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建替え 賃貸共同住宅の費用 ボリュームについて

所有している木造アパートを建て替えたいと考えてます。
容積率を一杯に使い収益を上げたいのですが、いかんせん土地が小さく建築士の皆様のお知恵を借りなければ厳しい状況です。
希望としては、1フロア2部屋で木造3階もしくはRCか鉄骨の4階で計画しています。

建ぺい率80 容積率200 南側幅員4m接道(私道持分有り)
近隣商業地域 準防火地域 
高さ制限16mまで
日影規制 高さ10m超 測定面4m (2)5h・3h
道路斜線 勾配1.5
隣地斜線 31m+2.5
北側斜線 規制なし
間口は南側私道に8.930m 西側に水路8.0m 北側隣地8.830m
東側隣地8.070m
ほぼ正方形の土地で大きさは71.42㎡です。現況木造古屋有り。

ワンフロア2部屋づつ入れると、1部屋の大きさはどの位になりそうですか?
また費用は3階木造・4階(RC・鉄骨)でそれぞれどれくらいかかりそうですか?
解体費・設計費・その他諸々教えていただけますでしょうか?
また他にアイデアがあれば是非教えていただければと思います。
宜しくお願い致します。


専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2017年10月12日
ノアさま

はじめまして
東京白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

容積率が200%ですから、延べ面積は142.84m2がMAXです。
建蔽率が80%ですから、ワンフロアが57.13m2がMAXとなります。
そこから判断すると
ワンフロア約47m2程度の3階建が効率がよろしいかと思います。
一部屋23.5m2のワンルーム形式にするか、
周辺環境によってはワンフロア1戸の1LDKのディンクスや若世帯向けも検討すべきだと思います。
また、賃貸物件の競争の激しいところでしたら、
特化した形式(ガレージ付マンションやペットマンション)の検討もすべきだと思います。
弊社は日本愛玩動物協会のペット共生マンションのガイドラインの監修も行っており、専門的な視点からもサポート可能です。

建築工事費
142.84m2(43.2坪)
木造3階建で 3000万円〜3400万円程度
鉄骨3階建で 3900万円〜4300万円程度
RC造3階建で 5200万円〜6000万円程度(現在特に高騰しています)

解体費
木造古屋では、目安として5万円/坪程度必要です。

設計監理費 目安として工事費の10%です。

以上 ご検討ください。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
TEL : 03-4500-2410
FAX: 03-6867-1303
mobile:080-4137-3927
URL: www.mac-atelier.com
mail: mac@mac-atelier.com
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ユーザーの返答

2017年10月12日

ノアのプロフィール写真

とてもわかりやすい説明ありがとうございます。
費用面も大方理解できました。ありがとうございます。
木造3階だと「バルコニー」などで部屋面積を削られてしまい、部屋面積が小さくなるのでしょうか?
木造で23.5㎡の部屋ができれば、いい意味でサプライズなのですが・・・
機会があれば是非お手伝い頂きたいと思います。
ありがとうございました。


星マーク
相談者が役に立った
2017年10月12日
こんにちは、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
ご相談を拝見しました。賃貸住宅の経験もたくさんありますのでお答えします。

(1)建築可能面積(3階建てのとき)
・建築面積:47.52m2(14.38坪)
・1部屋の床面積:20.12m2(6.09坪)
・1フロアの賃貸室面積は40.24m2(12.17坪)、共用部分面積7.28m2(2.20坪)
・延床面積:142.56m2(43.12坪)
・容積率対象延床面積:120.72m2(36.52坪)

(2)建築費
木造、RC、それぞれ3階建てで(1)の面積として資産しました。
・木造:3000万円+消費税
・RC:4700万円+消費税
・解体費、設計料、外構費、付帯工事費、建設諸経費:980万円

(3)他のアイデア
・共同住宅ではなく、長屋で計画できれば収支利回りが3%ほど上がります。
・現況木造古屋の状態によっては既存利用することで、ローリスク・ハイリターン
 を得られるかもしれません。

具体的な相談が必要でしたら気兼ねなくご連絡ください。
どうぞよろしくお願いいたします。
森建築設計 森健一郎
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
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ユーザーの返答

2017年10月13日

ノアのプロフィール写真

非常に見やすくご説明頂き感謝致します。
共用部分面積の試算なども、分けて出して頂けたので非常に分かりやすいです。
更にアドバイスとして、長屋建て利回りをアップさせるなど是非参考にさせて頂きたいと思います。
長屋形式だとどうしても一階にドアが並んでいて、ビジュアルとしてどうなのかな?と思っていたのですが、コスト面と建築士さんの技量でクリアできるなら、選択肢に入れなければなりませんね。
機会があれば是非お手伝いいただきたいと思ってます。
本当にありがとうございました。

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