4階建て１K賃貸の建築コスト

まるまる様
はじめましてアース・アーキテクツの鷲巣（ワシズ）といいます。

質問とはかけ離れた話ですが、奥に住宅という事は、敷地分けをしな
ればなりません。公道に面している部分に、住宅の敷地として2ｍ以上
が旗竿のように必要になります。
また用途地域によっては、高さが10ｍを超える場合は日影の検討を
して法律の範囲内に収めなければなりません。
一度、行政に確認する事をお勧めいたします。

アース・アーキテクツ一級建築士事務所　鷲巣

はじめまして、東京の渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

賃貸は収益性も考えると性能やデザインも含めて、他には無い付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が非常に重要だと思います。また、メディアにも積極的に取り上げてもらうことで、多くの入居者募集に繋がれば良いと思います。

頂いた情報によりますと「地続きの自宅の容積率に余裕が…」とありますが、建築基準法上はひとつの敷地にひとつの建物という原則があります。
もし、ご自宅の容積率を利用するのであれば、今回のアパートと自宅を繋ぎひとつの建物とするしかありません。
また、土地が分筆されているようであれば、ご自宅の容積率は利用出来ません。
頂いた情報だけでは詳しいことが分かりません。もし、正確な住所や敷地図などの追加情報を下記アドレスへ頂ければ詳細を検討致します。
私は東京で活動しておりますが、経歴にある通り地元は福岡です。
両親は現在南区におりますので、打合せに伺うことも可能です。
以前も、中央区の住宅の設計監理で度々行き来しました。

2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。フレキシブルな新しい個性的なデザインはお任せ下さい。

事例の通り創意工夫のデザインに特化した建築が得意ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非とも敷地測量図などの資料をお送り下さい。（こちらのサイトからはプリントが出来ませんので、下記のアドレスにお送り頂けると助かります）
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

まるまるさま

福岡市で設計事務所を主宰しております、藤田と申します。

今回、ご自宅の敷地にアパートをご計画との事。
他の建築家の回答と重複しますが、敷地を分けるか、自宅を増築する必要があります。
接道長さが長ければ敷地分けも可能ですが、詳細が分からないと判断が難しいです。
構造と工事費も詳細がないと回答しづらいですね。

よろしければ私は福岡なので一度敷地を拝見しましょうか？
現地確認、役所調査、助言くらいでしたら費用は発生しません。
連絡先を記載しますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

藤田秀樹

藤田秀樹建築事務所
福岡市南区井尻1-9-17第三タカキハイツ1F
TEL：092-985-5185
携帯：*****

賃貸マンションを計画する前に、自宅と賃貸マンションは用途上可分ですので、敷地を分割する必要がございます。その住宅敷地が容積率だけでなく、接道、採光等全ての法律に遵守させる必要がございます。
その残りの敷地での新規計画となります。もちろん、新規の敷地も接道を含めて法律条例に遵守させなければなりません。
　(『地続きの自宅の容積率に余裕があるので』という事は、錯誤のケースが想定されます。自宅が建ぺい率60％の総2階で容積率120％だから80％を今回の計画で割増できると言うような事はできません。建ぺい率から考えると、自宅の建ぺい率60％以内を遵守する敷地面積、自宅の建築面積÷0.6≦自宅の敷地面積を必要とし、その他の部分の敷地面積×2.0が今回可能な延べ面積(容積率遵守)であり、これには自宅の容積率は一切関係致しません。

しかしながら、地続き等で無い敷地でも共同住宅の場合、しかも、1階が駐車場主体なら尚更、容積率算定時の延べ面積に緩和が有ったり、屋外施工面積や採光の為に離れが必要であったりということで容積率で考えると60/200の場合、6階建て以上のボリュームが一般的です。

住宅の接道を確保する(2ｍ×8.5ｍ)為に、北側道路接道で間口7ｍ、奥行8.5ｍの敷地となると敷地面積は59.5㎡(≠46㎡強≒9×8.5×0.6＝建築面積)となります。
＜この敷地が住宅の南側に有り、住宅の北側接道だと計画の可能性が住宅の配置状況により大きく変わります。＞
ボリュームだけで質問に回答すると下記になりますが、要するに、住宅の敷地、既存建物の設計、計画敷地、接道や用途地域等の詳細が判らないと実際には正しい質疑回答も出来ません。（両敷地の情報と既存住宅の設計概要等を送付頂ければ、建築相談の範囲は無料でご回答させて頂きます。）

弊社では、住環境(熱･音･光等)の確保から、共同住宅は鉄筋コンクリート造は好ましいと思っています。更にこの規模だと柱梁で構成するラーメン構造ではなく、壁式構造をお薦めしていますが、1階が駐車場と上階と異なるプランが予想されますので、ラーメン構造でも仕方ないかなとも思います。ただ、間口7.5ｍだと駐車場3台は厳しいので
2台になるとすれば鉄筋コンクリート壁式構造をお薦め致します。鉄筋コンクリート壁式構造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造は今回原則は耐火建築物とする必要がございますので、コスト上はあまり変わりません。よって、最終的には弊社ではやはり鉄筋コンクリート壁式構造をお薦め致します。また、敷地面積46㎡だと96㎡が容積限度で、駐車場緩和が1/5加えられて、共用通路等の標準係数1.4、屋外階段等1.2を考慮して、結果施工床面積185.47㎡、延べ面積154.56㎡程度のボリュームとなります。
(154.56÷(46×0.6)≒6階建て)
福岡県の標準施工坪単価70万円/坪より施工会社の概算工事費は約4,000万円
弊社の設計監理報酬は約200万円で合計4,200万円(税別)となります。
実際には、これ以上の建築規模となる(敷地面積46㎡⇒59.5㎡)事も想定されます。
（仮に59.5㎡だと5320万円(税別)）

夢の実現を祈念致します。


弊社は、(公社)日本建築家協会に属していて、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社　加塩博之　拝
ArchiL*****e.jp　tel.099-296-1156

＝豊かな空間創造、幸福な時間＝