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家づくり相談

アパート用地の簡易ボリュームチェックについて

東京都下(多摩地域)で木造アパートの検討をしています。

自身で簡易ボリュームチェックをしながら用地を探していますが、検討中の土地に対するチェックの妥当性をご相談させてください。
①自身での簡易チェック→②建築士様へ妥当性確認・ボリュームチェックご依頼→③建築会社様へ見積依頼→④家賃査定し収支が成り立つと判断できれば土地買付・銀行への融資審査、の順に進めていきたいと考えています。

以下、検討中の土地です。

・東京都東村山市(駅徒歩8分)
・敷地面積 83.47㎡ 公簿(セットバック要 9.03m²)
・建ぺい率 80%
・容積率 240%
(都市計画図上は400%の地域ですが、前面道路幅が狭いため240%が上限と理解しています)
・用途地域 近隣商業
・第三種高度地区
・準防火地域
・平坦地
・接道 北東 2.3m 公道

■自身での簡易ボリュームチェック結果
1階あたりの居住面積:
土地74.44㎡(セットバック後)×建蔽率0.8×共用部分0.85=50.6㎡

1階あたり2戸の場合、1戸あたりの居住面積:
50.6㎡÷2戸=25.3㎡

3階建て計6戸の場合の総居住面積:
25.3㎡×6戸=151.8㎡

利用可能容積:
土地74.44㎡×容積2.4=178.6㎡(共用部は容積不参入)

上記から、25.3㎡×6戸(3階建て)を建築可能ではないかと考えております。

■ご質問
①上記の簡易ボリュームチェック結果は妥当でしょうか?前面道路斜線、北側斜線、日影制限等など各種要素を考慮できておりませんが、アドバイスを頂けますと助かります。
②今後も、上記のような土地を自身で選定して簡易ボリュームチェック実施後に、建築士様へ妥当性確認・ボリュームチェック(平面図作成)をご依頼することは可能でしょうか?可能な場合、1回あたりの費用感をご教示いただけますでしょうか?

お手数をお掛けしますが、ご回答いただけると幸いです。
  • アパート用地の簡易ボリュームチェックについて

専門家の回答

4件

2021年 6月13日
1、については斜線などはもちろん、非常進入口や窓先空地など考慮が必要で、おっしゃるような単純計算にならない可能性があります。

2、依頼はできると思いますが、費用は様々です。フローのところで建設会社に見積依頼とありますがボリュームチェックの資料程度では見積もりはできません。ボリュームチェックと収支判定は同時進行すべきです。

協働している不動産屋さんと
土地探しから収益計算、建物の計画・デザインまでトータルでお手伝いしています。
もしご興味あればご連絡くださればお手伝いさせていただきます。
矢印
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ユーザーの返答

2021年06月13日

hiroのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。承知しました。
別途ご連絡させていただくようにいたします。

2021年 6月13日
はじめまして。
集合住宅、長屋など、非専用住宅になりますと、建築基準法、県条例、消防法などの法規制が厳しくなります。建蔽率、容積率だけでボリューム検討され、予定戸数が充足しない場合などが出てくる可能性があると思いますので、ボリュームチェックと基本設計は同時くらいで、進められた方が良いと思います。基本設計を基に建設費の概算金額を出していただき、トータルの収支計算を算出された方が良いかと思います。地盤の状況も早めに分かる方が全体建設費のくるいを無くす事が出来ると思います。
ご参考にしていただけますと、幸いです。
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ユーザーの返答

2021年06月13日

hiroのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
ボリュームチェックと基本設計を同じタイミングで進めた方が良い点について承知しました。

2021年 6月14日
hiroさま
初めましてトートアーキテクツ 安田と申します。

文章レベルでしたら問題なさそうですが、設計してからの検討が必要ですので、建築士さんにご相談ください。

一点気になるのが融資の審査なのですが、最近ですと、収益物件に貸してくれないことがほとんどです。特にワンルームは東京で15%も余っているので、なかなか融資してくれません。
弊社でもよくこの規模のご相談を受けますが、平面をつくっても結局融資を得られず断念される方がほとんどです。
収入を考えて、どう考えても返せる人であっても融資してくれない感覚があります。

まず、融資のご相談をされることをお勧めします。

ごく興味ございましたらご相談ください。
よろしくお願いいたします。
矢印
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2021年 6月14日
hiroさま

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

ご質問の件ですが、木3共になりますので2面接道は有利です。
しかしながら木3共は屋外階段、各部屋のバルコニーの設置、屋外廊下などの規定がありますので、意外に容積をくえません。
建ぺい率は角地で準耐火構造ですから100%になり、そこからいかにして屋外階段やバルコニーを片持ちして使い切るかが勝負となります。

ただ弊社で設計させていただいた木3共などを考慮しますと、もっと部屋数が多くないとキャッシュフローが合いません。建築費が高いのです。屋外階段は鉄骨造になります。

本来はそんなに単純な話ではございませんが、
投資家様であれば、狭小の木3共は検討から外された方がいいと思います。
土地から投資は、とにかく格安のお土地で、2階建の木造が最善です。

株式会社アトリエシーユー
竹石 明弘
https://ateliercu.jp
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