都内 狭小地　賃貸併用住宅への建て替え

東京都台東区千束にある実家の底地を購入できることになり、これを機に実家を賃貸併用住宅への建て替えたいと考えております。

現状は鉄骨3階建てで各階が一戸ずつに分かれており、以前は2階を賃貸にしていました。
現在2階は空室、1階と3階を使用して家族だけが住んでいます。
今後も家族は住み続けるので家族の居住部分を作って賃貸併用住宅にしたいと思っています。

土地の概要を記載しておきます。
面積：実測75.70㎡（22.89坪）
地目：宅地
道路：5.9m　公道
都市計画：市街化区域
用途地域：商業地域
その他の制限：防火地域
建蔽率：80%
容積率：500%
最寄駅：つくばエクスプレス浅草駅　約500m　徒歩7分

希望としては家族の居住部分は最上階にメゾネットタイプで2LDK～3LDK、賃貸部分は1Rとかよりは1LDK～2LDKが良いかなと思っていますが地域の特性等に合わせて収益性が見込める間取りなら特にはこだわりません。
狭い土地を有効に活用したいので何階建てまでできるのか不明ですがなるべく高い階層にできればと思っています。
また、1階には駐車場最低1台分と駐輪場も備えたいと思います。

私自身は他県に住宅ローンで一軒家を買って住んでますので実家には住みません。

このような条件下ですが建設が可能か、アパートローン等を組めるのかいろいろ分からないことだらけですのでアドバイスしていただけたらと思います。