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店舗併用賃貸住宅建築について

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ミナト
愛知県
40坪程度の土地に店舗兼住宅(木造2階建て)を所有してます。築年数もかなり経ってる為建て替えを考えています。名古屋市内中心部の商業地域(建ぺい率60%容積率200%)、地下鉄駅から近いなど立地も良いので1階を店舗、2階~5階を単身用賃貸物件にしようかと考えていますが、最上階を住居にした方が良いとか、5階建ては費用が心配だから3階建て程度が良いなど、家族それぞれ意見がありまとまらず進みません。
具体的に進めるため、まず概算での設計・見積もりをお願いしたいと考えてます。
このような場合まずどんな準備が必要で、どのような会社にどのように頼めば良いのでしょうか?

専門家の回答

4件

星マーク
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2016年 5月17日
ミナトさま
はじめまして、わたくし愛知県一宮市の設計事務所、アトリエ創の宮坂と申します。

建て替えとの事でまた、一部賃貸にするかなど、ご家族の間でなかなか調整が付かないようですね。

まず、予算的な要素で考えるのか、賃貸住宅部の賃料などの収支バランスで考えるのか、どちらで進めるかだと思いますね。
名古屋市内の中心部であれば、まだまだこの先ある程度の入居は見込めるでしょうし、収支的に問題がなく、銀行などの融資もつくのであれば5階建て程度にした方が土地の有効活用としては良さそうですが、将来の入居の事なども考えるとなかなか結論を出しにくいのもよくわかりますね。

その場合は、私たち設計事務所に相談されると良いかと思います。
もちろん、そのような案件の設計などに慣れているところが良いと思いますが、SUMIKAさんには沢山の建築設計事務所さんが登録されています。

ハウスメーカーさんでも相談はできますが、第三者的にしっかり検討できる設計事務所さんにぜひ、相談されて欲しいですね。

ご家族皆さんのご要望の調整も、収支計算のご提示なども可能です。また工事費の概算作成も可能ですから、お気軽に相談される事をお勧めします。

弊社、現在南区において5階建ての賃貸住宅の設計監理をさせて頂いております。
お気軽にご相談頂ければ、ボリュームプラン、概算作成などご対応させて頂きます。

宜しくお願い致します。

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株式会社 アトリエ創一級建築士事務所
代表取締役 宮坂 英司   
OFFICE *一宮市木曽川町玉ノ井四ツ辻西1番地
    サンシャトーYUTAKAビル 1階
PHONE/0586-84-3551
FAX /0586-84-3552
mail@atelier-soh.com
http://www.atelier-soh.com
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ユーザーの返答

2016年05月27日

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宮坂様
早速の回答有難うございました。家族に回答をみせて相談しております。
家族の意見がもう少しまとまったらまたご相談させてください。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 5月17日
ミナト様
依頼手順でお悩みの様ですので回答させて頂きます。
ご依頼の内容を受けられる設計事務所なら、どこへ依頼されても良いと思いますが、このsumikaの専門家募集を利用されるのが一番楽だと思います。
募集に際しての手順は、公開できる範囲で詳細情報を掲載するか、エントリーのあった専門家で気に入ったところに個別に資料を提供するか、ある程度自由に使っていただけると思います。
いきなり一社の設計事務所に絞って依頼することも困難かと思いましたので...
ご家族で迷われているということなので、準備は特にありません。
住所地番、土地の測量図程度があれば、後は事務所側で調べますから。
気になったのは商業地域で60/200、40坪で5Fというのがキャパオーバーなのと、都市計画上の用途地域としての商業地域?ってなところですかね。
何れにしても専門家募集して詳細を伝えれば問題ありません。
SSD建築士事務所 瀬古 智史
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ユーザーの返答

2016年05月27日

ミナトのプロフィール写真

SSD建築士事務所様
このサイトの活用方法など分かりやすく説明して頂きありがとうございました。
5Fは難しいいのですね。家族と相談し方向性を決めて、活用したいと思います。
有難うございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 5月17日
ミナト様
はじめまして江川竜之建築スタジオの江川と申します。

所有物件の建て替えにあたって、概算見積をご希望されているとのことで、当事務所は店舗併用住宅、賃貸併用住宅の設計監理、及び不動産業を営んでおりますので、多角的な視点よりご相談にお答えさせていただきたいと思います。

