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家づくり相談

RCか鉄骨造の賃貸マンション建設 18坪 80%/360%

上記条件の土地を購入し、小型マンションを建設したいと思います。
前面道路は南6mです。
4階の場合8部屋で5階建ての場合10部屋を希望しておりますが、各々コストはどれくらいでしょうか?
また、エレベーターなしの5階は入居率はやはりよくないでしょうか?
収益物件なので低コストを希望します。
宜しくお願い致します。

専門家の回答

6件

2019年11月 6日
こんにちは。
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。
ご質問内容を確認しました。

頂いた情報だけでは4階の場合、5階の場合の金額差は出せません。
総じて工事費6200万程度、これに地盤などの各種調査、地盤補強、外構、設計費、登記代など関連する金額がプラスされるイメージです。

EVなしの5階は入居率低いです。(家賃を相当安くするなら別です)

上記金額はあくまで概算ですので、コスト減は見込めます。

なんなりとご相談頂けたらと思います。

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MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
矢印
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2019年11月 6日
場所が相当良くないと5階は避けた方が良いです。
自宅兼用でなく収益物件なら余り儲かりませんし木造で充分だと思います。
坪80万見ればいいと思います。土地お持ちの場合はRCやS造は薦めますが
対外利回りが良くなく結果やめることになり易いです。
地盤をしらべましたか?かなり悪い時事業計画がつぶれる事たたあります。買って良い土地悪い土地を先に調べないと初から計画が成立しない事が起きやすいです。特に賃貸計画では問題が大きく響く為、これが調査済みでないといけません。募集に参加しても無駄になる可能性が残ります。近隣地盤dataを調べ杭工事等不明確な必要予算の概算を仕事取れる取れないにかかわらず出してあげています。実行可能なら地盤レポートプレゼントしています。杭工事費概算レポートを不動産屋さんに提出するだけで70万経費削除し得した方が3人出ています。かといって仕事下さいとは言いません=想定外災害事故にたいし買ってはいけない土地かどうか無料とし災害に強い街つくりをテーマに活動しています。募集参加はその判断後出ないと参加費用がむだに終わってしまうからです。
https://sumika.me/p/works/fe016f4f435a0385c0621cfe4a86019c277938ff
https://sumika.me/p/works/a13f4325f85e6a5421997e9c09e3827a264c28f5
2Dからはじまり3Dスケッチまでは気にいらない限りお代はいただいてはおりません。
矢印
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2019年11月 6日
初めまして、村上建築設計室の村上と申します。宜しくお願い致します。
まず初めに、法規上、建物のボリュームのMAXを調べた方が良いと思います。
形態規定というのがありまして、手てることのできる立体的範囲を規制している法規があります。
例えば、4階建てを立てると仮定するとものすごく単純に考えて、
基礎の高さ+1層3mの高さ×4+防水のための対上がり=13mとして、
道路斜線の勾配が1.25(数値は二つあって有利な方の数値です)場合、
2mちょっと道路から下がらないと斜線に当たってしまいます。
もし、高度地区と言って北側斜線が存在すると、話はガラッと変わってきます。
これを説明すると長くなるので省きます。不動産屋さんに聞いてみてください。

コストについて。戸数ではなく、延べ床面積に関係しますので、ワンルーム形式なのか、●K形式、でそれぞれ何㎡を考えているかによります。
建物形状も関係してきます。平面が細長い形状なのか、正方形に近いのか。
間口が狭く間口方向の壁があまりとれないようでしたら、鉄骨造で重量鉄骨(ごつい鉄骨です)になりますし、防火地区の場合それを耐火被覆で包まなければならなりません。そうなると鉄筋コンクリート造の方が使い勝手が良いとか。ただし、鉄筋コンクリート造の方がコストはかかると思います。
また、全住戸にユニットバス、キッチン、トイレ、洗面化粧台などの住宅設備機器が付きますので、当然一般住宅よりも坪単価は高くなります。
いろいろと複合的な要因で、建設費が変わってきますので、
早い段階で、アイディアをまとめ、設計図を描いてもらい、
概算で施工費を把握した方が良いと思います。

最後に、エレベーターの件ですが、全くの私の感覚です。
無い場合3階以上の階は厳しいのではないかと。
3、4階は家賃次第だと思います。
5階は・・・という感じです。

まずは、法規の問題をクリアにして建設可能なボリュームを把握し、
それから、各階何㎡造れるのかから、住戸数、住戸形式を決め、
設計事務所に図面を描いてもらい(借り手がつくかどうかはデザインがとても重要ですので)、施工会社に概算の施工費を出してもらい、
自分の想定している額なのかどうかの確認、というところだと思います。
素敵なマンションができるように願っています。
頑張ってください。

確認済みでしたら、サラッと流してやってくださいませ。
矢印
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2019年11月 6日
TM様
こんにちは。収益マンションの相談を拝見しました。

ざっくりとした予算感は5階と4階では階数分のコスト差になります。4階を基準に考えると5階は25%UPします。
現在、都内で5階建て14戸のRCマンションを建設中ですがエレベーターはありません。エレベーター無くても入居率は変わりません。階数が1つ上がると月家賃一部屋千円下がりますが、エレベーターのメンテナンス費を計算すると収益率は高くなります。

具体的な相談必要でしたらご連絡下さい。
HP : https://kanlabono.com
メール:kanlabo*****.com
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一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
川崎市中原区等々力17-5
横浜アトリエ:横浜市中区太田町5-69
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矢印
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2019年11月 8日
初めまして。
株式会社あくと総合計画の廣田と申します。

自分の意見としては、立地などによりますが4階でもエレベーター無しは厳しいです。投資用とのことなので、壁式の4階などで階高を抑えたもので実質の高さを抑えたりする案などもありかと思います。

また、単身向けのみのように思いますが、4・5階のメゾネットなど、バリエーションを持たせて収支を安定させるのも一つの案かと思います。

エレベーターはイニシャルにも、ランニングコストにも直結するので、投資向けであればないに越したことはないかと思います。

4階5階で間口が狭いようでしたらRCにした方がよいかと思います。
4階以上の鉄骨造の場合、どうしても地震などでの揺れを大きく感じます。
RCよりも鉄骨の方が今は着工が読めなかったり、鉄骨の方が高いこともしばしば。

悩みどころかと思いますが、いいものができることを祈ります。
矢印
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2019年11月 8日
アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。基本的な事で恐縮ですが、いわゆる狭小敷地にペンシル型建物を計画の方には以下の2点を注意する様アドバイスしています。
1、塔状の建物は地震以上に風で揺れる。(特に鉄骨造)
2、RCはとても重く地盤にコストが掛かる。(液状化対策がなされていないとリスク大)
上記2点をきちんと理解して土地を選定しないと失敗しますので注意して下さい。
詳しいご質問があれば以下にお問い合わせください。
アーキネットデザインLLC市川均
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
矢印
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