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私道の掘削承諾が一部なしの建替え

このたび、建替えで延床100㎡などの3階建て戸建てまたは賃貸併用を検討し、新宿区(約75㎡、準防火、一種中高)で土地を購入しようと思っております。
以下に質問させていただきます。

・質問1
その際、建築法令のおいて接道とされる北側私道(土留めを隔てた高低差2m前後)の掘削承諾が得られませんが建替え可能でしょうか?
なお、南側の私道承諾は得られるとのことです。

・質問2
そして、北型の法令上の接道は土留めで高低差が2m前後あるのですが、これを実際に通れるようにすると高低差処理の工事が必要と素人ながらに思いました。
高低差処理を地下にすることもよいのでしょうが、通常は建築費または坪単価はおいくらくらいになるのでしょうか?

これが過大な費用なら、北側私道を使わないで、事実上、平坦な南側私道への1m幅路地から出入りしたいです。

建築の営業の経験があるのですが、建築費が上がるか判断できず、問題なければご依頼したいと思っております。
よろしくお願いいたします。

専門家の回答

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2017年10月 8日
初めまして、横浜と川崎にアトリエのある設計事務所です。
敷地の接道条件に関する質問を拝見しました。
ご検討の敷地で建築可能かどうか、質問の文面だけでは判断できません。
・賃貸併用住宅の用途が「共同住宅」か「長屋」なのか?
・北側道路と土留めの位置関係は?

建築確認では災害時などに安全に避難できる通路が必要です。共同住宅と長屋では通路有効巾の規定が違います。また土留めを掘削せずに階段やスロープを作れるかどうかが分かりません。道路扱いされていない南側の1m路地は接道条件を満たさないので法令上はアプローチ道路にはできません。
A4の不動産広告を下のメールアドレスに送っていただければ見当がつくと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。

森建築設計 森健一郎
電話:*****
メール*****ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
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ユーザーの返答

2017年10月09日

Ryojiのプロフィール写真

ありがとうございます。
図面など入手してみます。

星マーク
相談者が役に立った
2017年10月 8日
Ryojiさん

掘削の許可が得られている南側の道路から水道・ガス・下水の設備を取り入れて
許可が得られない北側は鉄骨の階段を作るなどの方法で出入りできるようにすれば
コストを抑えながら3階建ての住宅または賃貸併用が建築可能と思います。

南側の道路が1m程度で、たぶん北側の道路も4m無いのかなと思います
建築工事の材料搬入や工事作業が捗らないので
普通の土地に比べると工事費はかかるでしょうね

不動産業者からなにか資料を受け取ってましたら
その資料を見せて頂ければより詳しくアドバイスできます。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2017年10月09日

Ryojiのプロフィール写真

ありがとうございます。
あまり資料がないのですが、個別に連絡させて頂きます。

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