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家づくり相談

都内23区の22坪の土地、7階建ての併用ビルに建て替えたいと思いますが困っています

初めて相談させていただきます。
現在4階建てのビルです。4階自家使用、1階飲食店に2~3階は事務所に賃貸中です(1部屋は今年になって空けたままにしています)。80/600で、国道に面しています。
築年数が古くなったのと、5-7階に二世代で居住しつつ階下は同様に賃貸にしたいと思います。相続税対策もと考えています。
現在のビルは両隣と敷地ぎりぎりに建っていますのでワンフロア60㎡を確保しています。ALC板のため賃貸部分の水漏れ等修繕費もかかるようになり窮しています。そのような心配がない建物をと、ハウスメーカーに相談したところ重量鉄骨でも境界線から50センチは空けないと建てられないといわれてしまい、ワンフロア50㎡を切るプランを提案されて、これで困ってしまっています。
ぜひ現在同様敷地ぎりぎりに7階建てのビルに建て直せればと思っています。
周辺のビルも、隣とギリギリで建っているものも多くあります。
また、費用面や手抜き工事やアフターサービスなども重視したいと思います。
知見と実績のある建築士さんなら大丈夫かも、と聞きましたので、
ぜひお知恵をお貸しいただきたく、よろしくお願いいたします。


専門家の回答

7件

2022年 3月27日
はじめまして。
ご相談拝見しました。

ご相談の件、もちろん対応可能です。
不動産や施工のチームとご一緒できます。
HPもご覧いただき、是非お話しお伺いさせてくださいませ。
よろしくお願いいたします。
矢印
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2022年 3月27日
このような計画には充分な資金力を持たないものが多いいです。立ち退き料と解体費この中で苦労されて結果ダメとなり逃げ道無しになるケースが多くみられます。
そのときは本体を手放し新天地計画をおすすめし確実に身の丈にあった無理の無い計画を行うことによってスムースに確実に事業を進めることが大切です。
矢印
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矢印
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2022年 3月27日
敷地にスキマが必要なのは、足場とかを建てる場合、そのぶんだけ必要になるからです。ハウスメーカーの場合は、外壁が決まっているのと、敷地内で完結する事が必要なので、民法上のこともあり、敷地境界線から50cm開けることが一般的です。
一方、無足場工法というものもあります。そのばあい、境界線からではなく、両側の建物のスキマが30cm程度で済みますね。ALC版を立て込んで、シールを打ちながらゆくので、人が入るスキマがあれば良いです。
ただ、この場合、商業地域とか、民法上のお話がない所になります。周辺のビルを聞く限り、大丈夫だとは思いますが。
矢印
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ユーザーの返答

2022年03月28日

levinのプロフィール写真

ご教示ありがとうございます。HP拝見させていただきます。

2022年 3月27日
都内7階建て程度の賃貸併用ビル相談を拝見しました。
当事務所では毎年3棟ほどのRC造・鉄骨造ビルを設計しています。階数も3階建て~10階建てと様々です。

隣地境界ぎぎぎりまで建築できる地域でしたら既存建物と同様の階面積確保できますよ。後々の雨漏りなどメンテナンスの必要のない工法をお勧めしています。ALC板はシーリング頼みなのでメンテナンスは必須です。隣地境界ギリギリまで建築する場合、当事務所ではガルバリウム鋼板スパンドレルをコンクリート打設時に型枠として利用する無足場工法をお勧めしています。これでしたら将来的にもメンテナンスフリーです。

よろしければ一度詳しいお話をお聞かせください。
矢印
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矢印
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2022年 3月27日
ハウスメーカーさんは民法の50センチは絶対守りますね。
工事用足場のこともありますが、隣地とのトラブルを避ける為、50センチは空けます。
そこまで空ける必要はないと思いますが、地価の高い所では勿体ないお話です。
宜しければラフボリューム案を作成いたしますので、ご連絡頂けましたらと思います。
計画に必要なご要望・敷地所在地・敷地図等をお送り頂けましたら十分です。
ラフボリューム案作成は無料で結構です。
プランがお気に召されましたらご依頼頂けましたらと思います。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://arcseigai.com
矢印
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2022年 3月28日
levinさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
建築家の創意工夫がないと難しいでしょう。ハウスメーカーは、まず融通が利きません。
住居系の用途地域以外でしたら、民法上の離隔距離500は関係ありません。足場が入る300程度、若しくは無足場工法でもっと攻めることも可能です。
敷地に関する情報や住所を教えて下さい。ボリュームプランの検討が可能です。
コストは最低でも鉄骨造100万以上/坪、RC造130万以上/坪は必要です。
新築時はどんなものでも満室になりますが、問題は10年後です。新しく建つ近隣案件と競合しないような建築を目指しましょう。
プロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2022年03月28日

levinのプロフィール写真

ご教示ありがとうございます。HP拝見させていただきます。

2022年 3月29日
初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。隣との離隔距離はよく検討することをお勧めします。留意する点は以下の通りです。
1、建ぺい率80%の中で出来る限り道路以外の隣地との離隔距離をとる。将来のメンテナンス、地震時の離隔、解体時の離隔などなどを考慮する。(事業は解体するまでです)
2、国道側はギリギリに建てることが求められるが、道路使用が厳しい場合があるので事前に協議する。
3、事業計画(予算)に応じた工法を選定する。リスクをマネジメントすることです。
以上ですが、これは知見の豊富な建築士でないと判断を誤ると思いますので、ハウスメーカーは断るとして、その後じっくり検討ください。なおよろしければお問い合わせください。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師 市川均
http://www.doctor-life.jp
矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2022年04月02日

levinのプロフィール写真

ご教示ありがとうございます。HP拝見させていただきます。

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