京都で町屋リノベーション

私大阪の箕面市で設計事務所をやっています。
現在京都で簡易宿泊所のリノベーションを手掛けていますが、まず物件の場所によってかなり価格に開きがあります。京都の中心部はかなり高騰しています。
先日見に行った案件は東山区八坂で土地２８坪古家付きで14300万もの値段でした。どのくらい中心部から離れると値段がどうなるかわかりませんが。
改装費など含めてもかなりな予算が必要と思われます。
宿泊施設に変える場合4ｍ道路に4ｍ以上土地が接していることと、用途変更しやすいのは１００平米以下の木造2階建てまでの案件がいいのではないかと思われます。それ以上になりますと手続きが煩雑になり難しいケースもでてきます。
以上アドバイスになりましたでしょうか？

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京都市内の西洞院五条の近くに事務所がある者です。現在、町家を探している方が多く、その割に物件が出ないので、価格が高騰しています。うちの近辺でも坪150万くらいになっています。50坪以上のまとまった広さがある物件は、坪200万円を超えるようです。お考えの建物は、古い町家だと思いますが、そうなると改修費用にかなりの費用が必要になります。普通に改修しても坪40～50万円程度の工事費になります。ですので4000万円の範囲ですと、専用通路奥の再建築不可のような町家しかないのではと思います。ただし、それも最近値上がり傾向です。宿泊設備にするというのは、オーナーが日本におられない場合、かなり難しいように思います。京都市の取り締まりが、最近厳しくなってきています。もしご希望のエリアがありましたら、不動産情報が入った時に、連絡させていただきますので、連絡先をお送りください。

ショーさん

京都の事は、（知り合いの建築工事組合とか、
工務店など知り合いはいますが、
よくわかりません。
前の回答者の話で、価格も含め、色々難しそうですね。

古い町屋は変な金物で耐震補強しているところがあり
本来の伝統木造の味を無く、残念なところもあります。

防火については、京都大学の先生などの力でなんとか、
軒裏防火が告示され可能になりました。
しかし、構造については、まだまだ、
研究課程で、構造計算（限界耐力設計など）
仕様規定にすること等含め
半柱など忠実に再現をすることは難しいですが、
新しく、伝統木構造で、町屋を造るのも面白いですね。

アドバイスになりませんでしたが、余談でした。

鶴崎より

はじめまして、
京都市で設計をしておりますSOUNDの岡本と申します。

町屋物件は非常に少なくなり、所謂ゲストハウス可物件（用途地域や所在地によるもの）は多くの方が探されており市場に出る前に不動産業者内で取引が済まされてしまうのが現状です。

民泊ありきであるならば、用途地域、近隣住民の反対がないかの2点が重要となります。

あと、資産価値として考慮するに再建築不可物件は条件付きで際建築出来るものもありますので、京都市の建築関連条例などに詳しい方に相談されるのが良いです。

予算的には購入＋リノベであればやはり4000万円は見込まれておいた方が良いと思います。

一級建築士事務SOUND
岡本　成貴

ショー様
京都市中京区で計事務所を開設して、ラウムアソシエイツの宗本です。
京都の町屋は、ここ数年大変なバブルで、4000万円でもまともなものは、手にはいらならないと思います。ご希望であれば、当事務所にも物件が持ち込まれるので、探すことは可能ですが、ご予算の範囲ですと多分ご満足いただける物件では、無いでしょう。
場所も、イメージしておられるところから、離れていたりすると思います。
投資物件と割り切って、それなりの町屋を手に入れられた方が、結果的には売却するときも、高くなるでしょう。外国の方で、町屋に投資して（数年前の安かったときに購入、年数回使ってゲストハウスで貸す、近年売却）2〜３倍以上の価格で、売却された方は、多くいます。
今や少し良い土地の町屋は、投資か店舗用で価格が非常に高くなっているとお考えください。
ちなみに良い立地の町屋は、世界のブランドまでもが、購入を希望してきます。当事務所も紹介したことがあります。
ご参考までに
宗本順三
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宗本順三
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