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家づくり相談

間口12M、奥行9Mの土地で地上3階、地下1階の賃貸併用住宅は可能でしょうか

土地は東京都心部の南向き道路、間口12M、奥行9Mの整形地、間口の左右で1Mほどの高低差があります。第二種中高、第三種高度地区に建ぺい率60%容積率300%と記載されていましたが、前面道路が4Mで、容積率160%かと思われます。

現在、半地下1階+1階を個人使用、2階、3階をワンフロア賃貸とした賃貸併用住宅を検討しております。将来的に二世帯での使用や3階への転居を見込んでエレベーターも設置も考えています。

付近の賃貸平均相場は1LDK(40~50平米)で20~30万円程度のようです。

そこで質問なのですが、

①実現可能でしょうか。
②1フロアの広さ(居室?)はどの程度になるでしょうか。
③建築費はどの程度見込む必要がありますか。
④車1台分の駐車スペースは確保できるでしょうか。

質問が多くて恐縮ですが、簡単でも構いませんので、ご回答いただけますとありがたいです。
宜しくお願い致します。

専門家の回答

6件

2019年 6月12日
敷地測量図と住所をメッセージから送りいただければ全て理想をビジュアル化してお伝えします。また不確定要素の杭工事が曖昧ですと後々事業計画が不確かとなります。近隣地盤DATAから概算を出し手堅い狂いのない事業計画とスタディを3Dスケッチでしてあげます。ヒヤリングにより工法セレクトし事業の効率化をお知らせします。3Dスケッチまでお気に召さないときはお題をいただいていません。自信があるからです。ただ時にローンを既にたくさん抱えたまま無茶苦茶で可能性が資金的に全くない方も時たまいたりしますので、ある程度様子とご要望をお話をしてから作業を進めさせていただいております。このようなキャリアでご判断ください。
https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7
https://sumika.me/p/works/9aa4dc5b2ff68c758a2fa174739cef62fa7ec0f2
https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
https://sumika.me/p/works/efcedb98e2f35905b794cb1af8e60339318e144e
などなどです。耐火木造、鉄骨造、RC全て対応可能です。それではお試しください。かなりなリアリティ=事業性が把握できることに貢献します。
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2019年 6月13日
はじめまして、アーキネットデザイン代表の市川均と申します。簡単にアドバイスします。
南道路が4mで間口が広いと言う事は、道路斜線(南側)と高度斜線(北側)の影響を多く受けますので、高さの制限が厳しいと言う事です。よって、半地下(深さにもよりますが)の上に3階は厳しいと思います。
現在都内区部にて半地下の賃貸併用住宅を建設中ですので、詳しくは以下のHPをご覧頂きお問い合わせください、よろしくお願いします。
アーキネットデザイン合同会社代表市川均
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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2019年 6月19日
初めまして、(株)青海建築研究所のせいがいと申します。
前面道路が4mとのことですが、道路斜線が厳しいですね。3階は少しセットバックになるかと思います。北側は第3種高度なので3階まで問題なく建ちますが、多分日影規制がある地域だと思われ、日影規制がどのように影響するかですね。
質問にお答えします。
①実現可能です。
②建ぺい率60%ですので、住戸専有面積は約55㎡/階位と思われます。
③建坪52坪位になりますので、木造想定で52坪×70万円=3640万円、その他に付帯工事・諸雑費・設計監理料・消費税等加味しますと約4500万円位は掛かると思います。
④駐車スペース1台分は確保可能と思います。
ボリュームチェックしてもいいですよ。もし宜しければお気軽にご相談ください。
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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2019年 6月19日
はじめまして。
後藤正史アトリエ(ゴトウアトリエ)の後藤と申します。
賃貸併用住宅等をご希望とのことですが、
ゴトウアトリエは賃貸住宅を得意としていてます。
参考になると思うのでHPも閲覧してみて下さい。
現在も渋谷区の高低差ある敷地で賃貸併用住宅を設計しています。

