全面リノベか建て替えと店舗・事務所か居住用か悩んでいます。

①その駅にもよると思います。私が依頼された場合は、パートナーの不動産屋さんと事前調査を結構しっかりやりますね。駅によっていろいろ違うものですよ。
一般的に都内では住居系は外れは無いです。ただ、山手線から1〜2分という好立地なら、事務所系が有利になる可能性がありますね。初期投資も小さいですし。
②耐震性の事もあり、新築と言いたいところですが、今は費用的に全面リノベが有利と思います。
③新築なら、採算計算してみないと正確なことは言えないのですが、一般的に4階EV無しの方が良い数字が出てくることが多いです。EVによる貸し室面積の減と、保守メンテ費用を賃料に転嫁できるかですね。今回は面積が小さいので、EVは結構面積的に厳しいかも知れません。正面から入る必要もありますので。階が階段とEVで一杯になってしまう可能性は有ります。
EV無しにして、4−5階をメゾネットにする手はありますね。
コストは、50㎡も無い極小敷地ですので、坪単価は跳ね上がると思います。超超概算で、住居系だと今は新築の場合鉄骨は6000万位は掛かると思います。RCだと7000万位。EVつけると+500万。それ以上と言われる可能性は大です。
リノベも見て見ないとわからないですが、住居系で3000万〜4000万程が目安となると思います。
工期は鉄骨は7ヶ月、RCは9ヶ月程です。リノベは2〜4ヶ月
取り急ぎご参考になれば。

ロケーションや地形を考えますと店舗＋事務所が良いのではないでしょうか。
新築でしたら７〜８階建くらいは可能ではないでしょうか。
これ以上は敷地を見てみないと何とも言えないですね。
土地情報を頂けましたらサービスでアドバイスをさせていただきます。
宜しければご連絡ください。
（株）青海建築研究所　せいがい
http://arcseigai.com

簡単に言えば検査済み確認申請書類や構造計算書なければ新築しかやらさせてもらえません。答えは先に決まられていることになります=選択の余地無しです。
あと杭の位置が重なる問題アリです。
もし、いろんな書類あれば再利用出来ます。また47年だと日の字鉄骨だと思います。図面や現場確認して下さい。また杭には水平応力を持たせなかった頃の建築と思われます。そのときは地下にキール造って対処します。いろいろな知恵を普通以上持ってます。08036958873にお電話くれれば残部答えて上げます。お気楽にどうぞ！9~21時ならOKです。

初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。簡潔にお答えします。
１、これは場所の賃貸需要によります。要は賃貸床単価の高いものから優先します。一般的には店舗が最も単価が高いの最優先で住居か事務所かは場所です。つまり、住宅地か業務地かです
。店舗需要が高ければ半地下や２階まで店舗もあります。
２、築年数からリノベはありません。基礎のRCが寿命を迎えているからです。
３、よほど特殊な地域でなければ将来性を鑑みると４階以上であればエレベーターありです。
詳しくアドバイスが必要であればお問い合わせください。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師　市川均