岡山でリフォームと建て替えで悩んでます。

こりゃ困ったものを買っちゃいましたね。

築40年から50年程度のものが建築業界の「暗闇」物件ですね。
お住まいの建物の時代は、とにかく住宅を「生み出す」ことが
最優先でしたので、良くも悪くも実験的な要素や短命であろう
ことが予想されていた「商品」としての住宅が乱立しました。

画像の床は「パーケット床」と言います。
我が家も同じ年代の木造住宅ですが、パーケット床の部分は、
床としては全く機能しておりません。載れば「抜けそう」です。

同じ間取りのものを木造の在来工法あたりで作るにも1000万円では
無理です。要は銀行が残債をどう扱って、新しい家を作るローンを
年収から勘案して、融通してくれるかって話だと思います。
今のお住まいをリフォームするのは賢い選択では有りません。
リフォームと言っても軽量鉄骨造であれば限定的になります。

もしも銀行が資金を貸してくれるのなら、予算内で木造で建て替えを
した方が絶対に良いです！！！

今最初に考えるべきは「資金繰り」です。銀行に相談することを勧めます。
もしも融資が可能であれば、お知らせいただければ、出来るだけ具体的に
相談になることをお約束します。

URBAN GEAR / アーバンギア　本多 信章
at*****geardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
https://www.homify.jp/projects/473753

054-206-4343

はじめまして。

岡山にて設計活動を行っております岡本光利一級建築士事務所
　代表の岡本光利と申します。

ご相談の件、拝見いたしました。悩むところですね。

建物の状態を見てみないと何とも言えませんが目先でリフォームしていくか、長期的な
将来を考慮して建替えにするかだと思います。要は融資先がどの程度まで融資をしてく
れて、その融資金額、既存のローンを併せても無理なく支払いできる金額でどの程度の
ものが建つかになるかと思います。

建替えに必要な融資金額が可能でローンの返済も無理なく支払い可能ならば自分たちの
ご要望を取り入れて建替えした方が将来的に考えても絶対にいいかと思います。、

まずは銀行等の融資先にご相談してみてはどうでしょうか。おのずと選択は決まってく
るかと思います。

現在の同規模程度で木造２階建ての建替えになると解体費、設計監理費をあわせても
建物の仕上げ、仕様にもよりますが３０００万円から３５００万円程度はかかると思い
ます。
１０００万円のリフォームでどこまでできるかは床下の状態、その他現場状況によりますがどこを優先してどの程度の仕上げ、仕様にしていくかによります。

HP等ご覧いただき、弊社の建築に興味を持って頂けましたらお気軽に問合せください。必要であれば、一度、現場確認させて頂きアドバイスさせて頂きます。
リフォーム、リノベーション等も承りますのでお気軽にご相談ください。
よろしくお願い致します。

岡本光利一級建築士事務所　　　代表　岡本光利

住所　〒702-8026　 岡山県岡山市南区浦安本町 ２１－１７
TEL/FAX 　086-265-6235
E-MAIL*****dn.ne.jp
HP　 　 http://www.okamoto32.com/
BLOG　　http://mo3265.blog57.fc2.com/

yahman様
同型の住宅のリフォーム経験があります。床がきしむどころかふわふわしているような状態でしたが、床下から断熱性能もあげてやりなおしました。フレームも基礎もしっかりしていて築浅のローコスト分譲住宅より劣化は進んでいない印象でした。まだこれから3人のお子様の教育費等も必要になってくると思うので、今たくさんのローンを抱えるより、無理のない範囲で家族が楽しく暮らせるリフォームをされてはいかがですか？あと15年もすれば今の家族構成とはかわってきます。建て替えはそれからお考えになってはどうでしょう？
遠方ですが、中国地方には縁があってよく行きますので、今のお住まいを見せていただければ具体的なお話ができます。お気軽にご相談ください。
篠田　望

shinodan*****m
488-0874 愛知県尾張旭市平子町西46
tel.fax.0561-58-3714
http://shinodanozomi.com/JP/
篠田　望デザイン　一級建築士事務所

