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RC造賃貸併用住宅の建築総額を教えてください

ジローと申します。
素人ですので、失礼な質問があるかもしれませんが、お教え頂けましたら幸いです。
土地83坪、建ぺい率80%、容積率240%、商業地域に現在地下1階地上4階建ての築古RCマンションが建っています。延床200坪です。
これの解体費用と、地上4階建の賃貸併用を建てる場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか? 1Fは自己所有のビルトイン車庫3台、エレベータ、自宅は90㎡位で4階、あとは1室40㎡程度の1LDKを10室位確保した場合。外構なども含めて総額の想像がつきません。良く坪80万~100万と聞きますが、80万x200坪=16000万円で全部できるという事でしょうか? 宜しくお願いいたします。

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星マーク
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2014年11月11日
笠掛伸建築設計事務所の笠掛といます。

弊社の最近のRC物件の工事費からですと

解体:200坪×4万円/坪=800万(杭等がある場合は追加有り)
建設費;200坪×120万円/坪=24000万

工事費の高騰で工事費が従来の坪単価では無理があるところがあります。

ご参考迄。

宜しくお願い致します。
矢印
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2014年11月13日

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笠掛様、回答ありがとうございます。 思ったより建築費が高いのがビックリしました。解体費は予想より安いようですね。参考にさせて頂きます。

星マーク
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2014年11月12日
テクトスタジオの荒川晃嗣と申します。気の付いたことをアドバイスいたします。
まず、計画されている場所が日本のどこなのか、分かりませんので坪単価が決められません。ですから、このような質問には答えずらいところがあります。雰囲気から東京都内の方のような気がしますが、それだったら坪単価100万以上もあるでしょう。しかし、関西では工事費が高騰していると言っても、収益物件でそこまで坪単価をかけることはありません。やり方によっては、坪80万円もありうる話です。最近、内の事務所で見積もりをとった物件では、減額に減額を重ねて坪70万円を切っております。まず、地域を開示することが大切です。
それと、容積率いっぱい建ててもこの敷地は200坪が限界ですが、地下に住宅を作れば容積の対象外になり、売り面積を増やせます。ドライエリアなどを設置すれば、地下でも住戸は可能です。ただし、地下の工事費は割高ではありますが。
答えになっていないかも知れませんが、取り急ぎ送信いたします。
矢印
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2014年11月13日

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荒川様、回答ありがとうございます。地域によって坪単価が違うのは知りませんでした。場所は東京都下です。坪70万以下なら嬉しいですが、関西だからできるのですかね。参考にさせて頂きます。

星マーク
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2014年11月12日
森建築設計の森と申します。
他の方が回答されているように建設地によって工費は大きく違います。東京都地方では20万円/坪ほど差が出るのです。私の事務所は東京、神奈川の仕事が多いので首都圏の工費としてご回答いたします。

事務所に建設相談にいらした方には下記のような単価で計画初期段階の予算を考えるようお伝えしています。
・本体建設費:90万円/坪(消費税別)
・消費税:8%(全ての工事費に8%を加算する)
・杭等工事:300万円~500万円(建築面積によって変わります)
・外構工事:300万円(水道管交換費などの含む)
・既存解体費:10万円/坪(杭など埋設物があれば+400万円)
・設計監理料:工事費の6.5%~7%
・建設諸経費:工事費の2%

上記総計すると計画初期段階では200坪で2億5千万を見込んでおく必要があります。この建設予算を基準に賃貸収入などから収支計算を行います。当事務所では建設相談は無料です。建設計画を進めるべきかどうかの判断材料として収支計画書まで無料で作成しておりますのでお気軽にご相談ください。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2014年11月13日

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森様、回答ありがとうございます。 やはり建築費が思ったより大分高いですね。
オリンピック終了後まで待った方が良いのでしょうか。 
参考にさせて頂きます。

