店舗併用狭小住

前回は貴重なご意見ありがとうございました。以前間口3.5mの土地で投稿した者です。新たに土地探しから始め今回は間口4.2mの土地がありましたのでこちらで前回と若干条件変更がありますが建築可能か皆様の意見をお聞かせください。1階を飲食店舗（イタリア料理）、2階3階を住居として屋根に4畳ほどのサンルーム付バルコニー（ベランダ？）がある建物を希望しております。またフラット35（保証型）で融資の相談をしたのですが、条件として店舗以外の居住スペースが70㎡以上ないと審査対象にならないと言われました。やはり図の様な土地では拘りを含めて建築は無理でしょうか？建物希望予算2500万位。（諸経費込）
拘りとして
①店舗と住居の入口は別々に（共に引き戸）
②建物内にバイクを数台置ける小さなガレージ、その奥に住居用入口
③外壁、屋根（切妻）をガルバリウムに
④店舗の調理場は約4畳ほどのスペース、カウンターのみ8席希望。出来れば調理場の下には水をそのまま流せる細長い排水溝
⑤階段下のトイレや収納などの有効利用
土地面積　37.88m²（11.45坪）
建ぺい率・容積率　60％（準耐火建築物なら70％）・200％
私道負担・道路　無・南8m（接道幅4.2m）、位置指定道路3m（接道幅0.8m）
用途　1種中高
制限事項　セットバック：要1.6平米、景観法による規制有（高さ制限あり。但し建物の高さが10メートル以上の場合は届け出が必要、また不動産屋に問合せしたところ近隣住民の承諾は必要ないとのこと）、準防火地域

以上、細々と拘りも含めて長くなりましたが一生に一度の買い物なので慎重にいきたいと思っております。拘り関しては可能不可能など、また先生方のアイデアもあればお聞かせください。