都内RC 賃貸、住宅併用マンション建設費用に関して

Ken-sanさん

はじめまして
新宿区の設計事務所：前田敦計画工房の前田と申します。

その坪単価であれば一般的には対応可能だと思いますが、坪単価に幅があるのは、プランや仕様が決まっていないからです。
また、敷地の状況によってもコストは変わります。
たとえそれが決まっていても、複数の工務店から相見積もりをとると工事価格に開きがでます。

詳しく話しを聞かせいただきますれば、具体的にアドバイスができると思います。
気軽にご相談ください。


■前田 敦 ／ atsushi-maeda　 　
　一級建築士事務所 前田敦計画工房 ／ mac-atelier
〒161-0034　東京都新宿区上落合1-27-6 KAFKAHAUS 305
TEL : *****
FAX： *****
URL： www.mac-atelier.com
mail*****telier.com

初めまして。
目黒区を拠点に活動しております、建築家事務所田辺計画工房ともうします。
事務所が学芸大学駅なので、ご近所と思い回答させていただきました。
施工床310坪ですと、世帯数や地盤にもよりますが、120万/坪程かかるのでは？と思われます。従って建築費で3.5〜3.7億。解体建物などあれば別途費用もかかり、設計/監理費も5％〜7％程は必要でしょう。具体的には近隣の施工者などにも
ヒアリングし、またボリュームプラン等あれば、もう少し具体的な費用も試算が可能だと思います。
グレード、賃貸の対象、なども検討しなければなりませんが。

規模は別として、参考に実f例等を添付します。
参考にされてください。
具体的なご相談/検討も可能です。

北参道アパートメント（オーナー住居付き賃貸）
http://www.td-atelier.co.jp/works/house_detail/house_detail_037.html
西大井の家　（オーナー住居付き賃貸）
http://www.td-atelier.co.jp/works/house_detail/house_detail_038.html

2016年11月23日
株式会社田辺計画工房　1級建築士事務所
代表建築家　田邉恵一
http://www.td-atelier.co.jp/

Ken-san
初めまして、HAKの秋田と申します。
事務所は、田園都市線の鷺沼に構えております。
敷地条件やご希望の仕様等にもよりますが、ご予算内での計画は、可能と考えますが、ご希望の利回り等が可能かも重要な問題となります。
私ども事務所は、賃貸住宅を最も得意としております。事業収支計画の提案を含め、リーシングのお世話まで、一貫して提案しております。ランドマークになり、空室ゼロの賃貸計画を提案させて頂きたく、存じます。
一度、お考え等を伺わせて頂ければ、幸いです。
株式会社エイチエイケイ
秋田 憲二
044-888-4447
*****
*****eb.com
http://www.hak-web.com

Ken-sanさん

その場合は、当初予算を120万円で設定したらいかかですか？

次に、それが家賃（収入）経費（支出）と比較して採算にあうかどうか
採算は、イニシャルコストとランニングコストがありますね。
そして、予算とのバランスを考えれば良いですね。

設計・見積もりしていくうちに変動はあります。無理な予算だてをして、合わない数字にならないよう気をつけましょう。

一種低層ですと、環境は良さそうですし、ゆとりある物件ができるでしょう。

鶴崎より

Ken-san様

アトリエ スピノザの井東と申します。

「ゆったりとした魅力ある物件」というところにとても魅力を感じます。
RCは最近高いので、坪１１０万円（３億４１００万）程度を目安に、どこまで凝るかによって、増減が発生すると思われます。

一度詳細なお話をお聞かせ頂きたく思います。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。

それでは宜しくお願いします。

アトリエ スピノザ　井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓　HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html

↓　奥沢の家。北西側の電車及び踏切の喧噪を避けるため、外に閉じ、中に開いたコの字型のコートハウスです。
AllAboutで「三角形の吹抜のあるチークの家」とのタイトルで紹介されています。
http://allabout.co.jp/gm/gc/463173/
SUVACOの「訪問レポート」に「奥沢の家」が取り上げられています
https://suvaco.jp/doc/okusawanoie-160903

↓　等々力の家です。AllAboutで「子供達が遊び回る家」と、100%LIFEで「３人の兄弟が走り回る「アクティヴ」な家」と紹介されています。

http://allabout.co.jp/gm/gc/458094/
http://100life.jp/feature/20615/

↓　白金の家（狭小の３階建住宅。ロフト、ルーフテラス付）
http://allabout.co.jp/gm/gc/454563/

↓　大東の家。さいたま市の二世帯住宅。ロの字型のコートハウスで中庭が両世帯を繋ぎます。
http://allabout.co.jp/gm/gc/402691/
https://www.youtube.com/watch?v=4SVF5aiVcSc

↓　中目黒の家
http://allabout.co.jp/gm/gc/400537/
https://www.youtube.com/watch?v=7OK1zQKI6U8

