヒアリング）
資金計画・事業収支の確認（融資など）
さらに詳細な検討が必要であれば、設計士や施工会社と具体的な打ち合わせを進めることをおすすめします。

一度websiteをご覧いただけると幸いです。
https://kenjiido.com/work

井戸健治