都内23区の22坪の土地、7階建ての併用ビルに建て替えたいと思いますが困っています

初めて相談させていただきます。
現在4階建てのビルです。4階自家使用、1階飲食店に２～３階は事務所に賃貸中です（1部屋は今年になって空けたままにしています）。80/600で、国道に面しています。
築年数が古くなったのと、5-7階に二世代で居住しつつ階下は同様に賃貸にしたいと思います。相続税対策もと考えています。
現在のビルは両隣と敷地ぎりぎりに建っていますのでワンフロア60㎡を確保しています。ALC板のため賃貸部分の水漏れ等修繕費もかかるようになり窮しています。そのような心配がない建物をと、ハウスメーカーに相談したところ重量鉄骨でも境界線から50センチは空けないと建てられないといわれてしまい、ワンフロア50㎡を切るプランを提案されて、これで困ってしまっています。
ぜひ現在同様敷地ぎりぎりに7階建てのビルに建て直せればと思っています。
周辺のビルも、隣とギリギリで建っているものも多くあります。
また、費用面や手抜き工事やアフターサービスなども重視したいと思います。
知見と実績のある建築士さんなら大丈夫かも、と聞きましたので、
ぜひお知恵をお貸しいただきたく、よろしくお願いいたします。
了