ご質問にお答えします。
①実現可能でしょうか。
Ans.可能と考えます。
②1フロアの広さ(居室?)はどの程度になるでしょうか。
Ans.机上の数字上では、エレベーター無しでは52m2程度だと思います。
③建築費はどの程度見込む必要がありますか。
Ans.杭の有無が地盤調査次第になりますから別途とします。
半地下は深さと空間次第になりますが、面積緩和されるものとして考えます。
1〜3階部分の面積は約52坪、半地下は17坪と想定し、税別約8800万円(建設費のみ)と考えます。敷地等の条件次第でプラスになると考えます。
④車1台分の駐車スペースは確保できるでしょうか。
確保出来る様に建物配置を検討すれば可能と思います。

まずは信頼出来る設計事務所にご相談されたら良いと思います。

お声掛け戴けましたら、幸いです。
ご検討の程、宜しくお願い致します。
後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
横浜市神奈川区片倉5-21-12
tel 045-481-1115
mail:atelier-m*****.com
URL:http://a-m-g.jp/
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2019年 6月19日
①実現可能でしょうか。
→可能です。
 ・第三種高度築なので北側の高さ制限は10+斜線となり余裕ありますが、
  道路斜線をクリアするために道路境界から約2mのセットバックが必要です。
 ・建物高さ10m以上となると中高層条例対象となり日影検討や近隣説明が
  必要です。敷地が東西に長い場合、日影計算するとボリューム小さくなって
  しまうので高さ10m未満で考えなくてはいけません。
 ・地下を半地下にすると建物高さは10mを超えることになります。
  日影検討してNGの場合は半地下ではなく完全な地下室(空堀で採光通気は可能)
  としなくてはいけません。

②1フロアの広さ(居室?)はどの程度になるでしょうか。
→おおよそ下記の面積になると思われます。
 ・地下1階:56m2(容積対象28m2)
 ・1階  :56m2(容積対象53m3)・2階への外階段あり
 ・2階  :56m2(容積対象45m2)
 ・3階  :56m2(容積対象45m2)
 ・延床面積:221m2(容積対象171m2)
 ・建築面積:64.8m2

③建築費はどの程度見込む必要がありますか。
→建物構造(RC・鉄骨・木造)と計画形状によって大きく変わります。
 最も安い工法を選択したとしても総予算は8000万円でしょう。
 (本体工事、外構、付帯工事、設計監理、消費税、建設諸経費すべて含む)

④車1台分の駐車スペースは確保できるでしょうか。
→可能です。

当事務所は住環境性能とデザイン性を共に高める家づくりをしています。また建設コストにも精通しているので予算管理にも秀でています。
敷地情報をお送りいただければ簡単なボリュームスケッチを作成しますので
ご検討よろしくお願いいたします。
お時間あるときに是非ホームページもご覧ください。

HP : https://kanlabono.com
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
川崎市中原区等々力17-5
横浜アトリエ:横浜市中区太田町5-69
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2019年 6月19日
3dwisさん

はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や店舗ビル、敷地条件の厳しい個性的かつ独創的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、三年前のフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご存知の通り賃貸は収益性を考えると性能やデザインも含めて、他とは競合しない付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が非常に重要です。

以下、頂いた情報のみの大まかな回答になります。
1.実現可能です。
2.単純にワンフロア最大64.8m2です。容積率をフルに使って、同じ面積で3階建てにするならば、57.6m2になります。
3.将来的なことまで考えると、耐震性、耐久性を考慮するとRC造が適切です。
その場合は、地下1階、地上3階で工事費は1億程度になります。
4.建蔽率、容積率から、余分な空地を駐車場に利用できますが、道路斜線を考えて道路際をセットバックして駐車場に充て、セットバックせずに斜線制限をかわした方が良いと思います。

その他忘れがちですが、杭工事と設計監理料を見込む必要があります。

私の事例にrhythmというジグザグ形状の集合住宅がありますが、地下1階、地上4階で非常に類似しています。
ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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