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古家の耐震補強について

現在、東京23区内で古家の取得を考えています。物件は幅2.9m奥行き9mの2階建て、1Fは昔、店舗だった建物です。非常に築年数が立っていて、大幅なテコ入れが必要だったのですが、先日の震災で更にかなり痛んでしまったようです。そのため、ローコストで修繕+耐震補強をしたいのですが、内部に新たに軽量鉄骨でフレームを組んで、そこで強度を保つ事はできないでしょうか?また、それ以外にいいアイディアがあればご提案下さい。

改修は、1Fを車庫+バス+トイレ+洗面 2FをDKとベットルーム ガレージハウスのようなイメージで仕上げたいと思っています。

プロの皆様のご意見を頂ければ幸いです。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

8件

星マーク
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2011年 4月 1日
こんにちは。
神奈川県で設計事務所を開いております
木津潤平と申します。

1階が店舗だったということは、
恐らく間仕切り壁などがあまりない状態だと思います。
間口が2.9mと狭く、細長い形状ですので
特に、間口方向の揺れに対しては、
抵抗する要素(耐震壁)が足りない可能性がありますね。

更に、築年数が立っているということから考えると
基礎がどの程度の強度を確保できているかによって
補強の方法も変わってくると思います。
ベタ基礎或いは鉄筋の入った布基礎であれば、
木造(ですよね)の軸組に通常の筋交いや合板による耐震補強が可能ですが、
それ以外の場合、何らかのアイディアが必要になってきます。
軽量鉄骨でフレームを組んで補強することは
技術的には可能だと思いますが
そのフレームをどのように地盤に固定するかが思案のしどころだと思います。

1階は車庫と水回りのみのガレージハウスということであれば、
水回り部分が構造コアになるような計画が必要だと思うのですが、
意匠設計者だけでなく、
構造の専門家も入れて検討すべきです。
恐らく、このサイトに登録されている建築家であれば、
構造専門家をご紹介することは可能だと思いますよ。

気になるのは、先日の震災でどの程度傷んでしまったのか
という点です。
場合によっては(基礎が沈下するなど)、
相当の補強や修繕が必要となり、
ローコストでのリフォームが難しくなる可能性も
充分にあります。

不動産屋さんにお願いして、
被害状況を詳しく調べてもらってから
購入されるかどうかご検討された方がいいと思います。

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2011年04月02日

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木津 潤平様
基礎の作り方と地盤が大きく影響するというのは勉強になりました。基礎をやり直すのは中々ハードルが高そうですね。明日の内見の際きちんと確認してきます。貴重なご意見ありがとうございました。

星マーク
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2011年 4月 1日
はじめまして、一級建築士事務所 Hirano S-A Laboratoryの平野と申します。宜しくお願い致します。
さて、今回のご相談ですが、耐震補強をしたいということですと、不動産屋さんに、まず、耐震診断がされているかをお確かめください。建物の構造が記載されていないので、よくわかりませんが、木造である場合は、比較的簡単に耐震診断を行なうことが出来ます。耐震診断や耐震補強は自治体によって補助金が出ますので、ご確認ください。
また、耐震補強の件ですが、構造により異なるので、一般的なことしか記載できませんが、他の建築家さんが記載されているように、幅の短い側の強度が不足していると思われますので、よく調べた上で進まれることをお勧め致します。構造や間取りがわかれば記載して頂けるとより詳しいお話が聞けると思います。

大変な事もたくさんあると思いますが、
応援しますので、がんばって下さい。

       一級建築士事務所 Hirano S-A Laboratory
       平 野  智 久
       URL : http://www.hirano-s-a-labo.com
       e-mail : tomohisa@hirano-s-a-labo.com
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2011年04月02日

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平野 智久様
不動産屋さんの言われるには、耐震診断はまだしていないようです。買う方向で判断した時はプロの方にきちんと診断して頂いて最終判断をしようと思います。ありがとうございました。

