古いアパート一棟を戸建てにスケルトンリフォーム

建築面積60坪(総２階建ての時120坪)？、それとも延べ面積60坪？
何れにしても一戸建てとして(大)豪邸で、羨ましい限りですね。

厳密に申し上げれば、基礎を含めた構造躯体がスケルトンですので、
既存の基礎に構造耐力を期待しない土間コンを打設することや、
気休め程度基礎補強を行なう事は可能ですが、柱と緊結している
立ち上がりとその下の地中梁、そして耐力版が定着によって一体化した
ベタ基礎を造るには建築物を解体する必要がございます。
また、多くの住宅で現在も散見される立ち上がり上部でのフック無し
点溶接配筋、平成12年に規定されてホールダウン金物を使っていない
建築物では、地震時に木材部分とコンクリート部分が分離しやすく、
ベタ基礎に変えるメリットも充分に期待できません。

１階の間取りを完全変更なさって、ベタ基礎の耐震性を確保したいのならば、
その部分にも立ち上がり、地中梁を造り必要が有り、既存の立ち上がりとの
鉄筋の定着を取る為に既存立ち上がりも部分的に解体する必要が有り、
プランによっては全体的に解体して造り直したほうがいろんな意味で
良い場合もございます。

断熱性･気密性の向上、床下暖房、柱梁の耐震工事(基礎コンクリート
立ち上がりと土台との緊結部を除く)、太陽光パネル、何れも設計監理を
させていただく事、法律に遵守させるすることは可能ですので、
予算次第での実現となります。

工事施工者は、工事の請負人及び自ら工事する者ですから建築基準法では
内装工事、電気設備工事、解体工事をテツマメさんが行なう事は何ら
問題ありません。
また、弊社等の建築家は設計監理業務専業者(専門サービス業者)で、
施工(施工管理)を行なう請負工事業者(建設業者)ではありませんから、
施工を建設業者に依頼なさっても、自ら工事を行なっても弊社の業務は
何も変わりません。

ただ、電気工事については設計で求められる工事については電気設備工事士の
資格が必要です。資格を持たず過電流等による火災がおきた際の補償を鑑みると
電気設備工事士をお持ちでないなら請負わせるべきだと弊社ではお薦め致します。
また、解体工事については工事自体は施主自らでも構いませんが、建築物
リサイクル法、廃棄物処理法の届出義務や処理の規制があり、除去工事届は
建築確認申請や完了届等、建築主が申請者でその代理者として設計者が
業務委託されて提出する図書ではなく、工事施工者自らが提出する義務が
ございますので設計者の業務範疇外となります事、ご確認下さいませ。
（不法投棄者が捕まっているニュースをよく耳にします。）
更に、請負工事時は当然のことですが、自営施工時にも火災保険･地震保険は
加入をお薦め致します。（工事期間中、トラブルには一般の保険では
適応しない場合が多いです。）また、住宅瑕疵担保保険については、
自営の場合は代わりの一般より高めの保険はございますが、法的加入義務は
ございませんので未加入の場合はご自分の責任でその都度対応なさる事を
ご認識くださいませ。

減築して二階建てにする場合、高床式の平屋(正確には１階ピロティの
二階建て)の場合、何れも詳細(上記に考えを含められて)をご提示頂ければ、
設計実績による歩掛かりからの概算工事見積とその案の弊社設計監理報酬の
見積をご提出させて頂く事は可能です。

敷地の土地登記要項書(土地登記簿謄本でも可)のコピー、地籍測量図のコピー
(公図の写し原本郵送貸与でも可)に加えて、
既存の確認申請図書(確認済証･検査済証)、その他竣工図等のコピーを送付の上
詳細の要望をお伝え下さいませ。

夢の実現を祈念致します。

弊社は、(公社)日本建築家協会に属していて、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社　加塩博之　拝
ArchiL*****e.jp　tel.099-296-1156

＝豊かな空間創造、幸福な時間＝