千代田区で店舗&オフィスビルを検討しています

はじめまして。peterと申します。
東京千代田区駅付近の商業地でビル建築を検討しています。
っと言いましても凄く小さい土地ですが。。
しかしながら駅近の商業地ですので様々な用途を想定しています。

土地の詳細は下記の通りですが想定として
4階建の場合:1,2階を飲食店舗、3,4階をオフィス
5階建の場合:1,2階を飲食店舗、3〜5階をオフィス
現状この二通りで考えています。
5階建てになるとRC造に限られエレベーターなども必要になるとは
思いますが表面利回りで8%近辺で想定出来るなら選択肢の一つだと
考えています。

極力費用を抑え利回りが出る様に実行していきたいと考えています。
前向きに実行して行きたいと思いますのでご意見頂ければ幸甚です。
詳細は下記の通りです。

土地面積:75.83平米(22.94坪)
用途地域:商業地域、防火地域
建ぺい率:80%
容積率:240%(500%)
接道:公道幅員約4メートルに2.96メートル接道
となります。