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狭小地での店舗付住宅建設費用

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赤おに
東京都
東京北区で1,2階を自分の店舗,3〜4または3〜5階を自分の住宅として、5階建(もしくは4階建)ビルを建設する際の建設費用の概算は基礎工事など含めてどれくらいですか。約8m幅の道路に4mで接道の長方形型47m2の土地、建ぺい率80%、容積率は400%です。鉄骨造を一番に考えています。

専門家の回答

7件

2016年 6月25日
赤おに様

はじめまして、お世話になります。
atelier CHOCOLATE (アトリエチョコレイト)一級建築士事務所の大田と申します。

東京都北区の小さな自宅兼事務所で建築設計・デザインをしております。
事務所運営にかかる経費を圧縮し、設計料を抑えながらも、設計にかけられる時間を確保しつつ、敷地形状が難しかったり、狭小地であったり、工事費用が十分でなかったりといったお困りの方を含めて、ご協力させて頂きたいと思い活動させて頂いております。
最近は狭小建築やローコスト建築のご相談も増えてきております。

■ご相談内容の文面から、推定・判断できる範囲で、下記にお答えさせて頂きます。
・土地面積:47㎡
・容積率:400%
(※用途地域が不明ですので、前面道路による容積率の規制は考慮しておりません。用途地域やその他法規によって、実質的に容積率が400%よりも小さくなる可能性もあります。)
・建築可能延床面積:47㎡×400%=188㎡(約56.9坪)
・税抜施工費:56.9坪×95万円/坪=5402.7万円
(※鉄骨造の施工費坪単価として仮に約95万円/坪として概算として計算しております。仕様・設備や地盤の状態等により、前後します。また、狭小建築の場合、面積に対しての設備割合が大きくなったり、隣地からの距離が近く、延焼のおそれのある部分(隣地境界線、道路中心線から1階で3m以下、2階以上では5m以下の距離にある建築物の部分)に入る範囲が大きくなり、サッシ(開口部)のほとんどを通常よりも高価な防火設備にする必要が出たりする為、施工坪単価としては上昇することがほとんどではあります。)
・税抜設計監理料(当事務所での想定):568.7万円
・諸経費・予備費:150万円
・税抜き上記総費用:6121.4万円
・税込み上記総費用:6611.1万円

上記の計算から、当事務所として概算しましたトータル費用は、6600万円前後です。
(※なお、繰り返しになりますが、仕様・設備や地盤の状態等により、ある程度前後します。
また外構費用などは計算に含んでおりません。)

ご参考にして頂ければと思います。
もしも疑問点や具体的なご相談がありましたら、ご連絡頂ければご相談可能です。
宜しくお願い致します。

大田真
atelier CHOCOLATE 一級建築士事務所
矢印
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2016年 6月26日
赤おに様
はじめまして
株式会社ヨシダデザインワークショップの吉田明弘と申します。文京区で事務所を主催しております。
ご質問の件ですが、法規上敷地図や用途地域など周辺の詳しいデータを見てみないと斜線制限や高度地区規制など推測することになり、容積率だけでは規模が確定できません。
仮に建ぺい率80%とすると建て坪は11.3坪(37.6㎡)容積率400%で延べ床面積は56.9坪(188㎡)となります。
高層ですので鉄骨造がRC造となり、最近の建設事情から坪単価は100万円/坪〜120万円程度と推定すると、5690万〜6828万となります。ただし地盤の関係上杭基礎が必要と思われます。数百万の工事費アップの可能性がありますが、地盤調査結果をもとに高度にテクニカルな検証が必要になりますので基本設計に進まれる事をアドバイスします。また、現地の工事車両搬入ルートが困難な場合や既存解体などが必要な場合はさらに金額が上がります。
現状ここまでの回答が限界と思われます。良い施設が完成することを願っております。
私の実績にご興味を持たれましたらお気軽にご連絡ください。
吉田明弘++++++++++++AkihiroYoshida
(株)ヨシダデザインワークショップ 
日本大学理工学部非常勤講師
東京都文京区本駒込5−2−5-1F
at Rikugien
TEL 03-6902-0108
FAX03-6902-0783
e-mail:yoshida-dw@jb3.so-net.ne.jp
URL http://yoshida-dw.com
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2016年 6月26日
初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
建築専門誌で建築コストの解説を行っておりますので他の方よりもコスト感覚が高いことからお答えさせていただきます。

