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家づくり相談

新宿区にあるマンション 建て替え

今現在、新宿区四谷にて約100坪の3階建RCマンション を所有しています。
築年数がだいぶ古い為、近々取り壊しを予定しています。
現存の土地、建物が共有になっているので、半分に分割し共有清算する為、
私の所有面積にて再度マンションを新築したいと考えています。
通常であれば道路に面して半分にすると思いますが、まだ分け方は決まっていません。
ですが、面積としては半分の約50坪と狭くなってしまう為、どれぐらいのマンション が建てられるのか疑問に思っています。
ちなみに、接道沿いに分割すると間口の狭い(大体6mくらい)細長い土地になります。
建蔽率、容積率をフルに活用して一体どれぐらいの規模のものが建てられるのか、
建築費はどのくらい概算かかるか、建物デザイン、借り入れ利回り、等
専門家の方のご意見を教えて頂きたく質問いたしました。
もしご縁があり対応頂ければ、もう少し踏み込んだ詳細をご相談させて頂きたい予定です。
まずは大体の予想でいいのでご意見頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
以下、土地の詳細載せています。

住所=新宿区四谷
土地=約170㎡
地目=宅地
用途地域=第1種中高層住居専用地域
高度地域=20m第2種高度地区
防火指定=準防火地域
日影規制=3時間ー2時間(+4.0m)
建蔽率:60%
容積率:300%
道路=東側公道6m、南側私道

専門家の回答

11件

2021年 5月 9日
拝見しました。

周辺状況などがわかりませんが、
耐火建築物として建蔽率70%で
1フロア約120㎡で4階建くらいとして容積率を
なるべく消化する方向でしょうか。
道路斜線によってどこまで積めるかという感じになると思います。

前面道路から容積率は240%になると思いますので、
400㎡くらいなので120坪として
建物は1.2億~1.5億+諸経費くらいになると思います。

もう少し詳しく伺えればお手伝いできることもあると思います。
HPなどもぜひごらんくださいませ。

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2021年05月24日

ユマトモのプロフィール写真

ご回答くださいまして、ありがとうございます。
大まかな金額も提示して頂き、なんとなくイメージがつかめてきました。
今後もう少し詳しくご相談させて頂きたい場合は改めてメッセージさせて頂きます。
ありがとうございました。

2021年 5月 9日
ユマトモさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
頂いた情報内でしかお答えできませんが、準防火地域の耐火建築物は建蔽率10%の割増があるので70%まで可能です。ただ、道路幅員から容積率がmax240%と制限されるので、建蔽率を目一杯使って3階+一部4階建手とするか、建蔽率を60%に抑えて4階建にするかですね。
いづれにしても最大面積は123坪なので、コンクリート造が120万以上/坪、鉄骨造で100万以上/坪という相場から、各々1.5億、若しくは1.2億程度に加えて杭工事を想定しておく必要があります。
これからの集合住宅は他類似案件と競合しないような差別化が非常に重要です。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
プロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
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ユーザーの返答

2021年05月24日

ユマトモのプロフィール写真

ご回答くださいましてありがとうございます。
建蔽率の割増など、情報教えて頂き大変助かります。
確かにご指摘の通り、似たような集合住宅ばかりでは長い目で見て賃貸経営が難しくなると思っています。
どのような建物が可能かこれから色々と勉強して行くつもりです。
もし今後詳しく相談させて頂きたい場合は改めてメッセージさせて頂きます。
ありがとうございました。

2021年 5月 9日
ユマトモさま

はじめまして、田建築研究所の田中と申します。
四谷にて規模はもう少し小さいですが、間口が4.8m前面道路4mの敷地にて4階建てRC集合住宅を完成させ、現在近隣でも同等規模の計画に着手中です。
地区計画や区の条例等お役に立てることあるかと思います。

一度お話をお聞かせいただければと思います。
よろしくお願いいたします。
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ユーザーの返答

2021年05月24日

ユマトモのプロフィール写真

ご回答くださいましてありがとうございます。
四谷で着手中の物件がおありなんですね。
今色々な似たような条件の物件を見ながら勉強しているところです。
もし今後相談させて頂きたい際には改めてメッセージで質問させて頂きます。
ありがとうございました。