星マーク
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2014年11月12日
RC解体は坪10万はかかります。
既存杭は設計図がしっかりしていれば最良計画ができます。
建設費は良く80万/坪と言われますが、
現状工費の値上がり上90万円/坪(消費税別)で計画するのが現実的です。
そこから工夫して87~85~83万へと努力することです。
設計料は構造計算が伴う為10%といたします。
しっかりとした構造事務所に依頼すると、設計料の30%~35%で構造事務所に依頼します。
〒150-0011東京都渋谷区東4-4-6 THE SCAPE R
APEC Architect 佐山慎英 + FUTURE STUDIO (特殊設計部門)
mobile-1 :080-4178-5564(for Soft Bank)
mobile-2 :080-3695-8873(for AU)
fax :03-6667-4836
phone:03-6667-4436
from_link@mac.com
MAP http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22124
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2014年11月13日

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佐山様、回答ありがとうございます。
坪単価が80万前半と下がれば嬉しいですね。 思ったより予算がかかるので現実を痛感しています。 参考にさせて頂きます。

星マーク
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2014年11月12日
汎(ハン)建築事務所の大房 汎と申します。回答いたします。一般的に申しまして、できると思いますが自宅の精度、外観のこだわり、等によって多少の金額の相違は出ると思います。また地盤のボーリングの結果にもよります。現在材料、人件費が値が上がっています。後解体費用、その他設計:監理、祭費、引越、工事中金利、税金、外構、植栽費等、{家具、照明器具、絨毯、カーテン、設計変更}等     資金計画 建築費 80x200=16000万 解体費用200x5=1000万 設計:監理費16000x6=960万、その他1040万(余禄) 総合計 19000万 約 費用として掛かると思います。 詳しい内容は後ほど、宜しくお願い致します。
矢印
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2014年11月13日

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汎様、回答ありがとうございます。
建築費や解体費が安いようですね。 何が違うのかは分かりませんが、地域が東京なのでこの通りには行かないのですかね。 参考にさせて頂きます。

星マーク
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2014年11月12日
ジローさん

高田馬場で、賃貸併用住宅・アパート・マンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

現在まで、首都圏の建設物価は上昇しておりましたが、やっと、止まりそう
な様相なのが、各所から感じております。

コストを下げて収益をアップさせたいのであれば、RCより鉄骨の方が良い
と思いますが、如何でしょうか。

大体の費用は、以下になりますので、参考にしてください。
解体費用:200×70=14,000千円
建築費用:200×750=150,000千円(鉄骨)
     EV・杭等で、約9,000千円
     合計:159,000千円
立ち退き費用:人数×賃料×2か月(最低の目安)

問題は、どのエリアで、道路状況などの確認も必要です。
これが、解らないと、全く違ってきますので、注意してください。

賃貸併用住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
注文住宅・建築家:http://www.maxnet-g.co.jp/index.html
矢印
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2014年11月13日

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片瀬様、回答ありがとうございます。
確かに鉄骨造は安くできそうですね。 ただ、RCが耐用年数も長く、揺れにくいと聞いていますので、RCを希望しています。 参考にさせて頂きます。

星マーク
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2014年11月12日
「RC造賃貸併用住宅の建築総額を教えてください」

