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中古戸建下の擁壁について(昭和52年製造の擁壁)

２児の父のプロフィール写真
２児の父
奈良県
中古戸建を検討中です。

間知ブロック擁壁の上にある物件になります。

擁壁を確認するには、裏の住人の方の許可が必用で、不動産会社の営業マンの方が

擁壁の確認、写真を撮って来てくれました。

隣地との境界部分(購入予定側)に写真のようなモルタルで固めた部分があり、

表面がはがれてきておりますが、擁壁自体に問題は無いでしょうか？？

擁壁は昭和52年製、高さ198ｃｍ、建物は1999年製のトヨタホーム軽量鉄骨

1999年に擁壁上の購入予定の住宅は建て替えがされております。

住宅ローンを組んで購入予定になりますが、今後30年ほど、この擁壁で問題ないかご回答いただけますと幸いでございます。

お知恵をお貸し頂けますと非常に助かります。

宜しくお願い致します。
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メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所のプロフィール写真メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
2023年10月 3日
大阪市の設計事務所です。
間知石の欠けはあるものの、全体的に経年劣化程度に見受けられますが、コンクリート部分はひび割れが奥の方までありそうなので、補修される方が良いでしょう。

昭和52年となりますと、擁壁の設計資料が残っていないケースが多く、擁壁の設計者に確認するしか安全性はわかりません。以前には役所で確認したところ当時の擁壁断面図などが残っており、そこから設計会社が判明しましたが、廃業されておりました。

安全性の基準はその都度の震災などを経て、アップデートされるものです。
これまで約45年間は崩れなかったという１つの解釈はできますが、これまでに類のない震災が起きる場合は、崩れる可能性もあります。
ハザードマップなども確認される方がよろしいように思います。
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ユーザーの返答

2023年10月04日

２児の父のプロフィール写真

ありがとうございます。

参考にさせていただきます。

私にとっては安いものではない為、擁壁があるだけで心配な上、

写真のようなモルタルで固めた部分があるという事があとにわかったので、

複雑な気持ちです。

菅家建築計画工房のプロフィール写真菅家建築計画工房
2023年10月 3日
古い擁壁でも、間知ブロック擁壁は安定した性能を発揮します。擁壁の上部にはちゃんと溝が切ってあって水が流れる構造になっている、裏側に入った水は排出されるという状態であれば安全性は高いのではと思います。写真でしか判断できないので正確なことは言えませんが、写真で見る限りは問題なさそうに感じます。
ただ、コンクリート部分は劣化及びヒビが入っておりますので、こちらはきちんとした補修を行った方がよろしいでしょう。
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ユーザーの返答

2023年10月04日

２児の父のプロフィール写真

ありがとうございます。

参考にさせていただきます。

私にとっては安いものではない為、擁壁があるだけで心配な上、

写真のようなコンクリートで固めた部分があるという事があとにわかったので、

複雑な気持ちです。

コンクリート部分はYouTubeなどで見かけるモルタル保護工事という物で対応するのですかね～？？

わからないことばかりで心配です。

佐山憲秀＆FUTURE POWER STUDIO Inc. （大災害対応型+ZEH＆エネルギー自立型：特殊設計部）のプロフィール写真佐山憲秀＆FUTURE POWER STUDIO Inc. （大災害対応型+ZEH＆エネルギー自立型：特殊設計部）
2023年10月 4日
この擁壁の続いている範囲でチェックして下さい。すべての範囲をみて判断して自分の範囲だけで見るものではありません。また他の土地の建て直しきろくを建築概要書取り寄せチェックして下さい。
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2023年10月04日

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ありがとうございます。

参考にさせていただきます。

TAPO 富岡建築計画事務所のプロフィール写真TAPO 富岡建築計画事務所
2023年10月 4日
富岡建築計画事務所の富岡と申します。

住宅ローンを組み購入されるとの事ですのでネガティブ側の視点でアドバイスさせていただきます。
※擁壁の所有権がどちらの敷地にあるかによって対応が異なります。

１．間知ブロック擁壁の健全性(安全かどうか）は写真のみで判断するのは難しいです。ご心配であれば下記のような専門業者に調査を依頼する方法をお勧めいたします。

https://www.tokyosoil.co.jp/business/disasterprevention/

２．擁壁上にコンクリートブロックが4段増し積みされていますが、この部分が土圧を受けていると擁壁の高さが２ｍを越え工作物申請の対象となるとともに、コンクリートブロック部分が土圧を受けることを前提に設計されているか、基礎が施工されしっかり固定されているか確認が必要です。

