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大阪のシェアハウス新築又は改築

はじめまして。

大阪市で築50年位の木造戸建てを建て替えて、シェアハウスを検討しています。
時期としては2020年後半から2021年前半を予定しています。


現在隣地にはみだした形で立っており、隣の建物とも数十センチの近さです。シェアハウスという形だとどういう物が建てられるかわかりません。

特に、どれくらいの建坪になるのか、建物の構造はどんなものがいいのか、建築法上どういう建て方になるか、についてお伺いしたいです。

シェアハウスを扱った方はもちろん、グループホーム等よく似た形態を扱われた方の御意見をお待ちしています。

・土地
面積  :約45坪
地勢  :平坦
地目  :宅地
用途地域:商業区域

・建物
階数  :3階建て又は4階建て
戸数  :1階LDK+店舗 2階以上各階部屋数6~7


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2020年 1月 9日
はじめまして。京都の設計事務所のテクトスタジオの荒川晃嗣と申します。
ご要望のボリューム設計でしたら、お手伝いできます。敷地の住所をお知らせください。出来れば、敷地図もいただきたいです。それ以外はこちらで調べることが出来、だいたいどれくらいのボリュームの建物が建てられるかを検討した、ボリューム設計をお渡しできます。この作業にかかる費用は発生しません。お気軽にご用命ください。
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2020年 1月 9日
はじめまして大阪箕面で設計事務所をしています
アイ・シー企画株式会社の長谷川と申します。
私どもは分離発注型の設計をメインにしています。
建築は信頼のおけるたくさんの専門工事会社が一つのチームで
お客様のご要望に最大限こたえるために力を尽くします。
分離発注はコストパフォーマンスを良くするだけではなく、
建築の透明性を高めより信頼性の高いものになります。
コストと信頼がつながるものと思います。
建築士はそのチームをまとめるコンダクターです。
夢の実現のために私ども建築士と、施主がコラボした建物ばかりです。
詳しくは当社ホームページをご覧ください。
http://www.icen.com
敷地の条件、構造などで費用は代わってきますので、
一度お話聞いてから建物の大きさ、概算費用など出しますので
お気軽にお声がけください。
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建築をトータルで考える。人に優しく。自然に優しく
●アイ・シー企画株式会社
●〒562-0023       
●大阪府箕面市粟生間谷西4丁目2-37-504
●TEL 072-739-8031
●FAX 072-739-8051
●URL http://www.icen.com/
●E-mail*****com
●長谷川 浩一
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2020年 1月 9日
はじめまして。
大阪市を拠点としておりますメラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。
ご質問内容を拝見しました。

どのくらいの建坪になるかは敷地情報をいただかないと明快なことは言えませんが、シェアハウスであれば想定されている規模は計画できると思われます。
敷地情報をいただければ、回答致します。
建物の構造は何を優先するかで変わりますが、一般的には鉄骨造になろうかと思います。(コスト・防火・施工性上メリットが高いため)
いずれにしても、事業を見据えた総合的な検討と判断が必要なため、一般的な回答しかできません。

当社はスタートアップの設計事務所ではありますが、これまでの住宅からオフィスビル ・ホテルなど豊富な実務経験からデザインと技術力による総合的な視点と建物ができるまでの過程を大事にしています。「〜したい」と「予算」を受け取り、検討内容をオープンにしながら、計画の優先順位とそのバランスを施主と共に決めていくスタンスを採用しています。

また、定期的に無料の相談会も実施しておりますので、気兼ねなくご活用頂けたらと思います。

どうぞよろしくお願い致します。
(これまでの実務経験内容は個別にご連絡頂ける方には紹介しております。そちらもご用命頂けたらと思います。)
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
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2020年 1月 9日
toshiさま はじめまして
トートアーキテクツ  安田智紀と申します。

流石に隣地に飛び出した状態では、確認申請がおりませんので、その建物を使うことはできませんが、建て替えでしたら問題ありません。
商業地域ですので、法規的には防火の建物にすれば敷地ギリギリまで建てることが可能です。
拝見死しました限り特に問題ないでしょう。
あとは金額と、その他のご要望次第ということになりそうです。

私は
スイスのチューリッヒでシェアハウスに住んでいたこともあり、そこでシェアハウスのプロジェクトも手がけておりました。その後、静岡県でクラスルームという名前の幼稚園をシェアハウスにするプロジェクトが竣工しており、また、大阪でも簡易宿所のプロジェクトが進行中です。

もし、ご興味ございましたら、下記メールアドレスまでお声がけくださいませ。

toshi様が楽しくプロジェクトを進めていけることを願っております。

宜しくお願い致します。



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トートアーキテクツ/ tote architects

安田 智紀
Yasuda Tomoki

231-0012 横浜市中区相生町2-52  泰生ポーチ403
tel:05035588680
cellphone:09072278680
e-mail*****rchi.com
HP: http://www.att-archi.com
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矢印
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2020年 1月10日
異種用途区画が店舗との間に巣応じます。4階ですと木造耐火1時間がコスト的に鉄骨より安いので木造耐火1時間建築が良いと思う。規模は住所がわからないと都市計画上の規制が調べれませんし道路幅がわからないと道路斜線も調べれません。工事費は90万/坪を見て始めればよいです。木造4階は経験する工務店も設計士も少ないので要注意です。
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2020年 1月10日

toshi さま

はじめまして。大阪で設計事務所をしています、榊原節子建築研究所_榊原節子と申します。

大阪市内で建替をお考えとのこと。その敷地の前面道路幅、あるいは法規上条件によって、建物の規模・用途が変わってくると考えます。商業地域なので、比較的大丈夫かとは思いますが…。
また、ご予算とのバランスや事業収支検討も必要ですよね。

