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土砂災害警戒区域の土地の購入について

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Rino
広島県
広島市で中古戸建か土地を購入し、更地にして新築の建築を計画中です。予算があまりないので立地のいい場所は難しく、中心部より少し外れたエリアで、築年数も関係なく探しています。(一旦更地にして新築しようと思っているため)
ただ、私の住む広島市は、中心部よりすこし外れると、ほとんどの所が土砂災害警戒区域です。この区域に新築をするには、特別な工事が必要になるのでしょうか。
広島市のホームページなどを見ましたが、どうやって検索してよいかわからず、こちらでご相談させていただきました。
住宅情報サイトなどで物件を探している状態で、まだ不動産屋さんを訪ねたりはしていません。よろしくお願いいたします。

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星マーク
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2016年 4月18日
Rino様
東京の設計事務所で株式会社ヨシダデザインワークショップの吉田明弘と申します。警戒地域での計画の経験がありますが、広島の地勢には詳しくありませんので一般論として回答させていただきます。
土砂災害警戒地域には一般的に2種類ございます。
・土砂災害警戒区域
・土砂災害特別警戒区域
土砂災害は土石流災害、急傾斜地、地滑り、などの災害に対して将来危険が及ぶ範囲を自治体が設定しているものです。過去に災害が起こった場合に限らず、将来その危険性が高いと思われる部分も入っているため、規制地域に隣接していればたとえ警戒範囲外部であってもある程度の危険の可能性があり、いままで安全であっても大雨などの影響で裏山の状況が不安定になり、将来危険範囲に入ってしまうこともあるものです。

上記土砂災害「特別警戒」区域の場合は危険がかなりの可能性で予想される場所ですので建築物の構造規制などが法律で定められ、万が一崖崩れが発生した場合は、特に1階において鉄筋コンクリート造として土石に耐える構造とすることが求められます。以下に具体的に記します。

1.基礎:基礎と一体の控え壁を有する鉄筋コンクリート造の壁とする。
2.構造耐力上の主要な部分:崩壊土砂の衝撃を受ける高さ以下にある構造耐力上主要な部分は,鉄筋コンクリート造とする。
3.外壁の構造:急傾斜地に面する外壁は,崩壊土砂の衝撃を受ける高さから下の部分を鉄筋コンクリート造の耐力壁(建築基準法施行令第78条の2の規定による耐力壁で,開口部を設けないものに限る。)とすること。この場合において,当該外壁に作用する衝撃力の強さに応じ,外壁の厚さや鉄筋の配置を定められたものにすること
4.適用の除外:国土交通大臣が定める方法による構造計算によって崩壊土砂の衝撃に対して安全であることが確かめられた場合。

ご質問を見るとRino様の敷地は土砂災害警戒区域であり、特別警戒地域ではないことから、おそらく構造上の規制はないものと考えられますが、最近広島地域での土石災害の状況を見ると条例の改正など予防方針をまとめている可能性もあり、個別に役所に相談される必要(過去の災害や災害の種類、注意点)があろうかと思います。
その検討の中で、特別地域はなくても、警戒を要する地域である限り1階部分をコンクリート造とするべきか、土石が襲ってくる面を補強するなど自主的対応を意識して計画をするひつようがあるかもしれません。
上記の通り役所としては疑うものは全て災害危険範囲に指定してしまいますので、全て心配していると住む場所が限られてしまうことになり、場所によっては住む場所が無くなってしまいます。むしろ特別警戒範囲でなければ、個別に災害を予想して避難や役所の情報を集めご予算の中で何ができるのかなど専門家を含めて計画されることをお勧めします。
大枠での説明になってしまいましたが、参考になれば幸いです。

吉田明弘++++++++++++AkihiroYoshida
(株)ヨシダデザインワークショップ 
日本大学理工学部非常勤講師
東京都文京区本駒込5−2−5-1F
at Rikugien
TEL 03-6902-0108
FAX03-6902-0783
e-mail:yoshida-dw@jb3.so-net.ne.jp
URL http://yoshida-dw.com
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ユーザーの返答

2016年04月20日

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とても詳しくご回答いただきありがとうございました。「特別警戒区域」になると法律でいろいろと定められているのですね。とても参考になりました。これをふまえて、物件探しを再開しようと思います。ありがとうございました。

星マーク
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2016年 4月18日
RInoさま
はじめまして。広島市の設計事務所:高野俊吾建築設計事務所です。

さて土砂災害の情報や解説ですが、広島市のHPではほとんど何もわかりません。
広島県のHP「土砂災害ポータルひろしま」に比較的わかりやすく解説等がされています。
下記URLに「土砂災害警戒区域」等の解説がありますので、詳しくはこちらをご覧いただければよろしいかと思います。
http://www.sabo.pref.hiroshima.lg.jp/portal/kaisetsu/kaisetsu_home.html

ここでは建物について簡単に記載しておきますと
〇「土砂災害警戒区域」など
土砂災害警戒区域:建物に対する規制はありません。
土砂災害特別警戒区域:発生が予測される土石流等に対して建物が押しつぶされない構造が要求されます。(例えば建物(の一部)を鉄筋コンクリート造とする、土砂をとめて逃がすためのコンクリート防護壁を設置するなど)

広島県内ではありませんが、私が担当した案件で敷地がこれらに指定されたため建物配置を「土砂災害特別警戒区域」内から外し「土砂災害警戒区域」内て計画した事例があります。ただし、「土砂災害特別警戒区域」から外したから即ち安全な場所とは言い切れませんので、当該案件では法的規制はなくても鉄筋コンクリート壁とし、窓は高窓のみなどの配慮を行っています。

広島市は中心部の多くは砂状地盤、平地が少なく山地を開発した住宅地は急傾斜地が多いと非常に悩ましい敷地が多いですね。

参考になれば幸いです。
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ユーザーの返答

2016年04月20日

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URLのリンクまで貼り付けていただきありがとうございました。気持ちの問題、予算の問題、いろいろと向き合って計画しないといけないですね。貼り付けていただいた「土砂災害ポータルひろしま」を見ても、いいなと思っていた場所はほとんど「土砂災害警戒区域」です。悩ましいですね。

星マーク
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2016年 4月18日
Rino様

広島市の工務店 オールハウスです。
ご質問にあります、「特別な工事が必要」かどうかですが、土砂災害警戒区域であれば特別な工事は特に必要ありません。特別警戒区域となると別ですが…。

ただし、広島で土地探しをされる場合、土砂災害警戒区域もよく該当してしましますが、崖条例と呼ばれる規制もあり、これにもよく該当する物件があります。この場合は基礎補強工事として杭工事が必要となります。費用は建物の規模等にもよりますが、35坪前後の建物で100万円前後は算段しておいた方が良いと思います。

それぞれの土地にそれぞれのベストな方法や、注意すべきポイントがあると思います。先ずは気になる土地が見つかったら、建築を希望される会社(複数でも良いと思います)そこで建築するにあたってどういう問題があるか?相談される事をお勧めします。

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ユーザーの返答

2016年04月20日

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ご回答ありがとうございました。崖条例というのもあるのですね。勉強になりました。これから物件探しを再開して、仰るように相談していきたいと思います。とても参考になりました。ありがとうございました。

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