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資金・ローン

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店舗兼住宅について

この場での質問としては少し主旨がずれてしまうかもしれませんが、よろしければご回答ください。

私は獣医師で、動物病院病院兼住宅という形での開業を考えています(同業種経験6年半で現在31歳です)。

病院兼住宅の場合、住宅ローンはどこまで組むことが可能なのか教えていただきたいです。
開業予定地の坪単価が8万〜12万ぐらいで、敷地80坪程を考えています。土地代+建築費+設備費+運転資金などを考えると最低でも6000万ぐらいはかかると思っています。
自己資金は用意できても1200万程です。
そもそも開業する者が住宅ローンを組めるのか不安です。

また、動物病院はかなり特殊性のある建築物と聞きました。ある程度、動物病院業界に実績のある設計・建築業の方々におねがいすべきものなのでしょうか?合わせて教えていただけると助かります。
よろしくどうぞお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2009年 6月30日
匿名様、こんばんわ。

まず敷地に関してですが、80坪と言うことで結構大きな土地ですね。
高めの坪12万に設定して、不動産手数料や登記で1010万位と思います。

土地の仮契約をし、銀行のローンが通らなかった場合に手付け金が返還されたり、解約できる旨の「重要事項確認書」を記入してもらいます。その後、設計事務所や工務店関係にラフプランを製作してもらいます。ですから、病院はどれ位の規模で住宅の希望間取りはこれ位と書き出しておく事が大切です。ラフプランは10万位で出来ます。無料の所は100%契約を狙うので、何でもしてくれますが、無料より高いものはないと思います。

「建築計画・施工とアドバイス」
出来れば土地を探すと同時に、気の合う業者を何軒かピックアップして、面談しておくと慌てずに済みます。また大手ハウスメーカーさんで、医師専門の勉強会を開いて自分の所で工事を囲い込む手法を用いている所もありますが、建築費は2割から3割高めです。(コンサル料等を建築費に乗せているため)

個人の設計関係でも、病院物件が多い所もあれば全く経験がない所もあります。どちらが良いのかはお客様の判断による所です。初めて手掛ける所であれば、逆に一生懸命に誠意を尽くす事もあり、その方がお客様の為になる事もありますので、こればかりは結果論となります。

また個人でそういったコンサルを専門にしている所に100万ほど払う方法もありますし、製薬会社が開業後の薬の搬入を目的に代行してくれる所もあります。ただ、こういった方法は事業が上手くいかない場合も多くあります。何故なら、最終的には「人任せ」ですから、どこか無責任に「成功するって言ったのに、何で月の売り上げが20万とか50万なんだ」と怒る方もいます。

厳しい意見ですが、お医者さんとある業界は(考え方が)難しいから余り手を出したくないという建築関係者も実際多くいます。実際にクレームの多い職業でもあります。

建築自体は一級建築士であれば、法規的な問題は何もありません。特殊といっても「レントゲン」などの放射能の設備部屋などの注意も皆さん理解していらっしゃる事ですから心配ありませんよ。

「建物と借り入れについて」
基礎を共有する建物であっても、面積を分けて「店舗」と「住宅」で借入は別になります。住宅は通常の銀行ローンもしくは住宅専用機構です。店舗は国・県・市などの保証協会を利用します。お勧めは、以前は国(今は民間となりましたが)でしたが、最近は県民保証のほうが担保などに対しての対応が良かったと思います。こういった不景気になりますと、貸す側の対応の噂を比較できる事が出来た事はとても良かったです。

例えば店舗について
建物は「設備」運転資金は「運転資金」です。建物は土地を購入する場合に図面を持って行き、大体の見当をつけた金額を銀行に伝えます。建物全体の金額と、店舗と住宅の部分のざっとした金額を聞かれます。建物以外の医療機器設備は製薬会社やコンサル設計士に聞いても、結局大体の金額を営業を呼べばすぐに比較出来るので、依頼をすれば行ってくれます。運転資金は規模や場所によりますので、現段階では何とも言えません。

