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家づくり相談

台東区浅草、商業防火地域での三階建て新築住宅

6月中に購入予定の土地があります。
2年以内ぐらいで、建築予定です。

土地は面積53.29平米 約16.12坪
間口 4.72m
奥行 11.27m
東側6m公道に面した長方形敷地です。
商業の防火地域です。
建ぺい80、容積360

3階建て、一階部分に9から10坪の飲食用の店舗をとり、2階、3階は二世帯住宅を
考えております。
延べ床面積、120平米ぐらいのボリュームで考えています。
商業地域のため、左右に住宅が密集しています。
採光を上手くとったプランにしたいです。

RC構造又は、RCと木造耐火の混構造で検討しています。

今の
相場で大体、どのくらいで可能か、考えています。
予算は3000万でが厳しいでしょうか?

ご回答お待ちしております。



専門家の回答

6件

星マーク
相談者が役に立った
2018年 4月22日
Jane様
つくば市で設計を行っております海老原と申します。

ご検討の通り、対象敷地で3階建てとなると耐火建築物となります。
現状の施工費ですと、RC造で100~120[万/坪]、木造耐火造で80~100万[万/坪]程度といったところではないかと思われます。

下限値で想定してみますが、

①全体RC造の場合
 ○施工費 延べ床120㎡≒36.3坪 ×100万 =3630万
 ○設計監理費 施工費の10%           = 360万
 ○合計                      =3990万
 ○税込合計(8%計算)              =4309万

②RC・木造耐火混構造の場合
 ○施工費 12.1坪 × 100万
     +24.2坪 ×  80万        =3146万
 ○設計監理費 施工費の10%           = 310万
 ○合計                      =3456万
 ○税込合計(8%計算)              =3732万

③すべて木造耐火の場合
 ○施工費 36.3坪 ×  80万        =2904万
 ○設計監理費 施工費の10%           = 290万
 ○合計                      =3194万
 ○税込合計(8%計算)              =3449万

となります。これだとご予算は超えてしまいそうです。

ご予算3000万から逆算しますと、
 ○税込合計(8%計算)              =3000万
 ○合計                      =2777万
 ○設計監理費 全体の9%とする          = 250万
 ○施工費 36.3坪               =2527万
より、施工費の坪単価は69.6[万/坪]となります。これはすべてRC造ではほぼ不可能と思います。
現状RCは坪単価が100万を超えることはざらです。
木造耐火でもちょっと難しい坪単価かと思われます。(坪70万台であればなんとかなるかもしれませんが)

すべて木造耐火とし、ボリュームや仕様でコスト調整をしながら設計を進めていけば、、といったところでしょうか。
通常の木造とは違い、壁厚が大きくなりますので、平面的なボリューム検討も注意が必要ですね。

2019年10月には消費税が10%になる予定です。建物建設の場合2%がばかになりませんので、早めのご計画をお勧めいたします。
6月中に土地を購入のご予定とのことですので、ご必要であればご予定の土地からラフプランを作成して概算金額の算出まで致しますがいかがでしょうか。
(ご契約までは費用は頂いておりません)
ぜひお気軽にお声掛け下さい♪

◆海老原建築一級建築士事務所
所在 :茨城県つくば市春風台A22街区1-3
Tel  :029-875-3865
E-mail:d*****ra-architecture.com
Web :http://ebihara-architecture.com


      
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2018年04月22日

Janeのプロフィール写真

アドバイスありがとうございます。
参考にさせていただきます。
予算とは別途で設計監理料考えています。

星マーク
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2018年 4月22日
Jane様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。

予算についてですが、RCの場合は厳しいかと思います。
木造耐火でも、坪当たり 90万円〜100万円程度ですので、飲食店の設備の内容や二世帯住宅の内容に寄るところが大です。

下記は浅草の近くで松が谷に設計しました、木造耐火の完全分離の二世帯住宅です。
坪単価は95万円程です完全分離でなく、玄関や浴室、LDK等シェアできる要素を増やしていけば、単価を抑えられるかと思います。
一度詳細なお話をお聞かせ頂ければと思いますがいかがでしょうか?

↓ 松が谷の家
http://www.atelier-spinoza.com/works/1private_house/15matsugaya/01.html

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。
(連絡は下記までお願いします。
*****er-spinoza.com
*****)

それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html

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ユーザーの返答

2018年04月22日

Janeのプロフィール写真

アドバイスありがとうございます。
参考にさせていただいます。
予算と別途で設計監理料は考えております。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 4月22日
台東区浅草6丁目で建築設計事務所をやっております。自ら浅草に暮らし浅草にオフィスを構えて「まちなか」での家づくりを研究しています。また飲食店等の設計経験も多くあります。/ご希望の予算ではとても難しいとは思いますが相談にのらせて頂ければと思います。ご連絡をお待ち致します。佐々木善樹建築研究室/佐々木善樹 e-mail s*****yle.com
/ url www.sasstyle.com /***** *****
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ユーザーの返答

2018年04月22日

Janeのプロフィール写真

ありがとうございます。
予算とは別に設計監理料は考えております。
色々検討させていただきます。

2018年 4月23日
こんにちは、初めまして。

弊社に御興味のフォローをして頂きまして、
ありがとうございます。

Jane様の御相談内容には予算も含めて、
弊社では現実的に対応が可能です。

宜しければ弊社のプロフィール内に有る、
メッセージ機能ボタンを押して頂ければ、
御相談の対応をさせて頂きたいと思います。

それでは宜しく御願いします。

cozy modern company
神山
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2018年 4月24日
はじめまして

建築費を考える場合、年収や銀行などの交渉によって金額が決定します
やりたいことを箇条書きにして優先順位を決めておくとどこから決めるかという点を
絞り込めるので便利です

先ずはご自身で提示できる金額を整理して、その予算の中で何をするべきかを
考える方がよいと思います
融資であれば、年収などから確定できます
事業であれば決算書などからある程度絞り込めます
毎月の支払限度なども考慮することで、具体的な金額が見えてくると思います

最終的な仕様などを決めるには設計が必要になるので、現段階にて設計が決まって
いない場合は概算となりますので、後から金額が変わることがないようにすること
が重要だと思います

ローコスト住宅を応援する
tekine.com
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星マーク
相談者が役に立った
2018年 4月26日
回答としては、残念ながら無理に感じます。
税抜きで100万円/坪は下らないと思います。
耐火で、混構造では無く
鉄骨とか、木造もお考えになった方が良いかも知れません。
特に、予算を合わせたい場合は、木造の方が良いかと
思います。
木造の場合は、地盤にまつわる費用が安いです。
鉄骨、RCの場合
地盤調査をボーリング・標準貫入試験をしなければならず
木造の場合SWS調査と比較的簡易な方法でもOKです。
基礎については
前者は、杭基礎となる可能性が高く
後者は、直接基礎か地盤改良となり
費用が抑えられます。
ご検討下さい。
鶴崎より
他の質問につきましては、下記メールのみお受けします。
k-tsur*****.com
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