10坪の土地

まっすーさま

リフォームの件で回答させて頂いた、アトリエ スピノザ　井東です。
商業地域で４階建てですと、耐火建築物であることが必要になります。
つまり通常の木造はNGで、鉄筋コンクリート造あるいは鉄骨造あるいは、特殊な木造（木造耐火建築物）になるかと思います。
また、建蔽率についてですが、整形地で２面道路であれば、１０％のボーナスが加えられ　９０%となります。

延べ面積３０坪とのことですが、施工床（駐車場や屋上及び屋上へでる塔屋等含む）は
　10.5坪　×　９０％　×　４階　＝　37.8　坪　程度と考えられます。

予算について、非常にアバウトな概算ですが
・鉄筋コンクリートの場合　坪１１０万円〜１２５万円
　→　４１５８万円　〜　４７２５万円

・鉄骨造の場合　坪１００万円〜１２０万円
　→　３７８０万円　〜　４５３６万円

・特殊な木造（木造耐火建築物）の場合　坪９５万円　〜　１１５万円
　→　３５９１万円　〜　４３４７万円

となり、これに設計料１３％が加わります。（当事務所では新築１３％　リフォーム１５％）

以上、ご検討の程、宜しくお願いします。

アトリエ スピノザ　井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
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*****er-spinoza.com

まっすーさま

初めまして、丸山と申します。
ご質問などについて、簡単に下記致します。
・容積率については、（一般的に）緩和はありません。また、前面道路により制限が掛かる為、今回の場合は4.0ｍ×0.6＝240％が容積率になると思います。
・土地が10.5坪なので建蔽率80％で計算すると、１フロア16.8畳ぐらいの広さになります。また、階段が来るので、実際に使える広さは１フロア15畳前後だと思います。

以上です。
ご参考になれば幸いです。

一辺5.9mもない敷地だと、建築物の芯寸法は5ｍ×5ｍ程度が限界となります。標準的内法寸法で2.5ｍ×5ｍの駐車場と最小でも2ｍ×2ｍを超える階段を入れてプランを造るのは普通の生活を望まれる方には非現実的です。

イメージとして、どうしても都会に住みたいと思いで造られた建築家の名作住宅、塔の家(設計:東孝光)をご覧になってこれでも良いと思われるなら、ご連絡下さいませ。
https://jp.toto.com/tsushin/2013_summer/pdf/feature1_2.pdf#search=%27%E5%A1%94%E3%81%AE%E5%AE%B6+%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9B%B3%27
重要な事は、何をするにもほぼ、階段を昇降する必要があるって言う事で、それを東さんの奥様の様に同居者が文句なく生活して頂けるかどうかです。

また、ご連絡については施工者の請負工事費と設計者の設計監理報酬の合計(税別)をご提示下さいませ。

屋上に上がる階段と、屋外ガレージとなる駐車場、地下室のコストと採光確保を考慮すると、延べ面積30坪を確保する為には地上５階建て(５階に屋上テラス)が想定できます。①耐火建築物である塔の家が竪穴区画をどうやってクリアしたのか？(法がなかったの想定されます。)疑問では有りますが、今回、階段室は防火戸と準耐火構造壁で囲まれて造る必要がございます。②全ての外部開口部も防火戸になります。よって、ボリュームが小さい事もあり、施工床面積で150万円/坪以上は施工者の請負工事費として想定されます。32坪の場合4800万円(税別)以上となります。それに弊社の設計監理報酬＋構造設計＆計算が210万円程度となります。合計で5,000万円程度は必要となります。土地の価格や取引は我々建築家の業務外ですので、まっすーさんのタスク(+不動産取引士)です。これにその土地代等を加えて頂いた予算は最低必要となるでしょう。

如何でしょうか？

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社　加塩博之　拝
ArchiL*****e.jp

＝豊かな空間創造、幸福な時間＝

初めまして、菅家建築計画工房の菅家と申します。

　近々13坪の建物をやったばかりですが、さらに小さい10.5坪ですか。残念ながら前面道路が４mで角地ということで、商業地域でも、あまり有利ではないですね。道路斜線というもので、２方向から頭を押さえられてしまいますから。小さい敷地の場合は、１面道路よりは不利になります。天空率というものを使用して３.5層で取れるかどうか。道路が１面なら奥に頑張って寄せるのですが。屋上の手すりはつけられないかもしれません。
　建物のレイアウトは、商業地域の利点を生かし、耐火建築＋無足場工法にして、敷地めいいっぱい引いて建て、狭い敷地に抵抗するという感じです。実際、プランニングして、計算機を回して見ないとわかりませんが、計算上、30坪はなんとかいけそうな気もします。
　ただ、コストは大きくかかると思います。現在、RCの建物は坪110万〜とお答えしていたのですが、今回は鉄骨、RC共、坪単価130万〜160万は見ておいた方が無難だと思います。
とすると、建物だけで30×130＝３９００万〜。そのほかに設計料と、各種税金で合計だいたい600万ほど。合計4500万は見ておいた方が。でも、設計者としてはわくわくするような敷地ですね。
　
　あと、角地緩和は残念ながら容積率は適用できません。建築面積は、商業地域なので、耐火構造にすれば100%行くのですが、今回は２面道路なので、先にも述べたように道路斜線が厳しいです。隣地側に思いっきり寄せても80%くらいしか取れない気はします。プランニングして見ないとなんとも言えませんが。

　必要でしたらボリュームチェックは致しますので、お気軽にお声がけください。

https://sumika.me/p/works/910ae320ffbfcdc356728a39ad4616389ca22791
5m角の家は4枚目の写真。連絡先、希望的予算とうお知らせくださればまとめて上げます。