まず重要な選択肢は、自宅を併設するかどうか、かと存じます。
折角の建て替え計画であるので、最上階に自宅を併設することで、住宅にかける費用を抑えることは有効な手段かと思いますが、同時に大家さんとして、下階のテナント、賃貸住宅の賃借人からの陳情や発生するトラブルにも、身近に対処することが迫られがちです。管理会社を入れたとしても、同じ建物に住まう以上、しばしば顔を合わせることとなります。その覚悟がお有りかどうかが、選択の基準の一つになるかと存じます。

次に、将来この建物をどう扱うか、を考えておく必要があるかと存じます。資産を次の世代にバトンタッチする際、自宅をメインとして相続するのか、収益物件として相続するのか、または売却できることも視野に入れておくのか、などです。自宅を併設すると、その部分が汎用性に欠けることが多く、収益物件として売却する際には若干不利になることがあります。次世代に渡って長く大家さん業を続ける意思がおありでれば自宅併用もよいかと思います。そこまでではないのでありましたら、自宅は別場所とされ、建て替え物件は収益に特化し、いざというときには売れやすくしておく、という選択肢もよいかもしれません。

また法人で収益物件を建てて、個人として家賃を払って法人から賃借する、という方法も考えられます。建物全体を売れやすくつくりつつ、自宅としても使用するという方法です。

階数につきましては、立地の家賃相場により収益が見込まれますので、工事費と比較して、規模が想定されてきます。
ここに自宅併設が組み込まれる場合、賃貸用と住宅用で工事費を按分し、賃貸用工事費は家賃相場により、住宅用工事費は想定している予算(または住宅ローン金額)により、それぞれの規模が見えてきて、結果全体の規模が定まってくるかと思います。

別の視点から見ますと、4階建て以上となるとエレベーターの設置が工事費に大きく影響してきますし、準防火地域でありましたら4階建てから耐火建築物の制限が発生し、より工事費があがってきます。

40坪、建ぺい率60%・容積率200%とのことですので、最大で80坪弱、建ぺい率最大で建てると3階+一部4階までしか建てられません。
5階建てとなると、少しスリムに建てる必要が生じ、その分余剰地を駐車場にする、なども考えられます。
自宅を併設すると、駐車場を確保するかどうかというお話しも出てきますので。

以上、さまざまなアプローチがありまして、相談内容を読ませていただく限り、生活スタイル、家族構成、収益計算、立地相場、都市計画法・建築基準法・消防法による工事費の変動などなど、複数の要素を多角的に判断していくことが求められるケースかと存じます。

ほかに住まいを確保できる状況でありましたら、この機会に売却するという方法も考えられます。

不動産のこと、法規のこと、工事費のことを複合的に扱っている、収益物件に特化した設計施工の建設会社などは、比較的ご相談相手として向いているかもしれません。

当事務所も概算等、同様にご協力させていただくことも可能ですので、ご興味を持っていただけましたらお気軽にご相談いただければと思います。

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江川竜之建築スタジオ 江川竜之
〒460-0003 名古屋市中区錦2-12-8
御幸本町ビル3-3
TEL 052-618-5301
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ユーザーの返答

2016年05月27日

ミナトのプロフィール写真

江川様
丁寧な回答有難うございました。まさにおっしゃる通りのところが一番迷いどころです。
できるだけ早くまとめたいと考えております。
またご相談した際には何卒よろしくお願い致します。

2016年 5月27日
はじめまして。

私どもは、名古屋を拠点に全国各所で建築設計・監理をやっております。

設計ではご要望をしっかり聞いたうえで、親切丁寧にご提案とご説明をさせていただきます。また、現場対応・コミュニケーションも重視しての監理をしていきます。

いろいろと悩まれているようですが、名古屋市内で駅近ですので賃貸とすれば需要もあると思います。階数に関しても、その土地の周辺状況の考慮も必要ですし、もし賃貸併用住宅とすることになれば賃貸は何戸か?住居の規模・仕様はどの程度か?等によっても変わってきます。

私どもは、最上階に住居のある賃貸併用住宅、店舗併用住宅の実績もあります。

よろしければ一度お会いして、整理しながらお話をお聞かせください。
その上で、ご提案できればと思います。

随時対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

HP:http://www.mk-arc.com/

■Nagoya Office(Main office)
〒465-0008 名古屋市名東区猪子石原3-603
Tel:052-774-8615
Fax:052-773-9052
E-mail:info@mk-arc.com
■Tokyo Officfe
〒156-0052 東京都世田谷区経堂2-21-5


株式会社川島建築事務所
川嶌 守
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