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家づくり相談

都内新築マンションの建築プランにつきまして

お世話になります。

現在、都内で重量鉄骨での新築マンションの建築を検討しております
現在添付の画像のような土地でマンションを建築する場合、どれほどの戸数を設けることができるか知りたいと考えています。
近隣商業地区で建蔽率80%、容積率は240%で、荒川区になります。
単純計算で、
113平米×240%=270平米
270平米÷20平米≒13戸(5階建て)
もしくは半地下の階を設けることができれば,6階建てで部屋数と一部屋当たりの延べ床面積を少し増やすことができないかと考えていますが、現実的にこの土地に13戸以上のマンションを建てることは可能でしょうか。また通常の階でなく、地下階を作る場合にはどれくらいのコストアップを見込むべきでしょうか。最後に地盤の緩い築ですのでくい打ちに最大で1200万円必要と見込んでおりますが、その他追加で見込むべき経費としてはなにがありますでしょうか。前面道路が4Mと狭いので、その点でもコストアップがあるのではないかと考えています。

質問ばかりになり恐縮ですが、ご教授いただけますと幸いです。

専門家の回答

4件

2021年 1月21日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
建蔽率及び容積率を勘案しますと、ワンフロア4戸×3フロア=12戸が上限かと思えます。
紙面でコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご希望と敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断します。
その他諸々のご質問は後でも宜しいのではないでしょうか。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
矢印
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矢印
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2021年 1月21日
前面道路や避難経路、窓先空地などによって
容積率を使い切れるか、階段やエレベーターの動線など
検討すべきことがありますので、
敷地図や周辺状況がわかりませんとお答えのしようがありません。
もう少し情報をいただければお答えできることもあると思います。
矢印
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2021年 1月21日
こうすけさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
頂いた情報の中で敷地の添付画像がありません。
前面道路が4mならば、単純にセットバックしないと考えて6mの建物高さが上限です。
恐らく様々な工夫を凝らして3~4階建てになるのかなという印象です。
建築規模や高さは、単純ではなく用途地域や高度地区、前面道路幅員などの様々な要因によって決まります。
地下のコストについては、規模やデザインなどによっても変わりますが、単価で地上部分の2倍以上はかかると思って下さい。
地盤についてもご存知の通り、東京の城北地区は軟弱地盤です。亀戸でRC造4階建て集合住宅を計画した際には、本数にもよりますが、杭の長さ33m必要で約1000万円かかりました。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。集合住宅はこのご時世、供給過多になっているので類似案件と競合しないような差別化がますます重要になっています。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
微力ながら夢の実現のご協力ができればと思います。
日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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