３．間知ブロック擁壁の上にコンクリートブロック塀が設置されている構造が、大阪北部地震、熊本地震での死亡事故に似ており大変気になります。
下記の記事を参照ください。

https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00099/00002/

よろしくお願いいたします。
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2023年10月04日

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ありがとうございます。

参考にさせていただきます。

私にとっては安いものではない為、擁壁があるだけで心配な上、

写真のようなモルタルで固めた部分があるという事があとにわかったので、

複雑な気持ちです。

ブロック部分は2段擁壁ではなく、目隠しの為や安全対策のブロックになっており、

土圧は受けていない場所になります。

擁壁以外にもブロック塀が倒れて、隣家にご迷惑をおかけすることもあるのですね。

勉強になりました。

アラハバキ建築研究所のプロフィール写真アラハバキ建築研究所
2023年10月 4日
写真だけ見れば、一見良さそうな状態ですね。
ヒドイのは、土圧で擁壁が膨らんでいる場合がありますから、目を凝らしてよく確認して下さい。
膨らんでいたら、ヤバイ状態です。

コンクリートブロック塀が気になります。
基準は最大でも地盤から2.2mまで。
この場合の地盤は擁壁の下の地盤となるはずですから、コンクリートブロック以外の物に変えるべきでしょうね。
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ユーザーの返答

2023年10月04日

２児の父のプロフィール写真

ありがとうございます。

参考にさせていただきます。

私にとっては安いものではない為、擁壁があるだけで心配な上、

写真のようなモルタルで固めた部分があるという事があとにわかったので、

複雑な気持ちです。

ブロック部分は2段擁壁ではなく、目隠しの為や安全対策のブロックになっており、

土圧は受けていない場所になります。

擁壁以外にもブロック塀が倒れて、隣家にご迷惑をおかけすることもあるのですね。

ブロックを撤去した場合、リクシルなどで見かける目隠しフェンスなどに交換するのがよいのですかね～？
わからないことばかりです。

ありがとうございました。

やまぐち建築設計室のプロフィール写真やまぐち建築設計室
2023年10月 4日
初めまして、奈良県の橿原市で設計事務所を営んでいる
建築家の山口哲央と申します。

中古戸建検討中にて
土地擁壁の気にされている点についてですが、
コンクリートで固めている部分については
安全確認の上、
何らかの補強を行う方が良いかと思います。

※単なる化粧なのか工作物の構造体として
機能している部分なのかにより対応は異なります。

また擁壁全体については
写真を見る限りでは問題なさそうですが
どのような経緯で築造された擁壁なのか？
という部分は確認された方が良いです。

管轄している行政に専門家を通じて
確認するようにしてください。

※1999年に建て替えた際の資料を含む。
宅地造成等規制区域内での工作物
又はそれ以外の区域での
工作物となるのかどうか？

また擁壁の上部にあるコンプリートブロックの塀とフェンス部分ですが
二段擁壁となっている状態かどうか？
をご確認ください。
擁壁上のコンクリートブロックに土圧がかかるのは
良くありません。

もしも土圧がかかっている場合は
地盤をすき取り、法面（傾斜）にする事で対処は可能かと思います。

正確には現地調査や詳細な資料確認が必要になると思いますが
今の時点でアドバイスが出来るのは
この程度までかと思います。

なにかご不明な点などございましたら
またご質問ください。
----------------------------------------
奈良県橿原市縄手町387-4（1階）
やまぐち建築設計室
建築家　山口哲央
▽オフィシャルホームページ▽
https://www.y-kenchiku.jp/
----------------------------------------
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2023年10月04日

２児の父のプロフィール写真

ありがとうございます。

参考にさせていただきます。

私にとっては安いものではない為、擁壁があるだけで心配な上、

写真のようなモルタルで固めた部分があるという事があとにわかったので、

複雑な気持ちです。

ブロック部分は2段擁壁ではなく、目隠しの為や安全対策のブロックになっており、

土圧は受けていない場所になります。

物件を購入する前にわかった事なので、売主様負担で擁壁の補修はお願いできるのですかね～？？

費用と安全面が心配です。

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