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狭小住宅 予算内で建設可能でしょうか?

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nirenire
東京都
はじめまして。
2年ほど夫婦と子供3人(未就学児)が住む家を探していましたが、中々希望のエリアに良い物件がなく、やっと見つかったのですが、土地の値段が予算より高いため、建築に費用がかけられず、土地の購入を迷っています。
予算内での建築は可能でしょうか?
土地の購入をすすめても良いでしょうか?

・場所は東京都品川区です。
・北側4.3m公道接道間口6m(SB後)、東側私道2.9m(現況)接道間口8.6m
セットバック後の有効宅地面積は55.47平米です。
・準防火地域、新防火地域、第一種住居地域です。
・建ぺい率60%(70%)容積率200%
・地区計画条例により、道路と敷地北側から50cmの範囲には建物を建築する事ができません。代わりに道路斜線制限と道路幅員による容積率の制限が申請により緩和され、10mの絶対高さ制限になります。

・諸費用含む総予算が7300万円で、土地の値段が4890万円です。(建築予算は2000万円位と予想)
・長期優良住宅仕様、できるだけ高気密高断熱
・3LDK(将来的に1つの部屋を区切って4LDKにできる)+駐車場は必須
・6畳以上の主寝室で子供部屋は4.5畳希望
・トイレ風呂洗面洗濯機はLDKと同じ階に欲しいです。
・収納場所を多く欲しいです。(できればキッチン近くにパントリー、玄関近くに土間収納、小屋根裏収納など)
・トイレは2ヶ所
・家事動線の良い間取りが希望です。
・収納や掃除がしやすいように作り付け家具が欲しいです。
・できればリビング階段(リビングを通らないと移動できない間取り)希望
・できれば2,3階に広めのバルコニーが欲しいです。(もしくはルーフバルコニー)
・北側道路の角の部分が資源ゴミのステーションとなっているためその部分に玄関はこないようにしたいです。
・床暖房は不要ですが食洗機は必須
・できれば浴室乾燥機もしくは室内洗濯物干し場
・高級な素材は使わなくてもできるだけメンテナンスや扱いがしやすいものが良いです。

上記の条件で希望の間取りで予算内に建築可能でしょうか?
この土地は見送るべきでしょうか?
中々希望の物件が出ない所なので悩んでいます。
アドバイスがあればよろしくお願いします。

専門家の回答

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2016年 6月17日
nirenire様

高田馬場で、高品質でローコストの注文住宅を土地探しから行っている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

問題は、敷地面積ですね。

道路より容積率は、172%になりますので、延べ面積は95.4㎡
建築可能です。
また、建蔽率は70%ですので、38.8㎡可能です。

上記に4LDKは、狭いと思います。(予算は大丈夫です。)

よって、もう一度、土地探しから出直すことをお勧め致します。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
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2016年 6月17日
nirenire様
初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
検討されている敷地で希望の建物を建設できるかどうか、必要な予算などについてお答えいたします。

結論から申し上げますと、ビルダーに設計施工してもらうなら可能、設計事務所の設計で建築する場合は若干厳しいという予算感です。設計事務所で設計する場合の最も効果の高いコスト削減方法は施工延床面積を縮小することです。現状の住宅コストは自然素材を使った普通の仕様で72万円/坪ほどです。これに付帯工事(外構工事、地盤改良、水道管交換、防火戸割り増しなど)と消費税、設計監理料、建設諸経費などを加えると建設総予算は95万円/坪になります。ですので全体のご予算から逆算すると建築可能施工延床面積は24坪となります。

施工延床面積24坪でご要望事項を満足するプランができるかどうか?
ビルダーでは不可能ですが設計事務所の設計なら可能性があります。むしろ割り切る部分は割り切ってプラニングするととても楽しい住宅になる可能性があります。設計事務所設計では若干厳しい予算感ですが、上記のようにコンパクト設計をしながらプラニングして面積を縮小していけば計画は可能です。

銀行審査用の簡単なプランと見積書は無料で作成していますので、一度面談させていただいて細かな予算の確認などさせていただければと思います。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年 6月17日
この条件の敷地に家族5人で住むのは厳しいですよ。
予算的にも常識からすれば難しいでしょうね。

土地を探しなおすしかないと思います。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多 信章
atelier@urbangeardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343
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2016年 6月22日
 始めまして、私は建築家の藤井アツシ(穆)と申します。妻の眞理子も建築家で、特に住宅の設計を得意として居ります。設計に於いて、私どもは常に住む人の要望を、100%満足させる事を心がけて居ります。2000万円の狭小住宅、是非設計してみたい魅力的なプロジェクトです。是非お選び頂きたいと思います。 

私どもは、長年お施主様の家づくりを共に楽しみながら、その道のプロとして家の設計に参加し、施工監理者として、工事現場を見守って参りました。あなたと共に「お望みの狭小住宅」の住まいづくりの楽しさを、味あわせていただければ幸いに御座います。一つ宜しくお願い致します。朗報をお待ち致します。


 「自然との触れ合いを大切に」 「使い勝手の良い、無駄の無い物はシンプルで美しい」 これが私の設計理念です。

 藤井建築設計 代表取締役藤井アツシ(穆) 東京都町田市玉川学園 2-12-5
(T) 042-720-6488 (F) 042-720-6568
  Eメール at-fujii@va.u-netsurf.jp
 ホームページhttp://www.at-fujii.jimdo.com

作風はホームページご覧下さい。有難う御座いました。

ツーバイフォー工法の住宅は坪単価約65万円です。従って
2000万円÷65万円=30坪 30坪の家は可能です。

     土地  4890
     家   2000
     外構   100
     そのた  310
    合計   7300万円 家が30坪であれば可能です



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