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都市計画道路の区域内で賃貸マンションを建てたい

東京都某区内で、都市計画道路の区域内にかかる土地があります。
役所には建物を建てられると確認済みです。

敷地400㎡
準防火地域で建ぺい率60% 容積率200%です。高さ制限10mと23m
削られる部分は約150㎡(7m×22m)です。

そこで、机上ですが
削られる部分は外して200㎡×4階建てのほうが良いのか?
(削られる部分は駐車場として2万円×8台程度で貸せるとする。
固定資産税は区域内なので少し減額されるとのこと。)

もしくは
一階280㎡2階280㎡3階240㎡の3階建て
(残りの土地で駐車場2万円×3台程度)
削られるところに木造または鉄骨造で
25㎡1Kの8万円の3-4部屋を作る。

将来に立ち退き時には建物があったほうが高くなると思いますが
削られた部分の家賃収入は無くなります。

1.以上の場合どちらのプランの方が良いと考えられますでしょうか?
 4階建てと3階建ての建築費の違いもあると思いますが
 削られる部分に建てる方が良いのか?よけた方が良いのかを知りたいです。
 
2.希望はRC造ですが 削られるところだけ木造または鉄骨造で
 1つの建物として建築するということは可能なのでしょうか?

3.また削られる前提で建物を作ることを建築家の先生は
 嫌がらないのでしょうか?

コロナ禍で都の財政も悪くなっており
計画道路も不透明な部分が多く困っております。

情報が足りない等あるかと思いますが
ご教示くださいますようお願いいたします。

専門家の回答

5件

星マーク
相談者が役に立った
2021年 1月18日
都市計画道路の区域内外で構造を分けるのは現実的ではないと思います。
構造が分かれれば工種が増え、コストが上がります。また挙動が変わるためその対応も必要です。削る(部分的に壊す)のも考えられているほど容易ではないです。

ただそうした計画も可能は可能です。

嫌がる嫌がらないは気にされることではないと思います。どちらがクライアントや建物にとってより望ましいか、だと思います。

参考にされてください。


矢印
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ユーザーの返答

2021年01月19日

ワディのプロフィール写真

ご返答ありがとうございます。
素人考えでは簡単に削れる思っておりました。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 1月18日
基本的に横並びで構造は変えられません。揺れる周波数特性が違うので壊れるからです。よって1が正解です。ちょこまかちょこまかしても大差ありません。しっかりと一貫性のある事業計画で魅力ある賃貸を優先すべきです。
矢印
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ユーザーの返答

2021年01月19日

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ご返答ありがとうございます。
魅力があり選ばれる賃貸にしたいと思っております。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 1月19日
初めまして。
サワアーキテクツの小澤と申します。
都内でワンルームマンションを多数設計しています。

都市計画道路を含むとのことですが、マンションの場合駐車場や駐輪場の設置義務が発生することが多いため、それらを都市計画区域内で処理するのが現状のお話では良いかと思います。

いま該当の土地をみて「何㎡の住戸が何個入るか、何階建てにすれば最も効率が良いか」思案されていると思いますが、マンションの設計をしている設計士が1日かけて図面を引かない限り正確なことはわからないのでお気軽にご相談ください。

マンションディベロッパーは、購入予定の土地を予めラフ設計を依頼し、それに応じて土地の入札金額を決めていきます。ワディ様も事業計画に際していったん建築できるマンションの規模を確認される必要があるかと思います。

是非一度ご相談ください。
サワアーキテクツ 小澤拓夢
takumu*****.com *****
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ユーザーの返答

2021年01月19日

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ありがとうございます。
素人考えではだめですね。
専門家の先生のご意見、大変参考になりました。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 1月19日
ワディさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
同一平面内で構造を変えるということは難しいです。よって、1の都市計画道路を最初から避けて計画した方が良いと思います。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
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ユーザーの返答

2021年01月19日

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ありがとうございます。
専門家の先生のご意見、大変参考になりました。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 1月19日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は都市計画も専門で、現在も中野区の都市計画道路事業に協力しております。また、都市計画道路の計画地で、切り取り前提で設計した経験もあります。まず、計画道路上の建物には規制が掛かります。原則3階以下で、RC造は不可です。また、都市計画道路を実施する際の補償は、おそらく再建築を前提として補償されます。つまり、土地が小さくなっても同規模の建物作る為の補償がなされると言う事です。さらに賃貸住宅であれば家賃収入に対しても補償があります。これらは専門的ですのでお知りになりたければ直接お問い合わせください。都市計画道路に掛かる敷地の計画には土地計画の専門知識が必要です。尚、前述の事例では計画道路に掛かることろは鉄骨造として、都市計画道路以外の部分は壁式RC造とした、混構造建物を設計しました。つまり簡単とは申し上げませんが可能です。
結論としては、都市計画道路の将来の方向性は東京都がある程度決めていますので、その内容を踏まえ、計画道路も含めた敷地全体できちんと建物計画をしてみることをお勧めします。よろしければ私は得意分野ですのでお問い合わせください。
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
矢印
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ユーザーの返答

2021年01月19日

ワディのプロフィール写真

ご返答ありがとうございます。
とても参考になりました。
区域内に建物を作ることも可能なこと、混構造のこと
検討いたします。

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