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家づくり相談

都内 狭小地 賃貸併用住宅への建て替え

東京都台東区千束にある実家の底地を購入できることになり、これを機に実家を賃貸併用住宅への建て替えたいと考えております。

現状は鉄骨3階建てで各階が一戸ずつに分かれており、以前は2階を賃貸にしていました。
現在2階は空室、1階と3階を使用して家族だけが住んでいます。
今後も家族は住み続けるので家族の居住部分を作って賃貸併用住宅にしたいと思っています。

土地の概要を記載しておきます。
面積:実測75.70㎡(22.89坪)
地目:宅地
道路:5.9m 公道
都市計画:市街化区域
用途地域:商業地域
その他の制限:防火地域
建蔽率:80%
容積率:500%
最寄駅:つくばエクスプレス浅草駅 約500m 徒歩7分

希望としては家族の居住部分は最上階にメゾネットタイプで2LDK~3LDK、賃貸部分は1Rとかよりは1LDK~2LDKが良いかなと思っていますが地域の特性等に合わせて収益性が見込める間取りなら特にはこだわりません。
狭い土地を有効に活用したいので何階建てまでできるのか不明ですがなるべく高い階層にできればと思っています。
また、1階には駐車場最低1台分と駐輪場も備えたいと思います。

私自身は他県に住宅ローンで一軒家を買って住んでますので実家には住みません。

このような条件下ですが建設が可能か、アパートローン等を組めるのかいろいろ分からないことだらけですのでアドバイスしていただけたらと思います。

専門家の回答

10件

2020年 6月30日
ご予算によって計画をお手伝いしています。
不動産屋さんもチームにおりますので
直接ご連絡いただければ、いろいろお手伝いできるかもしれません。
浅草は事務所からも比較的近く、フットワーク軽く動けます。

ご興味あればご連絡くださいませ。
矢印
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2020年 6月30日
どん様

初めまして、アトリエシーユー の竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

今回のご相談は、賃貸併用住宅の建て替えということですが、
弊社でお話しいただいている案件では、融資面で苦心しております。
以前に比べますとなかなか厳しい状況です。

ただしどん様のご案件は、今までも賃貸併用住宅を経営されていた実績もありますので、
事業計画や建主様の状況により、銀行は限られますが可能性はあります。
そのためには、案件の事業計画からキャッシュフローを導き、
問題ない計画をする必要はあります。

今回のご要望ですと、住戸部分が半分を超えそうですので、住宅ローンにより融資は可能ですが、内容によってはアパートローンの可能性もあります。
全ては総合的な融資判断が必要です。

弊社では、敷地条件、市況、事業の優位性などを検討し、
どうすれば事業が成立するのか丁寧にお打ち合わせいたします。
ご興味ありましたら、ご連絡ください。
宜しくお願い致します。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘
http://ateliercu.jp
矢印
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矢印
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2020年 6月30日
どん様

はじめまして。
ユウ建築設計室の吉田と申します。

どのくらいの建物が建てられるかは資料等を確認しないとわかりませんが、同規模くらいの投資物件は多く手掛けております。
また、投資物件の専門家の繋がりもありますので、収支計画なども含めて、ご相談に乗れるかと思います。

よろしければ詳しくお話を伺わせてください。
よろしくお願いいたします。

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ユウ建築設計室 一級建築士事務所
吉田 祐介
HP:https://yu-architects.com
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
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矢印
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2020年 6月30日
どんさま

目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
本件敷地ですが前面道路が5.9mのため容積率が500%から354%に低減されますので、
容積率対象延べ面積は267.978㎡以下となります。
道路に接している長さは4mを超えていることが前提です。
道路幅が狭いので斜線制限は掛かってきますが、
5階建て各階53.5㎡(階段、ホームEV込)を想定して、4,5階をご自宅(メゾネット、1階から4階までは直通ホームEV)、1階が1ROOM一戸?、エントランス空間・車庫・駐輪スペース・ゴミ置き場、2,3階が賃貸(1LDK+1ROOMか2LDK一戸)となります。
ざっとこのような計画が可能かと想像します。
頂いた情報からお出しできる回答としてはこのような感じです。
詳細を知りたいとのことならば、敷地形状の分かる図面他詳細な情報が必要となります。
そもそも収支も成り立つのか、などもあります。
お声かけ頂ければご相談に乗れるかと思います。

藤田
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藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18
TEL:*****  FAX:*****
http://www.mf-architect.com
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
矢印
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2020年 6月30日
はじめまして。添田建築アトリエ 添田貴之と申します。
賃貸集合住宅を中心に設計をしております。
ラフプラン作成からご協力できればと思います。
ご連絡頂けると幸甚です。
何卒、宜しくお願い申し上げます。

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株式会社添田建築アトリエ
〒151-0064 
東京都渋谷区上原2-1-11-4F
tel: *****
fax: *****
email:*****-a.net 
URL:http://www.soeda-a.net/
矢印
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2020年 6月30日
どんさん

日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地の特性を活かし個性的でシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

敷地測量図や詳しい情報を頂ければ、プランを作成致します。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。詳しい情報を頂ければプランを作成致します。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
http://hha.bz/
矢印
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2020年 6月30日
どんさん
底地を買い取る予算も含めて融資を使うようでしょうか?
それとも底地はご実家の資金で購入して建物だけ融資でしょうか。
どんさんが融資申込者?ご実家が融資申込?
不明な点が多くどんさんの知りたいことが不鮮明です。

書かれていることで解る範囲でお答えすると。

底地を入手できるならアパート事業融資は可能と思います。
ご実家状況によりますが連帯保証にどんさんの記載必要かもしれません。

底地購入後の融資での建築費から考えると
あまり建築費を大きくしても採算性に疑問があるので、
4階建ての建て方で賃貸は人世帯になるかなと思います。
とはいえ22.89坪の土地なのでどんさんがおもっているほど
希望通りの家にならないようにも思います

築年数のたった鉄骨の建物なので耐震性は不安があるので
建て替えは検討するべきと思いますが
もう少し具体的な情報が分かるとアドバイスができます。

ざっと簡単ですが参考になれば幸いです
ご質問があればメッセージでご相談ください。
矢印
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2020年 7月 1日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。賃貸、医院、併用住宅など、事業併用建物を得意としております。ですので、銀行(特に地銀)には顔が利きますので、ご紹介(検討)する事も可能です。まず、この事業の可否のポイントは以下の通りです。
1、事業主を誰にするか。どんさんか、ご家族か、お仕事や年齢によって融資可否が変わります。
2、どんさんが事業主の場合は住宅ローンがネックになります。(完済するか?)
3、事業費は自己資金を鑑みて決める。(自己資金比率)もちろん土地が担保になるのでその価値にも見合う事。
4、事業費は1億を越えると個人の場合融資審査が厳しい。
5、台東区は地盤の悪い所も少なくないですのでそれによって建設規模を決める事が肝要。
以上です。さらに詳しいアドバイスが必要な場合は遠慮無くメールを下さい。
アーキネットデザインLLC市川均
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
矢印
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矢印
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2020年 7月 1日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
前面道路幅員から考えますと4〜5階部分がセットバックして5階建てかと思います。
また前面道路幅員の関係で容積率は354%位ですので、5階建てが限界ではないでしょうか。他の法規はあまり絡まないと思います。
紙面でどうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断します。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
矢印
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