星マーク
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2011年 4月 1日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 『耐震補強&リフォームか建替え家』はとても多い悩みです。
今回の様な構造的に問題のある建物の場合、一般的に言いますと、おそらく建替えた方がコストパフォーマンスは良いでしょう。言い換えれば、ローコストで建替える事と比較するとリフォームでもコストがそれほど変わらないと思います。
 そもそも耐震性を上げる為には、壁を耐震壁にしなければなりません。もちろん基礎、骨組みも補強した上の事です。そして、外壁を耐震改修する為には、屋根は残すとしても外壁をほぼ裸の状態にするとなると大変コストが掛かってしまう事はご想像いただける事と思います。
 間に合う様でしたら、建築家に相談して、大まかなリフォーム計画とコストシミュレーションをした上で土地の購入を決める事をお勧めします。
 もちろん私もご相談に応じる事は可能ですので、お気軽にメール下さい。
 添付写真は月島にある昭和元年築の長屋を耐震補強をして住宅にリフォームした事例です。
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2011年04月02日

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市川 均様
ご回答ありがとうございます。外壁のリフォームは全然計算外でした。(塗り替えしか考えていなかったです)骨組みだけを残して作り直しになると、コスト的に厳しいかなと思っています。明日、震災後初の内見ですので、その時点で、更に検討をするか、諦めるか判断をして、検討をする際にはプロの方に判断をお願いしようと思います。貴重なご意見ありがとうございました。

星マーク
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2011年 4月 1日
Gonzo1227さん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルを兼業して
いるマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

新宿区の耐震調査員をしている関係上、良く聞く話ですが、
まずは、信頼できる人に、耐震調査をして頂き、その上で
地盤・建物等の補強を検討しましょう。

毎週放映されているヤラセ番組のような方法では、コスト
アップ間違いなしですよ。あれは、TV局指導で行っており
迫力のある映像・驚き・満足感を出すために、仕組まれた
工法・映像です。

現在の構造や前面道路等わかりませんが、補強方法は、色々
考えられるはずです。
予算もあるでしょうからね・・・

写真は、重量鉄骨の狭小ガレージハウス(車2台)
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2011年04月02日

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片瀬 進様
ご回答ありがとうございます。まあ、そう簡単に”なんということでしょう~”と行くとは思っていませんでしたが、皆様の意見を頂いて更にその思いを強くしました。やはり、きちんとした診断、的確なアドバイスを頂いて、内部補強に拘らず、ベストな方法を(買わないという選択も含めて)取りたいと思います。貴重なご意見ありがとうございました。

星マーク
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2011年 4月 2日
Gonzo1227さん
他の方も指摘されていますが軽量鉄骨の補強はお薦めしません。鉄骨に拘るなら重量鉄骨でのフレームで補強のほうが可能性あります。また、大断面の集成材でフレームを組んで補強する方法もあります。ローコストとのことですが。まず、補強以外のリフォームがその予算でできるか検討が必要です。古屋のリフォームは想像以上に費用がかかります。現地の調査とリフォームの目安を整理するのが第一ですね。そして、耐震補強の費用が間に合うか。先日の地震で外壁など痛んでいるなら建て替えのほうがコスト安いかもしれません。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠 http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2011年04月02日

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寺澤 秀忠様
ご回答ありがとうございます。やはり最終判断はプロの方の見積もりを元に決めたいと思います。
貴重なご意見ありがとうございました。

