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家づくり相談

都内 土地22坪 商業地域 80%/360%

間口約5.5M、奥行き約14.0Mの東西に細長い土地です。
周りに高いマンションがあるため、高さ10Mくらいまではあまり陽当たりよくありません。奥の方にいくと若干狭まっている、台形のような地形です。
5F建ての賃貸マンションを建てることを検討しています。
間取りは、例えば、1~2Fがメゾネットの2LDK、3Fは1Rか1LDK x2戸、4Fは1R又は1LDK x 1戸と、4~5Fにメゾネットの2LDKなどを考えています。1Fのエントランス横は駐輪場など。1~2Fのメゾネットは、1Fの敷地奥をメゾネットの一部にして、割安感出して貸しやすくできないかという狙い。4~5Fのメゾネットは陽当たりもよく、利回りのためにはメゾネットにしないほうがよさそうですが、EVを設置したくないため、玄関設置を4Fまでにしておきたいためです。
都心なので、ファミリーも単身者も需要あるエリアです。ただ、こだわりがある訳ではありません。
このような土地の活用アイディアと、そのための建築費用の水準を教えて戴けるでしょうか。来年くらいに事業化する場合と、オリンピック後まで待つ場合とで、コスト水準はどのくらい変わりうるかという予測があれば合わせてお願いします。
ありがとうございます。

専門家の回答

3件

2017年10月18日
kenichi様

初めましてアトリエシーユー一級建築士事務所の竹石と申します。
大田区にある設計事務所です。
私たちは収益物件を中心に設計活動しております。

先ずお考えのプランですが、とても研究されていて素晴らしいと思います。4階、5階となりますと、エレベーターが必要かどうかの判断に迫られますが、ある程度の規模感がないとキャッシュフローが成り立ちません。よって私たちも最上の2階分はメゾネットにして、エレベーターを設置しない案をご提案しております。
それに関しては、問題ないようです。

また一階、二階につきましては、メゾネットにするという方法もありますが、一階と二階の間にロフトを作る事もあります。上に抜けた空間は採光も取りやすく、狭さ感の軽減にもなります。
この様なプランも弊社で実施しており好評です。

次に建築費ですが、オリンピックの事業の発注がこれからピークを迎え、まだこれから建築費が上がるとの想定はあります。ただオリンピックの1年前ぐらいには全ての発注が終わり、仕事量は一時的に減ってコストは下がるのではないでしょうか。

しかしながら今の賃貸事業を支えているのは、なんと言っても銀行融資です。この低金利でなければ成立しませんし、優良な事業にはまだまだ融資してくれます。
そういった意味ではキャッシュフローが成立すれば今でもチャンスはあります。

私たちも建築費の高騰には頭を悩ましてますが、最近はとても安価に建築してくれる建設会社さんとも出会いがあり、いまでも建築する可能性はあります。

一つ気になってますのは、お敷地の間口の狭さです。都内であれば条例各部屋は道路に面する窓、または空地に面する窓が必要です。私の経験では結構ギリギリサイズですので、この辺りは詳細に検討する必要はあると思います。

もしご興味頂ければ、是非ご相談ください。
宜しくお願い致します。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘
http://ateliercu.jp
http://ateliercu.blogspot.jp/?m=1
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2017年10月18日
Kenichiさん

はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご相談内容を拝見しますとかなり検討をされたものかと思います。ご希望の規模等を考えるとRC造が耐震性や耐久性も含め最適かと思います。
ただし、コストは約120万円/坪程度が予想されます。鉄骨造であれば約100万円/坪程度も可能かと思います。
現在はオリンピックの関係もあるかと思いますが、工事費が上記の様に高騰してはいますが、オリンピック直前やオリンピック後もすぐには工事費が落ち着く保証は正直ありませんし、銀行融資は現在の状況に方がきっと有利です。
入居者の需要においても早い方が良いと思います。
また、賃貸は収益性も考えると性能やデザインも含めて、他とは競合しない付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が非常に重要だと思います。

2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。フレキシブルな新しい個性的なデザインはお任せ下さい。
作品事例をご覧頂けると分かりますが、様々な創意工夫のデザインに特化した建築が得意ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。
敷地測量図や不動産情報紙を頂ければ、無料の範囲でボリュームプランを作成致します。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2017年10月19日
kenichi様
初めまして、ご計画を拝見しました。
単純な賃貸系がいいのか悩ましいところだと感じました。立地が重要なのですが、「宿泊+シェアハウスの複合」や「シェアハウス+SOHO賃貸の複合」なども検討すべきと感じます。
「宿泊+シェアハウスの複合」は低層階の日当たりの悪さとEV設置無しという敷地条件とご要望に合致するものです。また宿泊とシェアハウスは相性がいいので数年後の用途変更も可能です。
「シェアハウス+SOHO賃貸」もEV設置無しで計画できます。SOHO賃貸はディンクス世帯や3人世帯にも対応できるのでワンルーム全盛の賃貸市場の中では競争力を発揮できます。工房やアトリエの必要な入居者からの訴求力を高めるためにリフォームOKのようなソフト面の特色を考えていけばさらに人気が出てきます。

いずれの提案も単純な賃貸系よりも高い利回りを確保できます。
シェアハウスの企画から運営まで手がけていますので具体的な相談が必要でしたらお気軽にご連絡ください。
どうぞよろしくお願いいたします。
森建築設計 森健一郎
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
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