↓　池上の家　ウエブマガジンとビデオです。

http://world-architects.blogspot.jp/2013/02/spinoza-ikegami.html
https://www.youtube.com/watch?v=ptq6bu5zwuE

https://www.youtube.com/watch?v=xI5nnxQImNA

↓　樽町の家
http://allabout.co.jp/gm/gc/435581/
https://www.youtube.com/watch?v=VClsBXqCJks

↓　八雲の家
http://sumai.nikkei.co.jp/style/frontier/181.html

↓　戸手本町の家　（川崎の二世帯住宅リフォーム）
　　辰巳琢郎の家物語　と言う番組で紹介されました。私も最後の方にちょっとだけ出演。
https://www.youtube.com/watch?v=ObOSVXCdmoI

↓　田園調布本町の家
　　約３０坪の築３０年も木造２階建ての住宅の改修計画です。
http://atelier-spinoza.com/works/1private_house/12dencho-r/01.html

↓　上鶴間の家（３階建住宅。ロフト、ルーフテラス付）
http://atelier-spinoza.com/works/1private_house/20kamituruma/01.html

Facebook Pageもどうぞ
https://www.facebook.com/アトリエ-スピノザ-339444276089405/photos/?tab=album&album_id=1197743990259425

ken-san様
最近、賃貸住宅を多く手がけるようにりました。
敷地が１６５坪と広めでゆったりしてますので、工事はしやすいと思われます。
あと、施工床面積が３１０坪も有れば工事単価のスケールメリットが出ます。
最近ですが、渋谷区に１４０坪で坪単価１００万のRCマンションを完成させました．場所が良いのでクオリテーを下げてません。土地は、８０坪でした．

坪単価９５万位が適正価格と思われます。
渋谷区の例など、今なら見学も可能ですので、どうぞご連絡下さい。
RCが得意で値段も適正な工事会社も紹介できます。

照井信三建築研究所　照井
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2　横澤ビル20１
TEL：*****　FAX：*****
URL　http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail 　teru*****.com

Ken-san様

高田馬場で、高品質でローコストの併用住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

ＲＣ３階建てが、普通の階高で建築可能かどうか、検討しないと
判断できません。
しかし、上記が可能であれば、施工床単価は、９０万/坪で
なんとかなると思います。
但し、杭等は別途となりますので、ご注意ください。

宜しければ、ラフプラン・工事費概算を出させて頂きますので
下記まで、測量図・住宅地図をメールして頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからの賃貸併用住宅等：http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集：http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/

Ken-san様

はじめまして、創作工房・閾の舩津基司と申します。
近年、ＲＣの価格も上がっています。
造りによりますが、建築家が入り施工をしていきますと
坪１２０万円は超えるのではないかと思います。
しかし賃貸併用物件ですので、すべてにコストをかける
のではなく適正に判断をしていく必要もあります。
まず予算立てをはじめる状況でしたら坪１２０万円を
想定価格としてはじめられるのが良いと思います。
後は、建築家との密な打ち合わせや資金状況の話し合いに
よってどの部分で価格を調整していくのかと言うことになると
思います。

創作工房・閾　舩津基司

〒106-0032
東京都港区六本木7-3-2ラポール乃木坂101
TEL : *****
FAX : *****
E-mail : sousak*****.co.jp

木造3階建ての住宅の場合の坪単価は、私共の今までの経験ですと
65～75万円というところです。集合住宅の場合は、繰り返しが多いのですが、水回りの数も多いので、配管の量も多くなります。電気の配線も多くなりますので、７０～８０万円/坪というところでしょう。ＲＣの場合は
９０～１００万円/坪というところでしょう。外構はそのグレイ度にもよりますが、最低１０～２０万円は掛かるでしょう。

　始めまして、私は建築家の藤井アツシ（穆）と申します。妻の眞理子も建築家で、特に住宅の設計を得意として居ります。設計に於いて、私どもは常に住む人の要望を、100％満足させる事を心がけて居ります。マンション
併用住宅、是非設計してみたい魅力的なプロジェクトです。　

私どもは、長年お施主様の家づくりを共に楽しみながら、その道のプロとして家の設計に参加し、施工監理者として、工事現場を見守って参りました。あなたと共に｢マンション併用住宅｣の住まいづくりの楽しさを、味あわせていただければ幸いに御座います。一つ宜しくお願い致します。朗報をお待ち致します。

　｢自然との触れ合いを大切に｣　｢使い勝手の良い、無駄の無い物はシンプルで美しい｣　これが私の設計理念です。

　藤井建築設計　代表取締役藤井アツシ(穆)　東京都町田市玉川学園　2-12-5
(T)　０４２－７２０－６４８８　（F）　０４２－７２０－６５６８
Eメール　at-*****netsurf.jp
　ホームページhttp://www.at-fujii.jimdo.com

