予算1,200万円で3階建かビルトインガレージへのフリノベーションか

はじめまして。
５２歳夫婦、１５歳１３歳の４人家族です。
平成２８年、兵庫県西宮市で平成９年築の2階建て（３ＬＤＫ）を約3000万円で購入しました。
敷地は７７㎡、床面積８１.７３㎡（屋根裏収納が20㎡ぐらい付いています）です。
屋根裏収納があるので、なんとかやってきましたが、かなり手狭になってきました。また、断熱性能がかなり悪く、夏は暑すぎて２階は蒸し風呂状態、冬は１階がめちゃくちゃ寒いです。
そのため、新築３階建かビルトインガレージにしたフルリフォームを考えています。しかし、現在も住宅ローンが2000万円ほど残っており、これから子供の教育費もかかるため、住宅にお金をかける余裕がありません。予算は全部込みで１２００万円が上限です。
これから、ローコスト住宅メーカーや地域の工務店にこれから相談をしていこうと考えています。
予算的にはかなり厳しいのはよくわかっています。
最近は、YouTubeの『せやま大学』などの住宅チャンネルを視聴して、知識を身につけているところです。

きついご意見でも構いませんので、よろしくお願い申し上げます。