写真付再掲　旗竿地　約47坪（3.6M公道に4.8M接道）へのアパート建設の可否について

tkngb09さま

　初めまして、渋谷区恵比寿の一級建築士事務所　中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。私たちは、主に集合住宅や一戸建て住宅の設計を手掛けています。ここ数年で２３区内に10棟の集合住宅を、千葉県市川市に１棟の集合住宅（このSuMiKaのサイトで選ばれました）が完成しました。
https://sumika.me/works/5ec0020539203981f1ae23c1cf01d39365d6b0a8
　目黒区の旗竿地のご質問について。竿部分は幅がありますが、建物は旗部分に建てるようになると思います。竿部分は駐輪場やポスト、宅配ボックス、そしてゴミ置場などの共用部となります。
１）アパート建設の可否＝可能です。共同住宅ではなく、重層長屋。
２）建設可能な階数＝３階建て。
３）およその賃貸可能な総面積＝約180m2。平均20m2前後のワンルームが９戸がギリギリのラインだと思います。45m2の1〜2LDKが４戸や、30m2の1LDKが６戸なども可能です。最寄り駅からの距離など立地条件次第です。
４）およその建設費＝地盤や水道、ガスなどのライフラインにもよりますが、5500〜6500万円ぐらいから。
　目黒区ならご近所ですので、現調なども可能です。お気軽にご相談ください。
　よろしくお願い申し上げます。

中辻正明
中辻正明・都市建築研究室
〒150-0021
OFFICE：東京都渋谷区恵比寿西1-3-5アルス恵比寿メイクス601
ANNEX：東京都渋谷区恵比寿西2-17-3ダイヤビル5F
*****／Tel *****／Fax *****
E-mail m*****esh.ne.jp
URL http://www2u.biglobe.ne.jp/~m-naka/
BLOG https://m3-naka.at.webry.info/

東京都の場合は通常の共同住宅の場合は接道長さ4m以上必要ですが、この土地ですと接道部分より内側の3.75mが狭い長さが接道長さに該当する事になりますから、建てられる共同住宅は小規模共同住宅でして、最大200m2未満で3階建てまでとなります。
建設費ですが、3階木造200m2は税別5000〜6000万と考えます。
参考にされて下さい。
後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
‪221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12‬
tel ‪045-481-1115‬
URL:https://a-m-g.jp/
e-mail:*****d.com

tkngb09さん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
旗竿状敷地には原則として共同住宅は難しく、暗渠の扱いにもよりますが道路から見通しが利かない土地のエリアの面積からも難しいと思われますので、長屋扱いという定義になります。
1）長屋形式賃貸アパートは可能です。
2）道路幅員から容積率が160%になりますが、3階建が可能です。
3）利回り上からは賃貸戸数を増やしたいところですが、条例から戸数が10戸以上になると様々な厳しい制約が加えられるので、最大20m2強を9戸かと思います。
4）6000万円以上とお考え下さい。
ただ、集合住宅は他類似案件と競合しないような小さいながらも差別化が非常に重要です。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
プロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/

こんにちは。東京都目黒区でのアパート建築相談を拝見しました。
日頃からデベロッパー案件の共同住宅・重層長屋の設計監理をしている設計事務所です。
1) アパート建設の可否
２００ｍ２以下の共同住宅か、重層長屋で計画可能です
2) 可能な場合、建設可能な階数
第二種高度地区ですが北側水路なので総３階建てで計画でできます。
3) 同、およその賃貸可能な総床面積
竿部分の敷地面積が大きくロスが生じます。１フロア７１ｍ２×３階＝２１３ｍ２、
重層長屋での計画が最も賃貸面積大きくなります。階段室を除いた居室賃貸面積は、１階１７ｍ２×３戸、２階１７ｍ２×３戸、３階２０ｍ２×３戸の合計９戸です。
4) 同、およその建設費用（木造を想定しています）
建物本体４３００万円、付帯工事・外構・設計監理・建設諸経費１２００万円、合計建設総予算５５００万円がローコスト仕様の予算になります。

当事務所の特徴は、快適性や心地よさを第一に考えたデザインと住宅性能の融合、バウビオロギー講座で得た知識を取り入れた健康住宅にあります。これらの要素を取り入れたご提案をしています。
設計理念や、その他住宅事例写真など掲載していますのでお時間あるときにホームページやブログをご覧ください。

HP : https://kanlabono.com/
メール：kanlabo*****.com
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一級建築士事務所　感共ラボの森
代表　森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
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tkng09さま

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。
ご質問の件、回答させていただきます。

1) アパート建設の可否
可能です。実際容積率からすると250㎡程度建築可能ですが、実際プランしてみて200㎡以下になるようでしたら、小規模共同住宅をお勧めします。
東京都安全条例の法改正から長屋建築の規制が厳しくなり、共同住宅にする方がコストもプランもうまくいきます。

2) 可能な場合、建設可能な階数
小規模共同住宅でしたら、２階建てになります。
ただし水路側が北側で斜線的には有利ですので、３階建てが可能かもと思われます。
その場合は重曹長屋となります。

3) 同、およその賃貸可能な総床面積
路地状敷地部分が広いので、思い切ってそこも敷地として利用したいのですが、
敷地内通路を取ると思ったほど建たないと推測します。200㎡程度かと思います。

4) 同、およその建設費用（木造を想定しています）
建物面積を60坪と考え、調査費用、地盤改良費（必要な場合）、設計費、建築工事費、諸経費、消費税などで6000万円程度と考えます。

弊社は収益物件を中心に設計活動しており、事業収支計画、融資、建物管理メンテナンスなどもお手伝いしております。
ご興味ありましたら、是非ご相談いただければと思います。

株式会社アトリエシーユー
竹石　明弘
https://ateliercu.jp