ミナト様
はじめまして江川竜之建築スタジオの江川と申します。
所有物件の建て替えにあたって、概算見積をご希望されているとのことで、当事務所は店舗併用住宅、賃貸併用住宅の設計監理、及び不動産業を営んでおりますので、多角的な視点よりご相談にお答えさせていただきたいと思います。
まず重要な選択肢は、自宅を併設するかどうか、かと存じます。
折角の建て替え計画であるので、最上階に自宅を併設することで、住宅にかける費用を抑えることは有効な手段かと思いますが、同時に大家さんとして、下階のテナント、賃貸住宅の賃借人からの陳情や発生するトラブルにも、身近に対処することが迫られがちです。管理会社を入れたとしても、同じ建物に住まう以上、しばしば顔を合わせることとなります。その覚悟がお有りかどうかが、選択の基準の一つになるかと存じます。
次に、将来この建物をどう扱うか、を考えておく必要があるかと存じます。資産を次の世代にバトンタッチする際、自宅をメインとして相続するのか、収益物件として相続するのか、または売却できることも視野に入れておくのか、などです。自宅を併設すると、その部分が汎用性に欠けることが多く、収益物件として売却する際には若干不利になることがあります。次世代に渡って長く大家さん業を続ける意思がおありでれば自宅併用もよいかと思います。そこまでではないのでありましたら、自宅は別場所とされ、建て替え物件は収益に特化し、いざというときには売れやすくしておく、という選択肢もよいかもしれません。
また法人で収益物件を建てて、個人として家賃を払って法人から賃借する、という方法も考えられます。建物全体を売れやすくつくりつつ、自宅としても使用するという方法です。
階数につきましては、立地の家賃相場により収益が見込まれますので、工事費と比較して、規模が想定されてきます。
ここに自宅併設が組み込まれる場合、賃貸用と住宅用で工事費を按分し、賃貸用工事費は家賃相場により、住宅用工事費は想定している予算（または住宅ローン金額）により、それぞれの規模が見えてきて、結果全体の規模が定まってくるかと思います。
別の視点から見ますと、4階建て以上となるとエレベーターの設置が工事費に大きく影響してきますし、準防火地域でありましたら4階建てから耐火建築物の制限が発生し、より工事費があがってきます。
40坪、建ぺい率60％・容積率200％とのことですので、最大で80坪弱、建ぺい率最大で建てると3階＋一部4階までしか建てられません。
5階建てとなると、少しスリムに建てる必要が生じ、その分余剰地を駐車場にする、なども考えられます。
自宅を併設すると、駐車場を確保するかどうかというお話しも出てきますので。
以上、さまざまなアプローチがありまして、相談内容を読ませていただく限り、生活スタイル、家族構成、収益計算、立地相場、都市計画法・建築基準法・消防法による工事費の変動などなど、複数の要素を多角的に判断していくことが求められるケースかと存じます。
ほかに住まいを確保できる状況でありましたら、この機会に売却するという方法も考えられます。
不動産のこと、法規のこと、工事費のことを複合的に扱っている、収益物件に特化した設計施工の建設会社などは、比較的ご相談相手として向いているかもしれません。
当事務所も概算等、同様にご協力させていただくことも可能ですので、ご興味を持っていただけましたらお気軽にご相談いただければと思います。
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江川竜之建築スタジオ 江川竜之
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