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狭小間口で賃貸マンションの建築について

はじめまして。

下記のような土地に賃貸マンションを建築したいと考えております。
土地面積:65.38㎡(19.77坪)
間口:3.8m
用途地域:商業地域
建ぺい率:80%
容積率:700%
通りは2方向(片方は30M大通り、もう片方は8Mの公道)に面してます。
希望としては、
土地は、東京都中央区です。
この土地で賃貸経営が成り立つのか、おおまかに把握を致したく、
以下の条件で建築費の目安が知れればと考えています。
条件として
 ・1階は店舗(飲食ができる仕様)、2階~4階は居住用賃貸マンション。
 ・4階建てを考えてます。(6階にするとエレベーター設置義務が生じるので建築費が高くなるのではと、、、)
 ・構造は、鉄骨造。
 
お教えを頂戴したいのは、
 このような狭い立地で、4階建てマンションの建築がそもそも可能か
 どうか。
 おおむね、建築費がどの程度になるのか。

で御座います。

何卒、ご回答のほど、どうぞよろしくお願い致します。

専門家の回答

6件

2022年 6月19日
土地の詳細がわかりませんのと、日影規制などもあるはずなので、確認が必要ですが、建築自体は可能と思います。

敷地目いっぱいまで4階建てで建てたとして、
建物だけで一億程度はかかると思います。
参考にされてください。
矢印
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2022年 6月19日
東京都安全条例第10条3によりますと、間口が4m以上ないと共同住宅は建てられないと思います。
矢印
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矢印
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2022年 6月20日
YSさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
近年は同様の狭小事業用案件が多いです。
敷地に関する詳細な情報がなければ、これだけでは判断できません。
頂いている情報だけで判断しても工事費だけで1億を下回ることはまずないでしょう。また、ウッドショックに始まり、東南アジア方面の半導体製造不足問題から、ロシアのウクライナ侵攻で資材などが高騰し、同時に人件費も上がり、現在の工事単価は非常に不安定です。高騰する要素しかなく、数年待っても下がるとは思えません。
なお事業用案件は数字上の利回りだけではなく、類似案件に勝つ魅力が必要です。新築時はどんなものでも満室になりますが、問題は10年後です。新しく建つ近隣案件と競合しないような建築を目指しましょう。
SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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矢印
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2022年 6月20日
はじめまして。
お問合せありがとうございます。

文面からすると、間口の3.8mがかなり厳しい条件ですが、面白い土地ですね。
場所がら素直な成形地だとすると、奥行き17.2m程でしょうか?
地盤も悪いでしょうね。

以前、個人住宅ですが似たような間口くらいの土地で計画したことがあります。
その住宅は、地下一階(鉄筋コンクリート)、地上3階(鉄骨)でした。
敷地図(測量図)等、土地の詳細を教えていただけたら、詳細に検討できるかと思います。

建築費は、通常より割高になりますが、建設自体は可能だと思います。
あとは、どういう方法でワンフロアを大きく作れるかだと思います。

先ずは、お話を聞かせていただけませんか。
ZOOMでも構いません。

今後とも、よろしくお願いいたします。

納谷建築設計事務所        納谷 学
矢印
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矢印
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2022年 6月21日
都心の狭小地であれば、隣地境界線にどれだけギリギリに建てられるかどうかによります。
その距離については、民法上の50cmという規定がありますが、お互いサマの原則がありますので現況の状況や協議によると思います
1階の店舗は、重飲食にするかにどうかで、ダクト設置やダクトの排気を屋上まで持ってくるか?
2階から上は、1階でオートロックを入れるかどうか?
賃貸であれば、窓先空地が必要になりますので、1階は鉄砲階段で2階から上は奥に階段を置くパターンと、手前に階段を置くパターンが考えられますが、民法上の離隔と近隣の状況によると思います
建築費については、最近の状況を考えると坪150万円はいくのではないかと思います。

ご質問があれば、お気軽にお声がけください
どうぞご参考にしてください

横山武志(一級建築士 宅地建物取引士)
横山武志建築設計事務所
http://www.ykarch.net
矢印
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