星マーク
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2011年 4月 7日
Gonzou1227さん。初めまして。大阪の岡﨑善久建築設計事務所の岡﨑善久です。物を消費する現在。古家を買ってリノベーション。また「古の気持ち」うれしく思います。まず考えなければならないことは現況を見なければなりませんが昔から店舗の建物だったのですか。それとも住まいで店舗に改装したのか背景が気になります。
本来、木構造は筋違を入れて地震(水平荷重)に耐えることを目的にしております。1階が店舗に改装したのであれば耐震要素のカベがないものと推測します。耐震補強しなければ地震に対して壊れます。下記のような補強が必要です。
1)バランスよくカベを配置し、筋違いを(耐震壁)設けて耐震補強する。筋違を見せるデザインすると解放感がする。建築家と構造家のコラボレーションとなる。
2)(1)の条件と同じであるがコンパネで耐震壁をつくる。解放感がでない。ツーバイ法工法
3)重量鉄骨で補強する。鉄骨の柱が見える。補強仕方によるデザインはさまざまな考えがある。心地よい空間は建築家の構造的感性が必要であるような気がする。
4)鉄骨構造と木造の揺れについての違いによる破損はディテールで処理する可能である。
そこで、2.9mx9.0mの建物で1階が車庫であればどの構造がベストであるか構造計画を行い、構造形式におけるコストスタディを行う必要があります。そこで、地震に対して倒壊しないことを前提に費用対効果で建築を考えるべきであります。どの構造を採用しても倒壊しないを目的に計画すべきであると私は思います。
a)木造の筋違構造
b)木造の耐震パネル(ツーバイ法)
c)軽量鉄骨における構造補強(薄肉の構造材ですので錆び等の配慮が必要です。
d)重量鉄骨における構造補強
c)鉄板による構造補強等があります。
最後に構造におけるローコストの耐震補強を考え、素晴らしいリノベーション建築を完成させてください。また、このような建築は素晴らしい建築家と出会わなければ心地よい建築はできないでしょうね。粘り強く頑張ってください。私が古本を見にいく古本屋の耐震補強の写真を後日掲載します。補強がシンプルですよ。
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2011年04月08日

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岡﨑 善久様

詳しいご回答ありがとうございます。素晴らしいデザインで建てる新築も憧れますが、アレルギー気味なのと、生来の貧乏性なのかもったいないという気持ちが先にきて、古い家ばかり見ています。家を建てるというだけで、立派な生涯の大事業を、築古、かつダメージ付き物件という更に難易度を上げてしまって、他人からみたら無謀な、そして僕本人にとっては自然なアプローチに、一筋の道筋がみえた気がします。建築家の方と家を建てるという行為は ある種の知的な冒険と考えると、ご提示いただいた4つの方法論はどれを選択しても、イノベーティブな物が作り出せそうな気がしてきました。素晴らしいご回答ありがとうございました。

星マーク
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2011年 4月 9日
適値ドットコム(テキネコム)より

震災の影響を受けた?と言う記載があります。
どの程度の影響か、不明確ですが・・・
古家の場合、屋根がわらなど、屋根が重い場合があります。
最近の住宅はスレートなど、軽量化されています。

構造的な問題であれば、木材であれば湿気や乾燥状態、シロアリ、などの環境状態によって、老朽化が考えられます。

また、構造的な問題として法律が変わったので、開口部(窓)
の配置や大きさなどによって受ける影響はさまざまです。

改修レベルでどこまでの対応を考えるか。
は非常に難易度が高いので、その見切り方が重要です。

特に水廻りでは老朽化が進行しやすいので対策が必要です。

全てをモーラすると新築なみの費用となることが多くあります。
よって、古いものを使う場合の限度や限界をコストとバランス
をとり、優先順位を決めて、どこにコストを投入するか。

このあたりのマネジメントが出来ないと、折角のコストが
生かされないということがあります。

御注意ください。

まずはMAILで御相談ください。
(全国対応しています。)
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。

http://tekine.com/contact/index.html

その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

http://ameblo.jp/tekinecom/
http://tekine.com/column/
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420/blog
http://keikakuin.exblog.jp/15625938/
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2011年04月19日

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大槻 健さん
ご回答頂きありがとうございました。やはりリノベーションはコストコントロールがキモなんですね。やりたい事を色々と上げていたら、気がついたら新築予算を超えていたなんって事の無いようもう少し検討して見ます。ありがとうございました。

星マーク
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2011年 4月16日
Gonzo1227さん。写真を添付します。iphoneで撮りましたのでうまく表現できるか心配です。
1)間口方向の補強の考え方です。デザインすれば何ら問題ないような空間になるでしょう。構造的に心配いりません。
2)隣地側・カベ方向は構造合板を耐震カベのように処理で十分ではないでしょうか。
平面図でもあればもっと具体的にアドバイスできるのですが。
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2011年04月19日

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岡﨑 善久さん
写真のアップありがとうございます。シンプルだけど効果的な補強ですね。前回頂いたコメントで 建築家でなくてはつくれない心地良さの意味がわかった気がします。古さと新しさが適度に同居している感じが素晴らしいです。もう少し詳細が見えたらその時は是非ご相談させてください。

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