はじめまして。
石原設計の石原と申します。
現在、私の事務所では、東京都において収益物件を数件計画しております。
各区により集合住宅の条例及び指導要綱がり、それにより資金計画に影響が出てきます。又、計画地の地盤により杭工事が必要になります。
■ 杭工事  現在、工事進行中の共同住宅
  渋谷区代々木で20㎡タイプ13戸を2棟/4階建て(杭工事費無し)
   87万円/坪(施工床面積)
   江東区亀戸で25㎡タイプ8戸を1棟/4階建て(杭工事費380万円)
   87万円/坪(施工床面積)
   世田谷区弦巻で25㎡タイプ8戸を1棟/4階建て(杭工事費無し)
   89万円/坪(施工床面積)
   豊島区巣鴨で25㎡タイプ8戸を1棟/4階建て(杭工事費無し)
   89万円/坪(施工床面積)
   新宿区新宿で20㎡タイプ8戸を1棟/4階建て(杭工事費300万円)
   85万円/坪(施工床面積)
   渋谷区恵比寿で30㎡タイフ4戸+40㎡タイフ4戸+90㎡ 1戸(オーナー用)
   1棟/7階建て(杭工事費970万円)
   94万円/坪(施工床面積)
また、4建ての計画でしたら、ローム層がでれば杭無しで行けます。
計画予算:500万円
■解体費用については、他の建築士の方が提示している金額 10万円/坪で行けると思います。ただし近隣の状況により変わります。計画予算:2000万円
■ 建築費ですが、90万円/坪(施工床面積)(RC造)で計画してみます。
 要望面積:90㎡+400㎡(40㎡×10戸)=490㎡ 
 490㎡×35%(共用部、バルコニ—、階段、ELV,その他)=171.5㎡  
 合計661.5㎡(200坪)計画予算:200坪×90万円=18000万円
■ 設計監理料:工事費の10%(意匠設計料、構造設計料、設備設計料)
 計画予算:1800万円
■諸経費:建築費の2% 計画予算:360万円
合計22、660万円(消費税別)
以上のような計画予算となると思います。
 
私の事務所ではクライアントとのコミュニケーションを大事にしております。
その他ホームページなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたら
お気軽にご連絡頂ければ幸いです。

[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
info@ishihara-sekkei.com

それではご連絡お待ちしております。

石原設計 石原祥行
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2014年11月13日

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石原様、詳細の回答ありがとうございます。
やはり、結構予算がかかるのを痛感しています。 ただ、少しずつ各々の金額も差がある事も理解しました。 参考にさせて頂きます。

星マーク
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2014年11月12日
ジロー様

はじめまして、杉並区を拠点に活動しております田建築研究所の田中秀弥と申します。
計画地の住所や立地環境で大きく変わってきます。
①都内、②地盤の良好なエリア、③前面道路が狭くない等工事に大きな障害がないと仮定しますと、昨今の建設単価の上昇から
・RC解体費:10万/坪
・建物工事費:RCの場合90万/坪、鉄骨の場合85万/坪
これに設計監理料と雑経費、消費税がかかります。
規模を200坪とすると
トータルでRCの場合:24000万、鉄骨の場合:23000万程度になると思います。
規模的に4階建てまでならば、耐火木造という選択肢もございます。
もし、上記立地条件の②もしくは③に該当しない敷地ならば、なおのこと軽量の木造が有効になります。
通常の木造とは異なるのですが、当方ではこれにも対応しております。
ご興味ございましたら、一度、詳細も含めお話をお聞かせください。

よろしくお願いいたします。

矢印
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2014年11月13日

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田中様、回答ありがとうございます。
木造の4階もあるのですね。 参考にさせて頂きます。 

