32坪の土地に5階建ての店舗併用住宅

はじめまして。まだ漠然とですが今後建替えを検討しており、有識ある皆様からご意見を頂けると大変ありがたく、質問させて頂きます。

兵庫県神戸市中央区の商業地域において店舗併用住宅の5階建てを検討しています。場所は土地面積が32坪、建蔽率80％（角地）、容積率600％の防火地域になります。1,2階は店舗として貸し、内装に関しては建築段階では手を加えない予定です。3階を親世帯、4，5階を子世帯の二世帯住宅とし、ホームエレベーター（現在は4階までの仕様が限界でしょうか）を設置、可能であれば屋上階を庭としたいと思います。また、1階には車1台分の駐車場及び住居専用の玄関を作りたいと考えています。

①上記のような建物の場合、いくつかの大手住宅メーカーで概算ですが1億～1億3千万円程度と営業の方からお聞きしましたが、工務店等で建築した場合どの程度になるかお聞きしたいと思っています。

②また、外壁をタイルとサンディングのどちらにするかも悩んでいます。初期費用が高くなるタイル、メンテナンス頻度が高くなるサンディングのどちらが良いかもご意見頂けると助かります。

③比較的海側の土地（国道43号線より北側）ですので、地盤改良工事が必要か不安に思っています。添付のボーリング図は建築予定地の近辺になります。

いろいろと一度にご質問を挙げて申し訳ございませんが、様々なご意見を頂けると大変助かります。よろしくお願い致します。