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家づくり相談

埼玉県での新築アパートの建築費用について概算を教えて下さい

はじめまして。
埼玉県坂戸市で木造新築アパートの建築を検討しています。
時期としては2020年初に土地買付、そこから年末に向けての工事を希望しています。
(まだ土地の買付前なので専門家募集ではなく質問にしています)

以下の条件で新築アパートを建築する場合の総工費、坪単価についてご教示ください。

●土地条件
面積  :約195平米(セットバック後の面積です)
地勢  :平坦、ほぼ整形地
地目  :宅地
都市計画:市街化区域
用途地域:近隣商業地域、第1種住居地域 混在
建ぺい率:70%(60%、80%が半分ずつ)
容積率 :160%(200%だが前面道路が42条2項道路なので4m幅員で計算)
防火地域:防火、準防火ともに指定なし
日影規制:道路斜線制限有、隣地斜線制限有、北側斜線制限無
その他 :上下水道宅内引込済み、電気は東京電力、都市ガス・プロパンどちらも可

●建物条件
階数  :2階建て
戸数  :各階1K×5戸 合計10戸
部屋面積:各22~25平米
想定借主:近隣の大学生、東武東上線沿線勤務の社会人(概ね30歳まで)で男女半々
その他 :自転車駐輪、原付・バイク駐輪、カーシェア置き場の設置を検討

駅からあまり近くなく立地での競争力は大きくないので、プラスαのご提案が可能な方はその旨ご教示いただけると幸甚です。

●補足
既に1棟保有しており、その時の建築費用でシミュレーションすると事業として成立しそうです。ただそちらは意匠や間取りには特徴がなく、主に立地の優位性により満室をキープしているものと分析しています。

専門家の回答

7件

2019年12月19日
がしがしさん
20年先見据えるなら物件にプラスαが必要でしょう。
利回りを抑えて建物コストをある程度かけて
良質の物件をやってみたいという話ならご提案できます。
ざっくりとした建築工事費など事業費用が7700万位かと。
1Kのローコスト賃貸に比べて事業費の差額があるので
じっくりご検討いただき、ご質問あればメッセージで
矢印
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ユーザーの返答

2019年12月19日

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ご回答ありがとうございます。他の方の回答と併せて検討させていただきます。

2019年12月19日
初めまして、エアロックの木本と申します。
坂戸市内でアパート建設を木造で3階建て1K18世帯及び2階建て8世帯を去年、今年と建築致しました。
木造3階建てアドレス
https://airlock.co.jp/%e5%9d%82%e6%88%b8%e5%b8%82%e9%96%a2%e9%96%93%e6%9c%a8%e9%80%a03%e9%9a%8e%e5%bb%ba%e3%81%a618%e4%b8%96%e5%b8%af%e5%85%b1%e5%90%8c%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%81%ae%e5%ae%8c%e6%88%90%e8%bf%84%e7%b4%b9
木造2階建てアドレス
https://airlock.co.jp/%e5%9d%82%e6%88%b8%e5%b8%82%e8%96%ac%e5%b8%ab%e7%94%ba%e5%85%b1%e5%90%8c%e4%bd%8f%e5%ae%858%e4%b8%96%e5%b8%af%e6%96%b0%e7%af%89%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e5%ae%8c%e6%88%90%e8%bf%84%e3%81%ae%e7%b4%b9%e4%bb%8b
是非ご覧下さい。
株式会社エアロック
https://airlock.co.jp
弊社のホームペイジのアドレスです。
e-mail *****ck.co.jp
概算費用等々は直接ご連絡下さい。
TEL:0480-61-7701
FAX:0480-61-7702
宜しくお願いします。
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ユーザーの返答

2019年12月19日

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ご回答ありがとうございます。
概算費用についてはメッセージで問い合わせいたします。

2019年12月19日
がしがし様

高田馬場で、高品質で高利回りの新築アパートを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

現在、一般仕様での新築あアパートは、60万/坪程度です。
仮に施工床面積70坪の新築アパートであれば4,200万になります。
但し、設計料・地盤改良・外構は別途です。

また、差別化を考えるのであれば、その分、工事費もアップすると考えてください。

お考えの土地が決っているのであれば、ラフプラン・工事費概算を作成
致しますので、下記まで資料の送付をお願い致します。
k*****t-g.co.jp

土地探しからの賃貸住宅等:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパート作品:https://apart-toushi.jp/work/
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ユーザーの返答

2019年12月19日

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ご回答ありがとうございます。
具体的な内容は個別にメッセージで問い合わせいたします。

2019年12月19日
はじめまして。
横瀬拓也都市建築設計の横瀬と申します。
木造新築アパートの建築を検討されており、建築の総工費及び坪単価をお知りになりたいとのことですが、共用部を含む法定延べ面積を300㎡と想定すると概算で下記のとおりとなります。

