防火地域でのアパート建築行います。重量鉄骨か木造アパートのどちかが良いかか迷ってます。

はじめまして、投資用の賃貸マンションアパートを多く設計している弓良一雄と申します。。
利回りはできれば6.5％くらい欲しいところではないでしょうか。ヘーベルハウスの30年保証の中身がわかりませんが、通常構造体などは30年くらいで欠陥が出るものでありません。30年保証という言葉に惑わされない方が良いのではないでしょうか。投資用であれば利回り優先が良いのではないでしょうか。
このお問合せの文面を見て最近私どもが依頼された検討した豊島区の土地によく似ていました。
「現在更地。26坪、近隣商業地域、第３種高度地区、建蔽率80%、容積率400%(240%)、防火地域、前面道路3.2m」は全く同じです。私どもが検討した敷地には日影規制がなかったので容積を全て使い11戸、RC造、5階建て、土地込みの利回り6.5％の提案が出来ました。最初は3階建てが限度と思って検討を始めましたがいましたが、いろいろ検討したところ良い結果になりました。しかし残念ながら、土地購入の前で、その土地は売られてしまい実現しませんでしたが、敷地の条件によっては大きくつくることも出来ます。都内は土地代が高いですから出来るだけ容積限度まで建てられるのが良いのではないでしょうか。
もし土地の住所と、方位が入った敷地図を送っていただければ*****a.com),どの程度建つか判断しすぐにお知らせいたします。
一度ご連絡ください。

http://www.yumira.com
*****a.com
*****　弓良

現在、防火地域、前面道路4ｍの商業地域でテナントビルを設計中です。
鉄骨造、RC造なども検討し、至ったのが木造耐火です。（一部鉄骨造）
鉄骨外階段は容積に含まれず、今年発売になった木造用EVは省スペースとなります。
鉄骨造は柱などの現場溶接が増え割高になることがわかりました。前面道路がせまく、6ｍ程度までしか資材を搬入できないのです。
窓口が設計事務所ではないので、そういったことは十分検討済かもしれませんが、
机上の計算ではなくある程度のプランや工事計画を踏まえて出してくる業者を選定されるといいと思います。
木造はRC造に比べ減価償却率もよく、節税ともなります。

やすくん様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。大田区の設計事務所です。

今回のご質問ですが、収益物件として考えますと5％表面利回りは、かなり厳しい内容と思います。立地など分かりませんが、空室リスクなど考えますと私ならば断念するレベルとお見受けいたします。
それに比べまして木造案は健闘していると思います。26坪のお敷地に耐火木造で８室、こちらの内容からすると相当道路付けが良いのでしょう。

ちなみにプレファブメーカーの30年保証は、きちんとメンテナンス費用をかけ、そのメーカーで修繕した場合という条件が多いです。実際収益物件は収入のある建物ですから、ご自分できちんとメンテナンスすれば良いという考え方もあると思います。

いずれにしましても、最終的には表面利回りだけで決定するのではなく、事業計画書を作成し事業として成立しているかどうかの判断された方が良いと思います。思いの外メンテナンス費用がかかったり、利回りや借入期間、税金など表面利回りだけで推し測れない内容も検討すべきと思います。これらの検討が不要なほどの表面利回りにはなっていないという意味です。

株式会社　アトリエシーユー 一級建築士事務所
竹石　明弘
http://ateliercu.jp