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家づくり相談

板橋区の104㎡の土地 アパート 建て直し 建築面積 及び費用のご相談

板橋区の私道(位置指定道路巾4m)に接道 4m弱しています、面積104㎡ の土地
建蔽率 60% 容積率 200%(160%に減?)に
現在 延べ床面積 93㎡ 6戸の築30年弱のアパートが建っています。
こちらのアパートをもう少し大きいものに建て替えた場合の
建築面積及び費用はどれくらいのものが可能でしょうか?・

現在の各部屋が狭く3点ユニットバスのため建てかえ、増築等を検討したく
宜しくお願い致します。

専門家の回答

6件

2018年 5月16日
バズさま

はじめまして
東京・白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

敷地に関わる都市計画情報がわからないので、下記までメールにてご相談下さい。

参考までに
以下推察になりますが、
容積率が160%でしたら、166m2
3階建のアパートが建設できそうです。
長屋形式のほうが収益率がよいので、長屋で検討した方が良いと思います。
50坪ですから、建築費は3500万円から4000万円程度

解体費用が150万円程度
設計監理報酬が350万円〜400万円程度
その他地盤や埋設管の状況によりコストが必要になります。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
TEL : *****
FAX: *****
URL: www.mac-atelier.com
mail*****telier.com
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2018年 5月16日
バズさん

はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。敷地条件の厳しい住宅やユニークな集合住宅を手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」などのメディアにも度々出演しており、余談ですが、2年前のフジテレビ月9ドラマで福士蒼汰君、本田翼さん主演、主人公が建築家を目指す「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご相談の件ですが、用途地域、建ペイ、容積率や高度斜線制限、道路幅員の影響等、様々な条件で変わりますので、正確な住所等を教えて頂かなければ何とも言えません。
頂いた情報だけで判断しますと、住居系の用途地域は道路幅員で容積率が制限されることもありますので、恐らく仰る通り160%だと思います。
そこから導くと建てられる最大面積が166m2(約50坪)になり、木造ならば3500~4000万円程度です。ただし、3階建ての共同住宅(長屋ではなく)になるともっとかかります。
コスト重視で最安値でお考えでしたら上記の工事金額です。

微力ながらお力になれればと思いますので、事例をご覧になって頂き、もしご興味をもたれましたら、詳しい敷地の情報をご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2018年 5月17日

各室の浴室+トイレ(+洗面脱衣室)を拡張する事が上手くできるのならぞうちくでの対応も可能と思いますが、既存プランを拝見しないと何ともご返答出来ません。
ご提示頂ければ無償のアドバイスはさせて頂けます。

増築ではなく建替えの場合でしたら、
規模は建築面積:104㎡×0.6=62.4㎡、容積対象延べ面積:104㎡×1.60=166.4㎡がご提示した条件では最大となります。但し、接道が共同住宅では4m以上原則必要(東京都安全条例)となりますから、最悪の場合は建築(新築・増築・改築・移転)は出来ません。(現在、確認済証&検査済証がありその内容の建築物だと既存不適格建築物となっています。)

建築(建替え)できる場合、(30年弱前も条例規定はありました。)
東京都の施工者との請負工事概算坪単価(施工床面積算定・税別)は現在木造で87.5万円/坪です。(スケール規模が異なりますが現在木造坪単価と同額坪単価の4階建てRC造賃貸マンションを川崎で監理中です。)
また、窓先空地や斜線制限等の規制の検討の為に敷地情報(住所・形状)の詳細のご提示を頂ければ更に明確なご回答をさせて頂く事は可能ですが、現在の情報で想定させて頂くと、
まず、既存の建築物は木造2階建てで屋外片廊下式のアパート想定されます。
そうだとすると、93㎡=15.5㎡/戸×6戸=46.5㎡/階(各階床面積)となり
15.5㎡を3.1m×5mと仮定すると共用部が全て建築面積に該当しても遵法致します。
(62.4―46.5=15.9㎡=屋外廊下9.3㎡+屋外階段6.8㎡)
次に、建替え理由よりこの計画も木造二階建てと推察致しますと、容積率(60×2=120)ではなく建築面積で計画規模が決定する事になります。
また、共用部の建築面積が15.9㎡以下とならなければ各住戸の面積は拡大する事出来ない事になります。
考え方の結論として、共用廊下は片持ち構造と、階段には屋根をつけない計画とする事が望ましいと弊社では考えました。
これにより共用部の建築面積は0.00㎡とする事が可能になり、
建築面積62.4㎡=各階床面積124.8㎡/2階(住戸面積20.8㎡/戸×6戸)=容積率算定延べ面積124.8㎡/2階となります。建蔽率は60%、容積率は120%で住戸は5.3㎡/戸だけ広くなります。(3in1のUB→UB+WC+P-Rm.計画可能です)

∴建築面積62.4㎡、延べ面積128.8㎡、施工床面積約144.7㎡(43.77坪)

施工者の請負工事概算金額(税別)は87.5万円/坪×43.77坪≒3830万円、
弊社での設計監理報酬(税別・特別経費別)1.7万円/㎡×128.80㎡≒220万円
合計4050万円となります。

夢の実現を祈念致します。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiL*****e.jp tel.099.296-1156
=豊かな空間創造、幸福な時間=
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2018年 5月17日
バズさん

建て替えとして木造二階建て重層長屋形式の、
アパート6世帯としてかかる費用が3500万ほど。

書かれている内容だけで勝手な概算見積もりですが
詳しく見積もりすれば減額の提案もできます。

ご興味あればご連絡ください。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
mail*****ku.jp
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2018年 5月18日
はじめまして。

収益物件を専門的に取り扱っています
収益でお考えであれば、建築費は銀行融資と利回り及びメンテンナンスなどを
含めた実質利回りから算出する方が良いと思います

土地情報があれば詳細に検討出来ますね
ご自身で提示できる予算の中でどのように作るかを考えることがよいと
思います

ローコストを応援する
tekine.com
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2018年 5月18日
3階建て、窓先空地、1戸の面積がクリアーするかどうか
条例がありますので検討が必要です。
160%になると思います。
大雑把ですが
45坪としておおよその総概算予算は3400万円かと思います。
鶴崎より
めーる k-tsur*****.com
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