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家づくり相談

東京都大田区・アパート建て替えについて

現在、大田区で以下の内容でアパートの建て替えを検討していますが、どれぐらいの規模感・予算を考えればよいかご教示ください。角地で立地も悪くないのですが、セットバック後にだいぶ細長くなってしまうので、どうなのだろうと疑問に思っています。予算感や課題が見えてから、本格的に検討したいと考えています。

<敷地>
・大田区内近隣商業地域(80/300だが、接道要件によって240)防火地域
・第3種高度地区、最低限度高さ7m
・建築可能な敷地面積は、セットバック後約5.4m×約13m、約75平米程度(正式な測量は未了のため概算です)
・2方面接道(短辺が北側、長辺が東側)。ただしセットバック後も、北は3.7m、東は3.1m程度の幅です。

<イメージ>
3階建
1フロアをワンルーム×2戸、残り2フロアは1フロア1戸ずつ

防火地域で、予算6000〜7000万程度を検討していましたので(もちろんもう少し抑えられれば嬉しいですが…)鉄骨3階建になるのかな、と考えていました。採算が取れるようなら予算を上げての4階建やRCも検討したいです。

4階建てを建てたとしても、部屋の面積がそこまで広がらず、増えるコストに見合わないのでは? と現時点では考えています。

地域的にはワンルームの需要があり、敷地も細長いのでワンルーム向きかなとも思うのですが、経年による家賃下落リスクと戸数増の場合のメンテナンス費用増加を考えると、1フロアをワンルーム×2戸、残り2フロアは1フロア1戸のような形で組み合わせるのがよいのかなと考えていました。

また、素人考えですが、たとえば重層長屋で1フロア1戸×3階建てのような構造にした方がコストが安く済む可能性もあるのでしょうか。もちろん、ワンルームを入れた場合に比べれば収益性は落ちると思いますが…

漠然とした質問で申し訳ありませんが、ご教示いただければ幸いです。

専門家の回答

8件

2021年 2月12日
斜線や敷地内通路窓先空地など考慮したボリュームは別途検討が必要ですが
建蔽率から1フロア60㎡として3階建てですね。
3階建てで180㎡ですので建物だけで5500万から6500万くらいでしょうか。
ご予算内で何とかなりそうな印象です。

不動産屋さんと協働して間取りや賃料リサーチや
他と差異をつけた特徴的なプラン・デザインで競争力を上げるなど
お手伝いさせていただきます。
HPもご覧いただき、ぜひ一度ご連絡くださいませ。
矢印
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2021年 2月12日
Hira様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパート・マンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

防火地域でも、一番高利回りになるのは木造です。
90/坪で可能です。
しかし、鉄骨やRCでは、120万/坪になってしまいます。
(RCと鉄骨は現在の相場では殆どかわりません。)

その他、確認したいことが御座いましたら、下記サイトより
会員登録をお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション:https://apart-toushi.jp/
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2021年 2月12日
こんにちは。東京都大田区の共同住宅計画を拝見しました。日頃から特徴ある賃貸住宅やデベロッパー案件の賃貸住宅を設計しています。

敷地面積と形状から建蔽率上限までは計画できません。ワンフロア50m2前後になります。3階建ての建設総予算は6000万でしょう。

一般に容積率上限まで建てた方が利回り上がります。第3種高度地区とのことなので、敷地と道路の正確な方位から4階のボリューム出しして決定すればいいでしょう。

プランについては、ワンフロア2戸と1戸を将来簡単な工事で変更できるものにすればいいでしょう。時代の変化に柔軟に対応できるプランです。

当事務所の特徴は、快適性や心地よさを第一に考えたデザインと住宅性能の融合、バウビオロギー講座で得た知識を取り入れた健康住宅にあります。イメージを形にしながら、これらの性能を考慮した提案を致します。

どうぞ宜しくお願いします。

HP : https://kanlabono.com/
メール:kanlabo*****.com
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一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
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2021年 2月12日
Hira様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
ご検討されている大田区の設計事務所です。

角地は賃貸物件の計画ではいろいろ有利です。
また北側道路であれば、日影規制も検討すれば4階も可能と考えられます。
(階高を抑えて10m以下で4階建てすることも可能です)

ご指摘の通り80%/240%ですので3階建てになりますが、共同住宅は容積率緩和がありますので、結構4階建てが建ってしまう可能性は高いと思います。

コスト的にはギリギリ厳しいと感じます。
立地など検討し、想定家賃と建築費から正しい事業計画を立案することをお勧めいたします。
お土地の残債が少ないまたはゼロでしたら、事業として成立する可能性が高いと思います。

いろいろとご計画に関してお悩みのようです。
長屋という考えも当然あります。
ただそれもこれも相場感、地域感が左右します。
私どもでは、収益性とその土地の地域性でプランを決めております。

大田区の地域性など理解していますので、
ご興味ございましたらご相談ください。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石 明弘
https://ateliercu.jp
矢印
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2021年 2月12日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
紙面でどうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご希望と敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討致しますよ。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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2021年 2月12日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。道路が狭いので、完全な3階建ては難しいと思います。木造耐火の3階建てか準耐火の2階建てかは事業性によると思います。仮に建ぺい率80%建てられるとして、ワンフロア60平米、3階として180平米(54坪)と仮定します。その場合で、工事費、設計費、消費税込みで5000万円を目処にされると良いと思います。また、2階建てだと3000万円程度でも出来ると思いますので、この方が事業性は良いかもしれないです。ただ、道路が狭いので工事に際しての駐車場や荷物の搬入などのアクセスが想定以上に悪い場合は1割程度コストアップになると思います。詳しいご相談があればお問い合わせください。
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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2021年 2月12日
Hiraさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
頂いた情報内でしかお答えできませんが、利回りを考えるとワンルーム2戸/フロアの3階建てで全6戸の方がお薦めです。工事金額も5000万円代で可能かと思います。
6500万円程あれば、コンクリート造で差別化や価値を高めることも可能です。
集合住宅は他類似案件と競合しないような差別化が非常に重要です。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
プロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
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