2021年 5月 9日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
容積率は前面道路の関係で240%になりますから、最大で容積対象面積は408㎡=123坪になります。
坪単価130万円としますと工事費は約16000万円となりますが、これに諸雑費・設計監理料・消費税等が掛かります。
方位により高度地区斜線と日影規制がどう絡んでくるかで、建物ボリュームが随分変わる可能性がありますね。
紙面でコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご要望と敷地所在地及び敷地資料をお送り頂けましたら、基本調査及びプランのご提案を無償で対応させていただきます。
その後、お気に召す様でしたらご依頼頂ければと思います。
宜しければご連絡・資料をお送りください。※但、提案提出後ご連絡頂ける方に限らせて頂きます。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://arcseigai.com
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2021年05月24日

ユマトモのプロフィール写真

ご回答くださいましてありがとうございます。
建築するにあたり色々諸経費についてもご説明くださり、全体のイメージがなんとなくですが掴めました。
今後もう少し詳しくご相談させて頂きたい際には、改めてメッセージにて質問させて頂きたいと思います。
ありがとうございました。

2021年 5月 9日
ユマトモ様
こんにちは。新宿区のマンション建て替え相談を拝見しました。

当事務所は、快適性や心地よさを第一に考えたデザインと建物性能の融合、バウビオロギー講座で得た知識を取り入れた健康環境建築です。これらの要素を取り入れたご提案をしています。また省エネ申請も自社で行っています。

1,建築ボリューム
前面道路6mから容積率上限は240%になります。また用途地域と高度地区、さらに日影規制がかかっているとのことなので建築可能ボリュームは小さくなります。
建物高さ10mを超えると日影規制により土地方位によっては建物を高くするほど建築可能ボリュームが縮小してしまうことになってしまいます。

上記から建物高さは3階建て、延床面積357㎡、容積率210%ほどのボリュームまでしか建築できないでしょう。

2,建築予算
延床面積357㎡から計算すると、鉄筋コンクリート造で1億5千万円、木造準耐火で1億1千万ほどになります。

建築デザイン、ふさわしい建物用途、投資利回りなど詳細打合せさせていただければさらに検討可能です。

HP : https://kanlabono.com/
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
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2021年05月24日

ユマトモのプロフィール写真

ご回答くださいましてありがとうございます。
建築ボリュームや建築予算についてもご説明いただきありがたいです。
今後もう少し詳細を相談させていただきたい際には改めてメッセージにて質問させていただきます。
ありがとうございました。

2021年 5月 9日
はじめまして。TSA(T.S.Architects)の佐野と申します。

弊社は建築設計事務所ですが、自社で事業化した賃貸マンションが今年の3月
竣工しました。下記ホームページを見ていただければと思います。

https://musica-tsa.net/

これは世界最高水準の防音性能を持つマンションで、ドラムが24時間演奏可能な
防音室が各戸にあり、そこはプロミュージシャンが使用している録音スタジオ
よりも防音性能の良いものになっています。

コンクリート打ち放しの塊感のある外観の中に木質系の素材を対比的に使用した
デザインも含め、音楽愛好家に大変好評です。成約率は通常の数倍になって
います。

RC壁構造、3階建て8戸(1k28㎡平均)で工事費は防音工事が2割程度余分に
かかり160万/坪程度ですが、賃料平均は19,000円/専有坪(管理費込)です。
四谷でこれを建てれば、もっと高い賃料でもすぐに入居者が決まると思います。

上記案件は銀行ローン(35年返済の金利1.7%/年)で建設しました。

このような他に類を見ない特徴のあるものを建てると、賃料が高くても
ほぼ永久に空室にならず、賃料も下がりません。

よろしければご案内しますので、この案件を見学いただき、参考にされては
いかがでしょうか。弊社はここでの建主としてのノウハウを生かして設計だけ
でなく、入居者募集や広告宣伝等の協力業務も並行して対応いたします。

ご検討ください。

よろしくお願いします。

**************************************
株式会社T.S.Architects
代表取締役 佐野 勤
Tel:*****
E-mail:t*****tscom.net
〒158-0095 東京都世田谷区瀬田3-13-17
https://www.tsarchitects.net/
***************************************


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2021年05月24日

ユマトモのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
防音のマンションは確かに差別化も出できて魅力を感じています。
建物のデザインも素敵ですね。
もし今後ご相談させていただきたい際には改めてメッセージにて質問させていただきます。
ありがとうございました。