はじめまして。
フォレスト建築研究所の小椋(おぐら)と申します。よろしくお願いいたします。
岡山出身ということもあり、岡山市内に注文住宅や20年以上前の住宅のリフォ-ムや古民家再生など、実績も比較的多くあります。お困りのご様子を拝見し、多少とも参考になればと思いご返信いたしました。詳細はお会いし、現地確認やご要望をおうかがいする必要がありますが、多少ともご参考になれば幸いです。事務所の設計事例などはホ-ムペ-ジをご覧いただければと思います。必要があれば、お気軽にご連絡をいただければお力になれると思います。以下、いただいたご意見を少し整理して文面から解る範囲でお答えします。
◇新築案
・土地と家のローンが1500万ほど残っている。ローンが組めるとしても残り30年ほど。
・太陽光は再利用、もしくはソーラーローンが0円・横に実家がある。
※残債を含め、ロ-ンの借り換え(現状の低金利で)限度額を銀行にて相談し可能な総額を検討。ご実家の支援の可否等も今一度検討(生前贈与なども含め)。
総額で可能性があれば新築を検討してはどうでしょうか。
※長期的に考えれば、お若い御家族でも、30年以降、今の家に住めるか・・
※子育て期に新築で子供達と楽しく過ごせたほうが良いか・・・
ご自身、ご家族のことを考えると判断のポイントかもしれません　

◇リフォ-ム案　・［1千万前後で施工は可能なもんなのでしょうか。］
・やりたいことは、現在の5LDKを快適に以下の希望があります。
・LDKを1つに・LDKとは別で5部屋は欲しくて和室にこだわりはない
・4SLDK等、部屋と収納の工夫で部屋数が減って広さが増えるのは良い
・子供が3人いて、1部屋を除きリフォームしないととても使えない状態。
※お子様の成長期にあわせ検討し、ご家族を大切にしたいとの思いも検討動機かと思います。現状では、和室が多くリビングや子供室として使いづらいことがありますね。
※お子様が小さいなら１階和室含め広いLDとし､小さいうちはLDで学習コ-ナ-を設置し、家族のコミュニケ-ションを取ることも可能です。(幼少期は親の目の行き届くLD付近に学習コ-ナ-を持つ子供の成績よいとか･･･)※同性二人なら、１階玄関右を2室つながった洋室にし、収納もシェアしながら使う方法もあります。状況によりますが、１階に重点を置き、２階は軽微にすますなどあちこちに工事の手を広げないことでコストも抑えられます。工夫次第です。
・築40年でリフォームしても耐震が心配（セキスイの人は頑丈に作られているから大丈夫だと言っていた）
※岡山は比較的地震が少ないですが、旧基準の構造なので耐震診断をしてもらい、あわせて変更できる間仕切り(壁､柱)位置を具体的に教えてもらうことが大変重要です。軽量鉄骨の場合、構造体、間仕切り変更は自由度が少ないので希望プランになるか事前確認しておく。
・1年前､3年前と水道管が古く錆びて破裂しており､その都度直している。・屋外は3年前に直したが、建物内は台所と浴室以外は未修理。・床については頑丈にしたい（実家もこの家も床で悩まされた過去があるため）
※40年前なら床下換気や地面から湿気(防湿)対策がされていないことが原因かもしれません。(岡山は場所によっては地下水位が高かったり水田の宅地化により床下の湿気が多いこと)　床下点検が必要かと思います。
※リフォ-ムの場合でも国や岡山県の「住宅のリフォーム・増改築・改修時における補助金・減税・優遇制度」があります。（年度により変更があるので制度の内容と補助条件、時期については要確認）
（私の実家でも今年、窓を断熱サッシに総取り替えし国と県の両方から補助金を得て助かりました）国や県の制度や税制優遇を賢く使うことも予算削減や生活の維持、向上につながります。

※少ない情報なので十分なお答えにはなりませんが、リフォ-ムにせよ、新築にせよ、せっかくの機会ですから全体状況を点検・把握し､ご希望の優先順位と緊急性を加味してその場の対処療法にならないよう予算配分をされると良いと思います。安心と満足が得られるよう、懸命なご判断で良い結果が得られることを希望致します。
お手伝いが必要であればお気軽に声をお掛けください。ご連絡をお待ち致します。
フォレスト建築研究所　代表　小椋祥司(ｵｸﾞﾗ)　(工学院大学建築学部非常勤講師)
メール：forest*****.com
TEL：042（808）9785　FAX：042（553）7905
ｍobile：080(4812)8584
https://dql06367.wixsite.com/forest