作風はホームページご覧下さい。有難う御座いました。

ken-san様

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。

昨今のコスト高は、私ども設計事務所も悩ましいところです。お察し致します。
建築費の坪単価は、規模や敷地条件、土質条件等でかなり変わります。
しかしながら今回のお土地の広さから推測しますと、道路付けも良さそうですし、何より広いことは建築コスト的にメリットがあります。
私どもは割と変形地、狭小地などに競争力のある変わったものを作ることが多いので、坪単価120万などなり得ますが、単純に同一住戸プランを繰り返すような大きな物件でしたら、坪単価100万円も可能です。全く分からないのは基礎です。近隣の地質調査書などから推測しないとわかりません。

その辺りも参考にして頂いて概算事業費を導かれると良いと思います。

ただし今後オリンピック関連事業がピークを迎え、RCは若干のコストアップ傾向ですので、5%ぐらいの予備費はみられた方が賢明です。
しかしながらこれからの計画ですから、逆に事業実行時はオリンピック関連事業も落ち着いてコストも下がるかもしれませんね。
もしken-san様が事業に手慣れた方ならば心配ありませんが、本来は信頼のおける専門家に現地を見てもらい、ボリュームプランと事業計画書の作成を依頼することをお勧め致します。

株式会社アトリエシーユー
竹石明弘
http://ateliercu.jp

Ken-san
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、昨秋終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

集合住宅は、収益性を考えると完成直後だけでなく長年に渡って入居者が絶えないことが非常に大切です。
性能やデザインも含めて、他のテナントビルには無い付加価値やインパクトのあるデザイン性等の差別化が非常に重要だと思います。
事務所が渋谷なので動き易いと思います。

工事単価はここのところ上昇しており、RC造は120万円／坪でみておいた方が良いと思います。無理して単価を抑えたことで、後々になって収まりませんとなった場合の方がプロジェクトとして成立しなくなる可能性があります。
また施工床面積が310坪とありますが、用途地域と容積率から可能なのかなという疑問も少し感じますので、もう少し情報を頂けるとありがたいです。
ご相談に関しましては無料です。もし、手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

ken-san様

はじめまして、
千代田区を拠点に設計活動をしております廣田と申します。
拝見いたしますと低層で建築面積が大きめの様ですので、
地盤の状況によっては地盤補強(杭)にコストがかかるかもしれません。
区役所やネットから近隣の地盤データは入手可能ですので、
地盤調査が未実施でしたら地盤状況(支持層までの深さ)の確認は
された方がよろしいかと思います。
また賃貸併用住宅とのことですので、
ご自宅部分と賃貸部分のバランス配分をどのように考えるか
によっても建設コストは変わってきますので、
敷地形状や具体的な生活イメージ等をご教示いただけますと、
具体的なアドバイスが差し上げられるかと思いますので、
お気軽にご相談下さい。
ご参考にしていただけましたら幸いです。

廣田悟｜株式会社廣田悟建築設計事務所
http://www.hirotaa.net/
TEL *****

初めまして　
【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
施工床面積３１０坪くらいでしたら消費税込みの本体建設費を１２０万円／坪でみておけばいいです。本体建設費以外の費用（外構工事費、付帯工事費、設計監理用、建設諸経費など）が１６万円／坪ほど必要なので建設総予算は１３６万円／坪で予算立てしておけばいいでしょう。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算（定量的な数値）で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。

【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町６－５０－１
ＹＣＣヨコハマ創造都市センター内１０６
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力１７－５
電話：*****
メール*****ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/

Ken-sanさま
はじめまして。
港区の３＊D空間創考舎　石川と申します。

今年の６月に自由が丘でRC造地上３階、地下１階(半地下です)の賃貸集合住宅が竣工致しました。80㎡〜150㎡／戸の比較的ゆとりをもった住戸設計で全７戸というものです。地下階の工事があったため、単純に坪単価を比較する事は難しいと思われますが、今回のご計画は３階建てと低層で、建坪が大きくなるであろう構成のため、120万円／坪以上の単価が必要になると思われます。各住戸の面積が比較的ゆったり目でお考えの様でしたら、全体の戸数が減る方向になりますので、設備関係に掛かる費用は抑えめに設定する事は可能かもしれません。その分、グレードを上げる等、より付加価値を上げる事は可能と思われます。いずれにしましても、建築コストは上昇傾向にありますので、ご予算の確保は多めに頂いておいた方が宜しいと思われます。
上記の自由が丘の案件は、以下のブログ(建築家31会のサイト内ですが)で紹介させて頂いておりますので、ご高覧頂けますと幸いです。おかげ様で、全室入居が決まっております。
http://kenchikuka31.net/archives/11228

弊社HPは以下になります。住居併用ビルなどの実例もございますので。
http://www.a-ddd.com/

よろしくお願い致します。