現在、大田区で以下の内容でアパートの建て替えを検討していますが、どれぐらいの規模感・予算を考えればよいかご教示ください。角地で立地も悪くないのですが、セットバック後にだいぶ細長くなってしまうので、どうなのだろうと疑問に思っています。予算感や課題が見えてから、本格的に検討したいと考えています。
＜敷地＞
・大田区内近隣商業地域（80/300だが、接道要件によって240）防火地域
・第３種高度地区、最低限度高さ７ｍ
・建築可能な敷地面積は、セットバック後約5.4m×約13m、約75平米程度（正式な測量は未了のため概算です）
・２方面接道（短辺が北側、長辺が東側）。ただしセットバック後も、北は3.7m、東は3.1m程度の幅です。
＜イメージ＞
３階建
１フロアをワンルーム×２戸、残り２フロアは１フロア１戸ずつ
防火地域で、予算6000〜7000万程度を検討していましたので（もちろんもう少し抑えられれば嬉しいですが…）鉄骨3階建になるのかな、と考えていました。採算が取れるようなら予算を上げての4階建やRCも検討したいです。
４階建てを建てたとしても、部屋の面積がそこまで広がらず、増えるコストに見合わないのでは？ と現時点では考えています。
地域的にはワンルームの需要があり、敷地も細長いのでワンルーム向きかなとも思うのですが、経年による家賃下落リスクと戸数増の場合のメンテナンス費用増加を考えると、１フロアをワンルーム×２戸、残り２フロアは１フロア１戸のような形で組み合わせるのがよいのかなと考えていました。
また、素人考えですが、たとえば重層長屋で１フロア１戸×３階建てのような構造にした方がコストが安く済む可能性もあるのでしょうか。もちろん、ワンルームを入れた場合に比べれば収益性は落ちると思いますが…
漠然とした質問で申し訳ありませんが、ご教示いただければ幸いです。
＜敷地＞
・大田区内近隣商業地域（80/300だが、接道要件によって240）防火地域
・第３種高度地区、最低限度高さ７ｍ
・建築可能な敷地面積は、セットバック後約5.4m×約13m、約75平米程度（正式な測量は未了のため概算です）
・２方面接道（短辺が北側、長辺が東側）。ただしセットバック後も、北は3.7m、東は3.1m程度の幅です。
＜イメージ＞
３階建
１フロアをワンルーム×２戸、残り２フロアは１フロア１戸ずつ
防火地域で、予算6000〜7000万程度を検討していましたので（もちろんもう少し抑えられれば嬉しいですが…）鉄骨3階建になるのかな、と考えていました。採算が取れるようなら予算を上げての4階建やRCも検討したいです。
４階建てを建てたとしても、部屋の面積がそこまで広がらず、増えるコストに見合わないのでは？ と現時点では考えています。
地域的にはワンルームの需要があり、敷地も細長いのでワンルーム向きかなとも思うのですが、経年による家賃下落リスクと戸数増の場合のメンテナンス費用増加を考えると、１フロアをワンルーム×２戸、残り２フロアは１フロア１戸のような形で組み合わせるのがよいのかなと考えていました。
また、素人考えですが、たとえば重層長屋で１フロア１戸×３階建てのような構造にした方がコストが安く済む可能性もあるのでしょうか。もちろん、ワンルームを入れた場合に比べれば収益性は落ちると思いますが…
漠然とした質問で申し訳ありませんが、ご教示いただければ幸いです。
