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間口4.5m.30坪に店舗、オフィス、住宅の複合ビル

都内の駅近、幅員約20mの道路に面する、近隣商業(80/600)、平坦な土地、現況、古い鉄骨ビルが建ってます。築50年を超えるので、5〜6階に建替と思ってますが、間口が4.5m、奥行20m超えの長方形の土地です。
1〜3階は店舗、4〜5.6?階は賃貸の住宅とすると、店舗の面積をどう確保するか?
上部の住環境はどうなの?
と不安でいっぱいです。
どんな計画が考えられ、工事費、工期はどれくらいみれば良いのでしよう?
また、鉄骨造、RC造、どちらが良いのでしよう?

専門家の回答

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星マーク
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2019年 3月16日
エムさん、初めまして。
まず構造ですが、建物間口と建物塔状比を考えますと、鉄骨造がベストと思います。
想定されます階数は8階くらいと思います。
工事費は鉄骨造で約130万円/坪、工期は10ヶ月くらいで可能ではないでしょうか。
間取りや延べ床面積はプランニングしてみないと何とも言えないところがあります。
ご相談はいくらでも乗りますので、お気軽にお声がけください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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ユーザーの返答

2019年03月16日

エムのプロフィール写真

早々にご回答、有難う御座います。参考にします!

2019年 3月16日
エムさま

目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
ご質問の敷地ですが、日影規制や高度地区規制などは掛かっていませんでしょうか。近隣商業でも該当する場合がありますので、この場合敷地の形状と建物のボリューム、また方位が密接に絡んできますので、この情報だけですとお答えできないと思います。詳しい情報をお知らせ頂ければ現実的なお答えが出来ると思います。
よろしくお願いします。

藤田征樹
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藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18
TEL:*****  FAX:*****
http://www.mf-architect.com
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
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ユーザーの返答

2019年03月16日

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有難うございます。日影はなく、60m高度地区です!

星マーク
相談者が役に立った
2019年 3月17日
菅家建築計画工房の菅家と申します。
皆様がすでに返事されておりますが、私もお答えさせていただきます。

 こういう間口が狭く、奥行きが深い建物の場合、縦の動線と避難の動線をどう確保するかが
重要になって来ます。避難階段と、EVホールが大きな面積を占めますので、計画としては制限が出て来ます。裏側に道路があるならまた別ですが。
 店舗を1階から3階まで作るとすると、2〜3階までをどうお客を誘導するかという話になって来ます。上部の賃貸とお店の動線を一緒にするというのは、防犯上、借りる側から見れば、避けられる恐れがあります。もちろん、防犯的にもEVとか、セキュリティはかけられるのですが、印象的に賃貸としては避けられる傾向にあります。
 基本的には、1階が店舗で、上部が賃貸が望ましいか、全オフィスか、全賃貸が望ましいのではないかと思います。現状の建物もおそらくそれに近い構造ではないでしょうか。これは、建物の立地条件で決定すべきでしょう。

 想定する階数は、皆様が述べられているように、31m(おそらく8階)まで建てられるとは思います。面積は、1フロアあたり40㎡ほどと予想されます。1Fは、通路確保のため、30㎡ほどでしょうか。

 工事費も皆様がおっしゃられている通り、120〜140万円/坪は現在見ておいた方が良いです。近年、建設費が以上に高騰しております。RCも、鉄骨も値段はかわりません。むしろ、RCにしてほしいという要望が来ます。ただ、31mまで立てるとなると、鉄骨造の方が良いと思います。工期は12ヶ月です。以上、ご参考になれば。
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ユーザーの返答

2019年03月17日

エムのプロフィール写真

有難うございます。なるほど、2.3階へのアプローチと更に上部へのアプローチをどうするか?難しいですね。現況は1階店舗、正面階段で上がり、2.3階も店舗です。駅近で、人通りも多い立地なので、店舗のニーズは多い立地です。ですが、ビルになると、エレベーター、避難等で、1階が、小さくなつてしまうと、賃料があまり取れなく、キツイですね、う〜ん-_-b難しいです。具体的な問題定義有難うございます❗️

2019年 3月18日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。私は都市計画(まちづくり)も専門で商店街での設計経験もあり、長年中野の商店街の再生も支援していますので、このような商業ビルはよく理解しています。このような物件は、維持管理や建て替えなど将来の事もよく検討して決めなければいけません。場所が解りませんが、私のお勧めはご自身で住まないのであれば賃貸住宅の無い鉄骨5階建ての程度の商業ビルです。理由はここでは説明しきれませんので、機会があればHP等をご覧いただきお問い合わせください。よろしくお願いします。
アーキネットデザイン市川均
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
http://www.doctor-life.jp
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ユーザーの返答

2019年03月18日

エムのプロフィール写真

なるほど〜、商業ビルですか?一応、住むことも可能な水回りは用意したいのですが、無駄ですかね
検討致します。ご提案有難う御座います。

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