ぜひ、一度具体的な場所を教えていただくことも含め、ご相談いただければと思います。

大阪市内で、今までいくつかの設計を手掛けてきました。店舗付きの賃貸住宅、あるいは空き家を賃貸住宅に変えたもの、などいくつかご紹介できるものもあります。

一度、お問い合わせいただけますと嬉しく思います。

どうぞ、よろしくお願いいたします。


榊原節子建築研究所 榊原節子


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榊原節子建築研究所 榊原節子
A. 大阪市西区江戸堀1-23-14 新坂ビル215
P. ***** F. *****
H. http://www.setsuko-sakakibara.com
E. *****ko-sakakibara.com
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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2020年 1月11日
toshi さま


はじめまして、ミツバコウサクショ一級建築士事務所の野上と申します。
質問読ませていただきました。


まずは新築か改築かですが、

・改修する場合
(建築基準法上は改築というとちょっと違った意味になるので改修とさせていただきます。)
古い建物を活かしていくのはすばらしいことです。ただ、そうした建物(特に検査済証の無い建物の用途を変える場合)の改修や増築についてはいろいろと手続き上面倒が出てきます。また、場合によっては建物の調査や耐震補強が発生し新築以上にコストがかかることもあります。 
 大筋では今の建物を適切に改修できるか、法律と構造の面から問題のないことを確認する必要があります。問題ある場合にはその点を改善し問題ないようにしないといけません。法律上、敷地からのはみだしは明らかに直さないといけない点ですね。また、大家さんとして入居者の安全には十分配慮する必要があるでしょう。

・新築する場合
面積等のざっくりした考え方は以下になります。
※実際の建ぺい率、容積率や道路の幅等の条件により数値が異なる場合があるのであくまで参考の考え方としてお読みください。

建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)80%の場合
容積率(敷地面積に対する延床面積の割合)200%の場合 

45坪≒150m2として計算すると

〇最大の建築面積 ⇒ 150m2 x 80% =120m2(≒36坪)
大阪では隣の建物との隙間が狭いことはよくありますが、、建て替えるのであれば
民法の規定や足場を建てる実際上の理由からも境界から50~60cm程度離すほうが良いでしょう。
四角い敷地であれば、四方の境界から60cm離した線が最大で建てられる(建築面積の)おおよその外壁位置になるでしょう。

〇最大の延べ床面積⇒ 150m2 x 200% =300m2(≒90坪)
これを検討している階、エリアごとに振り分けるとそれぞれの面積が見えてきます。
6畳の部屋(10~12m2)が6~7部屋であれば延床面積はもう少し小さくてもよいかもしれませんね。利回りの設定も面積に影響してきます。

また、建築費については坪90万~100万と仮定すると、、、
諸手続き、外構工事費、地盤工事費、設計料等は別途かかってきます。


・構造について
3階建てであれば木造、4階建て以上は鉄骨造もしくはRCが一般的かと思います。
木造はどんな場所でも融通が利きますが、道路が狭いと鉄骨造、RC造は難しくなります。
コスト的(利回り的)には3階木造が有利かと思いますし、入居者にとってエレベーターなしの4階はなかなか大変なので3階にするほうがベターかと思います。
また、事業物件の場合、構造により法定耐用年数/減価償却年数が異なるのでそうしたことも影響する場合があります。


・法律上のことなど
建築基準法上シェアハウスというくくりはありません。間取りや運営方法にもより扱いが変わる可能性もありますが、一般的には寄宿舎扱いになると思われます。どのような点をシェアハウスの売りにするか(=ブランディング)で間取り、運営方法が見えてくるでしょう。

・その他、入居者の募集に当たっては質の良い紹介用の写真を用意し、シェアハウスに理解のある仲介業者と組むことで差別化を図ることができます。イメージの良い写真を適切な媒体に乗せることが非常に重要です。


諸条件がわからない中、乱暴ではありますが質問の記載内容から、
ワンルームアパートのリノベーションやホステル等の設計事例を基に回答をまとめてみました。
(ついつい長くなってしまいました。。)
具体的なご相談も受けたまわりますのでお気軽にお問い合わせください。

よろしくお願いいたします。

--
ミツバコウサクショ一級建築士事務所
野上哲也
*****bakousaku.com
*****
http://mitsubakousaku.com
***
https://www.instagram.com/mitsubakousakusyo_official/
http://www.g-mark.org/award/describe/47842
矢印
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2020年 1月12日
はじめまして。小松一平建築設計事務所の小松一平と申します。

2019年に新築シェアハウスの経験がございます。
私のマイページにある「コミュニケーションが生まれる新築シェアハウス」を掲載しております。ご覧いただけると嬉しいです。

内容については詳細をお聞かせいただき、検討をさせていただければと思っています。
どうぞよろしくお願い致します。

小松一平建築設計事務所
小松一平
Eメール*****jp
631-0033 奈良市あやめ池南4-6-39
電話:0742-44-0130
WEB:www.kmta.jp
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