星マーク
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2014年11月13日
ジローさん、初めまして。横浜市青葉区でe2(イー・スクエア)設計という一級建築士事務所を主宰しております馬場英治と申します。
ご質問に関してお答えいたします。
① まず、既存解体費用が発生します。概算で200坪×10万円/坪(最近解体費用の変動が激しい上に、地階部分の解体に多くの費用が発生しそうですので、実施に当たっては解体業者数社から見積もりを取る必要があります)≒2000万円
② 建物費用は、容積率相当部分約200坪×90万円/坪(想定の経験値です)+駐車場部分(この部分は容積率にカウントされませんが、工事費は発生します)約15坪×60万円=1億8千万円+900万円≒1億8900万円
③ 初期費用:設計監理料+公租公課(不動産取得税など)+確認申請費用+その他 上記工事費の約20%≒3780万円
④ 合計で、総額約2億4680万円程度の費用が必要となります。
なお、投資用の物件ですので、ご自宅部分も貸室として勘定し、20年程度の実質利回りを検討する必要があります。この結果を見て、投資するに値する物件か否かを決定します。この実質利回りを検討するには、①法規制条件を調査し、簡単な企画案を作成する ②建築コストの概々算を算出する ③周辺の家賃相場を検索する ④公租公課・設計監理料その他の初期経費を精査する ⑤ランニングコスト(年間諸経費)を想定する ⑥借入金利を想定する これらの条件を基に、専用の事業収支予測プログラムを回して見る必要があります。e2(イー・スクエア)設計では独自にこのプログラムを組んでおり、お客様に事業収支計画の参考資料を提供しております。
※ 事業収支計画や税金の詳細については、会計士法や税理士法などの法制度上、建築設計事務所ではできないことになっており、あくまでも「参考資料」と言うことになりますので、これについては、会計士事務所、税理士事務所とコラボレーションして計画の深度を深めていきます。
このように、投資物件では初期費用がどの程度発生するかという事柄の他にも、様々な角度から分析・検討をしていく必要があります。
さらに深度を深めた検討が必要であればご一報ください。弊社のメールアドレスは、 e2sekkei_bb@ybb.ne.jp です。弊社の詳細については、 http://www.geocities.jp/e2sekkei をご参照ください。
よろしくお願いいたします。
矢印
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2014年11月13日

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馬場様、回答ありがとうございます。
建築費用は同じようですが、③の初期費用が20%もかかるのですね。
これはビックリしました。 ますます、計画に迷いが出ております。
参考にさせていただきます。

星マーク
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2014年11月13日
ジロー様

はじめまして。
㈱川島建築事務所の川嶌と申します。
名古屋を拠点に全国各所でも活動しております。

私どもは施主様の意向に合わせ、意匠的・機能的によい空間はもちろん、デザインに偏重し過ぎず、メンテナンス面も考慮した計画をさせていただいております。また、適宜に配置された窓からの採光や通風、眺め、木の素材感を良いバランスで配した暖かみのある設計には今までのお客様からも嬉しいお声をいただいております。

ご相談の回答としましては、住宅部分とガレージ、共用部分等を含めて、要望をもとにボリュームをざっくりとイメージしてみると、ジロー様が言われるように200坪くらいになるかと思います。お施主様の住宅の仕様、又、賃貸部分の仕様をこちらにまかせていただけるとしたら、RC造で坪80万から90万でできると思います。
お気軽にご相談ください。尚、設計料等の経費は別途でお考えください。

よろしくお願いいたします。

※(株)川島建築事務所の詳細・過去の事例は下記URLよりご確認いただけます。
HP:http://www.mk-arc.com/
■Nagoya Office(Main office)
〒465-0008 名古屋市名東区猪子石原3-603
Tel:052-774-8615
Fax:052-773-9052
E-mail:info@mk-arc.com
■Tokyo Officfe
〒156-0052 東京都世田谷区経堂2-21-5
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2014年11月13日

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川島様、回答ありがとうございました。
坪80万は魅力ですね。 設計費などの経費が気になります。
また、住宅や賃貸の仕様もあまり貧弱な物は困りますので、詳細をお聞きしたいですね。
参考にさせていただきます。

星マーク
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2014年11月13日
RC造の坪単価は現在税込100万ほどと聞きます。
従って工事費が2億円、
解体費用や地中残存物(杭等)の撤去で1500万円
初期費用(税金)と設計監理料で余裕をみて2000万円
これらを合算すると2.35億になります。

私たちは、
土地を探しながら建築可能なボリュームを検討し収益計算をすることも
ご協力ができますのでぜひ一度ご相談ください。
さまざまな戦略があります。

髙橋一平建築事務所
矢印
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2014年11月14日

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高橋様、回答ありがとうございます。
一般的には金額が概ね、他の皆様と同じように感じます。
所有物件の建て替えなので、この土地で考えるしかないのですが。
参考にさせて頂きます。

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