坪単価:60万円/坪(18.2万円/㎡)※2
総工費:300㎡×18.2万円/㎡≒5,500万円

※1:外構工事費、設計監理料、諸経費(地盤調査費、税金、申請・検査手数料等)を除く
※2:国土交通省「建築着工統計調査」の結果に基づく

【当方からのご提案】
・土地条件及び建築条件から、指定建ぺい率いっぱいに総2階建ての建築を予定しているように想像しましたが、この場合、駐車場・駐輪場の面積がほとんど確保できないプランとなります。
「駅からあまり近くない立地」とのことですから、駐車場を多く確保することは、部屋を探している人にとって重要なファクターとなるはずです。
そこで、総工費は多少上がりますが、1階をピロティ駐車・駐輪場とし、2・3階を住戸とする方法もあるのではないかと考えます。
また、このようにすれば、1階部分にオートロック付きのエントランス空間を設けられますし、外構も豊かにできますので、賃料を周辺より高く設定しても競争力が確保できます。

・想定借主として、大学生や若い社会人を想定しているとのことですが、当該層が住む共同住宅では、しばしば隣人の騒音問題が生じ、この仲介に大家さんが巻き込まれるケースがあります。
そこで、界壁(住戸間の仕切壁)の遮音性能を法定基準よりも高め、これを入居者募集のアピール項目に加えてはいかがでしょうか。
一昔前までは「遮音性を求めるならRC造」と言われていましたが、最近は木造や鉄骨造でも、比較的安価に高い遮音性を確保できるようになっています。

・もう少し詳しい敷地条件等をお伺いすることができれば、より具体的なご提案をすることが可能です。初回相談は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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2019年12月19日

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ご回答ありがとうございます。
詳細な確認があれば、個別にメッセージで問い合わせいたします。

2019年12月19日
こんにちは。
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。

概算・機能性につきましては前述の建築家様の金額を参考にしていただければと思います。
さて、プラスα部分についてですが、今後一般的なアパート・マンションでは、コスト競争でしかないと思われ、コンセプトがあり、それに忠実なアパート・マンションでしか個別性は生めないでしょう。
大学生、および30歳までの社会人を対象にぴったりだと思うのは、趣味特化型のコンセプトを持つことは一つの方針と考えています。学習や仕事特化型はいくつかありますが、趣味特化型となると本・ペット程度しかありません。
これ以外を狙えばニッチなところですが、需要はあると思います。これを通常のマンションでやると良くないのですが、いくつか企画はできますので宜しければご相談ください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
吉松 宏樹
MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
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ユーザーの返答

2019年12月20日

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ご回答ありがとうございます。
確かに何かしらに特化して差別化を図るのはよさそうです。

少し考えてみます。

2019年12月20日
はじめまして、埼玉の設計事務所アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。弊社が良く工事をお願いする工務店が坂戸市にあるので、是非ご協力させていただければと思い回答しました。現在毛呂山で住宅(1、5階建て住宅)を工事中でもあります。先ずは、ローコストでも外観を工夫する事で若い世代をターゲットにしても良いと思います。
いずれにしても、設計料、外構、消費税別で坪55万から60万円を目処にすると良いと思います。規模は70坪として建物本体総額は4000万円を目標にするのが良いと思います。では、ご連絡お待ちしております。
アーキネットデザインLLC市川均
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
http://www.doctor-life.jp
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2019年12月20日

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ご回答ありがとうございます。
建築事例をいくつか拝見いたしました。

個別に連絡させてください。

2019年12月21日
がしがし様

初めまして、東京都江戸川区の設計事務所バサロ計画の鈴木と申します。
施主の要望、敷地の状況などを丁寧に読み込み、シンプルなデザインの中にも様々なアイデアを盛り込み豊かな空間をつくり出すことを得意としています。

弊所では、小さなアパートを経営しています。8年前に小規模な敷地に作りました。
アパート密集地でしたので、デザインと空間によって差別化を図りました。家賃は周辺単価の1.5倍程度に設定していますが、安定した経営状況です。
くわしくは、是非弊所のホームページをご覧頂下さい。

建設費については、ご要望や敷地の状況、地盤などをもう少し詳しくお伺いしないと軽々にご提示できないのですが、建設費(設計料、外構等を含めず)は坪65万円台から考え、しっかりとしたものをベースにする方が後々良い結果を生むのではないかと思います。もちろん収支など様々なご事情もあると思いますので臨機応変に対応させて頂きます。
敷地状況、条件等もう少しお伺いできれば、ご提案もできますので、お気軽にご連絡下さい。

一級建築士事務所 バサロ計画
代表 鈴木秀雄
URL https://www.vassalloplan.com/
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2019年12月22日

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ご回答ありがとうございます。
HPの賃貸住宅も拝見しました。非常に素敵な空間ですね。

予算との兼ね合いもあるので不動産業者や金融機関と相談した後に検討させてください。

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