2021年 5月 9日
2種高度地区なので最高限度は12mです。
間口6mの敷地では北側境界からの高度斜線の関係で多分3階以上は建物面積が小さくなる可能性が考えられる為、容積を使い切るには半地下階を設ける事が有効だと思います。この場合廊下等の面積緩和部分を含めた施工面積は450m2程度が建設可能で、この半地下のある建設費は税込約19500万だと思われます。
ラフにイメージしての計画建物ですが、面白い特徴を持った建物が計画出来そうに思いました。
今渋谷区でRC造の半地下付き3階建賃貸併用住宅を建設中です。

ホームページを是非ご覧になって下さい。
賃貸住宅は色々計画から関わらせて頂き、周辺の環境を良くするデザインを心掛けていることがお判り頂けると思います。

ご興味持たれたら是非ご連絡ください。
ご検討を宜しくお願いいたします。

後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
‪221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12‬
tel ‪045-481-1115‬
URL:https://a-m-g.jp/
e-mail:*****d.com
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2021年05月24日

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ご回答くださいましてありがとうございます。
半地下という発想はありませんでしたので、勉強になります。
ホームページ拝見させていただきます。
もし今後相談させていただきたい時には改めてメッセージにて質問させていただきます。
ありがとうございました。

2021年 5月 9日
はじめまして。
賃貸集合住宅の場合、利回り、将来への収益性、住う方の立場の間取り、耐用年数、建築費の全てにおけるバランスだと思います。
ボリュームや、戸数は各社それほどの違いはないと思います。
肝心なのは、借り手にとって魅力的で、永続的に魅力が持続するかが勝負ではないかと思います。
ご質問のお答えになっていないかもしれませんが、同じような賃貸住宅があふれている現代、これから、余剰建築にならないように、ご参考にしていただけますと、幸いです。
どうぞ、よろしくお願いします。
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2021年05月24日

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回答いただきましてありがとうございます。
仰られる通り、どのような魅力ある建物にできるかがとても重要だと思っています。
狭いながらも良いデザインの建物にしたいので勉強しなければと思っています。
アドバイスいただきありがとうございました。

2021年 5月10日
Brix建築です。

新宿区四谷計画のポイントは

1,敷地分割後の間口が6mx奥行28m
2,高さ制限 第2種高度 最高高さ12mです

1,無足場建築 をおすすめします。
 間口6mの敷地のとき外足場を組むと、建物間口が約5mとなります。
 無足場建築 ZERO工法の場合は隣地から0,1mの離れですみ、
 建物間口が5,8m 確保できます。

 各階の道路面間口側に2世帯 間口2,9mが確保できます。
 無足場建築でないときは各室間口2,5m→室内有効幅約2,0mとなります。
 賃貸マンションの部屋寸法としては厳しいです。

2,Brix建築は各階の階高を2,4m~2,5mに抑えることが可能です。
  高さ制限 12mのとき 5層が可能となります。

3,音楽マンションで差別化
  少子高齢化の時代 賃貸マンション経営は、将来 激戦が予想されます。
  そんな時 Brix建築は 標準仕様で 壁厚さ25センチの防音構造で
  建築費は80万/坪(30㎡)~と格安価格で建築可能です。
  高い建築費を支払う必要はなく、余裕の高利回りで差別化が実現できます。

4,外壁が御影石の高級仕様で差別化そしてメンテナンスフリーです。
  御影石はお墓の石として知られていますが、
  数100年なんのメンテナンスも不要です。
  御影石は自然浄化作用があります。
  
5,RC現場打ち外断熱建築で結露がなく、快適室内環境です。

Brix建築
www.brix.co.jp

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2021年05月24日

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ご回答くださいましてありがとうございます。
無足場というものがある事知りませんでした。
今後詳細を相談させていただきたい際は改めてメッセージにて質問させていただきます。
ありがとうございました。

2021年 5月10日
初めまして。ご質問の回答は前者の方々がお答えになっていることを参考にして下さい。むしろ気になったところは共有建物を半分に分割すること等、共有者との話し合いがありそうですね。その辺からの相談に対してきめ細かい対応が重要になってくると思います。気楽に相談に乗ってくれる専門家との出会いが大事と思います。当方事務所が新宿区新宿ですので極めて近いかもしれません。お役に立てれば幸いです。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; taka*****.email.ne.jp





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2021年05月24日

ユマトモのプロフィール写真

ご回答いただきましてありがとうございます。
仰られる通り、共有の分割の仕方がまずは取りかからなければならない所です。
どのように分割するかで建物も条件が変わると思いますので。
今後もし詳細相談させて頂きたい場合は改めてメッセージにて質問させて頂きます。
ありがとうございました。

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