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家づくり相談

都内 狭小地 20坪 アパート建築

足立区 商業地域 20坪 駅から1~2分
建ぺい率 80%
容積率 300%
上記の土地でどのようなアパート建築するが可能でしょうか?

1階を店舗や事務所賃貸等も検討しています。
また、費用についても教えて頂きたいです。

専門家の回答

6件

2022年 9月19日
拝見しましたスペックですと、4〜5階だてでMAX60坪くらいとお見受けします。
坪単価は鉄骨造で110万円、RC造で120万円くらいでしょうか。
ボリュームチェックは無償で対応致します。
その後お気に召されましたらご依頼ください。
(株)青海建築研究所  http://arcseigai.com
矢印
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矢印
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2022年 9月19日
都内アパートの建設相談を拝見しました。
デベロップ案件のアパート設計もしており、足立区でも2件の設計経験があります。

敷地情報いただければボリュームチェックしてお返しします。
お時間ある時に是非ホームページご覧下さい。

ECショップサイト
https://kanlabono.com/products/
事務所ホームページ
HP : https://kanlabono.com/
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
矢印
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2022年 9月19日
麦茶さん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かした個性的な建築を数多く手掛けております。非常に興味深いプロジェクトですね。
ただ、現在の工事単価は非常に不安定です。高騰する要素しかなく、数年待っても下がるとは思えません。建設会社の見積も有効期限1ヶ月です。
RC造は約150万円/坪、鉄骨造でも120万円強/坪だとお考え下さい。
ご計画されているものは、3~4階建ての延床面積最大60坪です。上記の単価を当てはめると鉄骨造約7000万円強、RC像になると約9000万円強となるでしょう。
逆に予算に合うように規模を小さくするかでしょう。
事業上重要なことは、予算もさることながら設備や性能ではないデザインの差別化です。
新しい時は何でも良いのですが、問題は10年後の価値です。近隣の新しいものに負けない普遍的なデザインです。
敷地の個性や環境などを活かしたランドマークとなるようなデザインに特化した建築は得意です。SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご相談下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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2022年 9月20日
ユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。店舗付き賃貸マンションを多く設計している設計事務所です。
ご質問の場所は商業地域の小敷地ということですからコンパクトながら階数を多く出来るRC造が適していると思われます。
最近は建設総コスト(工事費、設計料、敷地調査費、申請料などを含む)は130~140万円/坪(施工床単価)くらいです。コストは建物形状が細長いのか正方形に近いかでも変動します。建物の表面積に関係します。細長いと割高になります。
敷地は20坪くらいの広さという事ですので、細長い敷地でなければ、1階店舗、2階から上部を2戸の賃貸住戸が可能なように思います。細長い場合は各階に広めの住戸が1つになるかもしれません。敷地形状がわかればすぐ判断出来ます。

私どもは敷地を有効利用する計画案をいつも作成しています。間取り提案と同時に利回り計算もいたします。
敷地のデータをいただければすぐ提案いたします。
一度ご連絡ください。

http://www.yumira.com
*****a.com
***** 弓良

小敷地の集合住宅の例
http://www.yumira.com/SpaceFiles/02top/02kizi/04kyosh.html

利回り計算
http://www.yumira.com/SpaceFiles/061process/02-1proc.html
矢印
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2022年 9月21日
川崎で設計事務所を構えて約29年になります。
これまで全国で200件以上のプロジェクト(個人住宅や集合住宅など住宅系が7割)を実現してきました。

私のGILIGILI(自邸)も18坪ほどの土地に建て住んでいます。
容積率は400%なので、6階+R階です。
1階は駐車スペースとエントランス
2、3階は賃貸オフィス、
4、5、6、R階は自邸
という構成です。
参考にHPで見てください。

麦茶さんの土地は、容積率が300%なので4階くらいになるのではないでしょうか。
構成としては、
1階    店舗または事務所
2階    住戸(店舗または事務所の可能性もあり)
3階    1住戸
4階    1住戸
周囲の環境が分かりませんが、駅が近いようなので3、4階も事務所の可能性もあるかと思います。

金額は、狭小で、足立区は地盤も悪いと思いますので、かなり割高になると思います。
坪150万くらいは見ておきたいですね。(道路や周囲の環境が分からないので)
つまり、150坪✖️60坪=9,000万。
それに設計監理報酬と消費税が加わると、およそ11,400万円ほどになるかと思います。
あとは、もっと具体的に条件を調べないと、はっきりとしたことは言えません。

賃貸事業の基本は、容積いっぱいを使って大きく建てないと返済が厳しくなります。
これまで所謂デザイナーズマンションをいくつか造ってきた実績があります。
よろしかったら、HPの集合住宅を見てください。
矢印
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矢印
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2022年 9月27日
1, 土地20坪×容積率300%=建物60坪

2,駅1~2分商業地 
  ⇒鉄筋コンクリート壁構造5階建て、無足場建築 外壁メンテフリーの御影石仕様
  1階店舗 2階~5階ワンルーム約20㎡/戸を8戸

3,建築費105万/坪 税 設計費 杭別途

Brix建築
矢印
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