一棟リフォームか建て替えか

建て替えかリフォームか決断したいです
まずどこでなにから手を付ければよいのか
質問受けていただける方いらっしゃいましたら教えてください

知りたいことは建物全体リノベーションか建て替えかを調べるに当たり、
1、私が調べておく必要がある項目はいったい何なのか
2、そしてどこから手を付けるとスムーズにいくのかという段取り
3、日々かつかつのため余計なお金がかけられないので
費用をしって心づもりしておきたいので
下記の調査や相談にはどのくらいの費用と日数がかかるのかです、私が把握していることは以下になります　建てた方の親族はほぼ亡くなっておりわかることはこれがほぼ全てになります

昭和38年の
陸屋根　
鉄筋コンクリート4階建（5階部分いまでは違法な基準の増築だそう）
屋上に看板設置してます
一部隣家と接しています

老朽化で
外壁の爆裂（窓枠下等）、ひび割れ、雨漏りと
内装の水道ポンプの老朽化、配水管からの水漏れ（2.3年毎くらいに1回はあります。いやになって配水管工事屋さんにきいたところ、全て配水管とりかえに隠して付け直すならなら700万くらいで管をみせていいなら300万くらいといわれましたので一旦あきらめました）
5階部分の壁ひび割れ（5ｍｍくらいの幅で亀裂のある所も）と雨漏りは数か所
屋上防水は3年前にしなおしましたが
一か所直らなくて雨が一日中降ると柱がしっとり濡れているときがあります
各階の内側　廊下の壁の角にひび割れが複数横に入っています
数年前に継いだときにはすでに
内装も痛みがひどくフローリングがふかふかなところが何か所かありますし
雨漏りにより柱の木の歪みがひどい個所もあります
生活には支障はなかったので見ないふりをしていたのですが
最近周りからそれはもう建て替えじゃない？といわれ
ひとまず取り壊しの費用の相場を見てみたところ1000万弱くらいになるようで驚いき今後も使い方自体は大きく変わる予定はないのでリフォームできるし安く済む、ならリフォームなのかなと考えています

もしビル全体リフォーム可能なら
あと30年くらい使えてメンテナンスは外壁と古くなって支障がでるようなら内装にかかるかな？というイメージです
いったいいくらくらいになるのか、、
またそんなことが可能なのかもしくはやはり建て替えの方がよいのか？
知りたいです

建て替えの場合には1階店舗、2階貸、3.4階を自宅くらいの4階建が理想なのですが収入と信用ではローンが高い額は通らないと思います
頭金1000万くらいのつもりです
もし解体になれば解体の費用は家族が出す予定で
建て替え費に全力をそそげます
（家族は使わないため新築ならば自分の出来る範囲でといわれています）

広さは
建てた時の確認通知書によると
敷地面積　74.61㎡
建築面積　57.475㎡

毎年の課税明細では
課税床面積　66.12㎡
と書いてあります
ここでみて建ぺい率というのががどうやら必要なのかなと感じていますので
これは調べる予定です
以上のことでなにかアドバイスいただけましたら幸いです