記載された情報から分かる範囲でのお答えなのでざっくりとした予算感になりますことご承知おきください。
建蔽率と容積率から最大建築できる面積は各階37.6m2×5階=188m2です。
・建物本体工事:188m2×30万円=5640万円
・杭工事   :37.6m2×3万円=113万円
・外構工事  :100万円(概略計上)
・給水管交換工事:100万円(概略計上)
・設計監理料:384万円
・消費税:507万円
・建設諸経費:169万円

以上合計7013万円になります。建築面積の縮小などでコストダウンが可能で、
仮に4階建てとした場合は5720万円となります。
参考にしてください。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築に興味のある方からのご連絡をお待ちしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。詳細情報をいただければ正確な予算書を無料で作成しています。お気軽にご連絡ください。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年 6月26日
赤おに様

高田馬場で、高品質でローコストの併用住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

まず本件では、構造的な問題が出てきますので、地上5階までで
ないと建築できません。

仮に5階建てのビルを鉄骨造で建築する場合の工事単価は
75万/坪(施工床)になります。

仮に30㎡×5=150㎡(約45坪)ですので
工事費:33,750千円(税込)になります。
但し、杭又は地盤改良は、地盤調査をしないと判断できませんので別途です。
また、この時の設計料は、3,375千円になります。

敷地案内図・測量図を下記まで送付して頂ければ、ラフプラン・工事費概算
を作成致しますので、ご検討ください。
katase@maxnet-g.co.jp

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
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2016年 6月26日
汎建築事務所の大房汎と申します。5階建て延べ坪50坪R:C50x100=5000万円。基礎工事ボーリングの結果で10%~15%その他含めると約6000万円位かかると思います。作品を見た上で興味が御座いましたらエントリーをお願い致します。北区には土地勘が御座います。面積により増減すると思います。
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2016年 6月26日
赤おにさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅やテナントビル、敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、
余談ですが、直近では昨秋に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

2ヶ月前に赤羽でRC造3階建ての住宅を完成させたばかりですが、北区は比較的地盤が良くないようです。
ご質問の基本的な回答としましては、容積率は前面道路幅員から制限される場合がありますので、あくまでも400%を前提でお伝えしますと延床面積最大で約56坪×鉄骨造の坪単価約80万で工事金額約4500万円(税抜き)となります。
恐らく杭工事が必要となり、そのた諸費用や設計監理料を加えるとさらに1800万円程度が加算され、消費税も含めると約7000万円程度は想定された方が良いかと思います。
ちなみに耐久性、耐震性を考えるとRC造の方がお薦めですが、その場合は約8000万円程度かと予想されます。

もし、手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2016年 6月27日
赤おに様

はじめまして。東京都板橋区にある根岸達己建築室の根岸と申します。

工事費に関しては、皆さんが記載されているように100万円/坪前後かと思われます。実際に拝見していないので前後してくると思います。
今後のためにアドバイスさせて頂くと、作風など気に入った建築家に敷地を見てもらい直接相談するのが、建物を建てるためには良いと思います。高い買い物ですので後悔しない様にして下さい。

当事務所は光や風をデザインした和モダンの建物を得意としています。
ホームページにも一部の事例や設計方針を掲載しておりますのでご高覧頂ければ幸いです。
ホームページをご覧いただき、ご興味をお持ちいただけましたら、詳しい内容を記載した作品集(pdfファイル)をメールでお送りする事も可能ですのでご連絡下さい。

http://www.kenchikushitsu.jp/

小さなこだわりや、無理かな?と思ってしまうような夢も聞かせて下さい。 理想(希望)に近い建物を造るため、一緒に楽しんで、家づくりを話し合いましょう。
ご不明な点がございましたらお気軽にご連絡下さい。
よろしくお願い致します。

根岸達己建築室 根岸達己

東京都板橋区若木2-18-15
[P] 03-3931-1016
[F] 03-3931-1019
[E] negishi@kenchikushitsu.jp
[U] http://www.kenchikushitsu.jp/
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