「開業をするから」
確かに、どこかに場所を借りて実績を積まないと住宅は貸してくれない事もあります。でも、情熱でぶつかるしかありません。動物病院ではありませんが、以前お手伝いした所は、大手都市銀行で「医者といえばお金が儲かる、医者と言えば借りれらると思ったら大間違いですよ」といなされ憤慨していました。悔しかったと思います。その後、信用銀行で話をして融資が通りました。土地を購入する前に、銀行の窓口の反応を見るためにも「ローン相談」などに足を運んでください。

この場でアドバイスを行うのは限界があるので、この辺で失礼します。我が家もミニ・ピンを飼っておりまして「うちの茶色い娘」と呼んで可愛がっています。ですから、子供と同じように愛情を掛けると思うと、そういったデザインも大切ですね。また春先の開業が予防接種の時期やフィラリアなどを含めて、集客力のある時期とされます。頑張って夢を実現してください。
矢印
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2009年 6月30日
匿名様 はじめまして、板垣と申します。実は現在同じ用途の建物を計画していますが、融資とかの関係は、個別の判断になると思います。匿名さんの経歴(既に別の店舗で開業なさっているとか)、銀行さんとのおつきあい等等、やはり、PINさんおしゃる様に、一度銀行や信用金庫で直接相談するところから始めた方が宜しいかと思います。
建築的には、コストについては、一般の住宅よりも若干割高になるかもしれませんが、それは考え方にもよります。ある意味事業なのですから、無意味にお金をかけてもしかたがありません。軌道に乗せて、目処がついたらグレードアップするような発想も必要かと思います。
又、どの程度の規模の病院、住宅が必要かというところから話をしないと、漠然としたまま進んでしまいそうです。現時点で、設計やコストが分かる人と相談しながら進めていく事が妥当と思います。(多くの病院の先生が、一度小さめの病院を始められて、顧客がついて、軌道に乗って来てから、次のステップで大きくするという事が多いような気がします。)どの地域での開業か分かりませんが、遠方でなければこちらでも相談などは可能です。
よい動物病院が出来る事を願っております。頑張ってください。
矢印
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矢印
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2009年 7月 1日
動物病院に実績のある人に頼むべきかというご質問を拝見し、
はじめて動物病院を設計した時のことを思いおこしています。
その動物病院は、院長+助手1人という2名の体制でした。
私が、動物病院ははじめてということで、院長に詳しくヒヤリングし、院長も詳しく説明して頂けました。
院長が当たり前と思っていることが、設計者である私には、当たり前ではなかったことも多々ありました。
また、動物病院は、人間が患者の医院建築一般と比べて、院長の考えで工夫できる余地が多いのではないかと感じました。
おそらく、動物病院の専門家には当たり前のことなのでしょうが、私にとって印象に残ったのは、
1. 犬と猫で診察室を別々に設ける
2. 犬と猫が喧嘩しないように、待合いは細長くして、両端に待つ場所を設けるほうがいい
3. 中で待つと、他の患者に迷惑を掛けるので、外部で待つ人も多く、入口前の外部も快適にしておきたい
4. とにかく毛が多いので、掃除がしやすいこと。特に、巾木と床が防水仕上げのように連続していた方がいいこと
コンパクトなスペースでも工夫次第で、使いこなせること。

などです。
どれも、院長とお話しする中で知りました。
大切なことは、コミュニケーションの一言につきると思いました。
矢印
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矢印
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2009年 7月 2日
はじめまして。
動物病院ではないですが、病院と住宅を併設して住宅ローンを組む事が出来るか?という事だと思いますが、詳しくは銀行さんに聞くのが一番です。(貸す側ですから)
但し、私のところの事務所もそうですが、通常50%以上の住宅部分があれば住宅ローンで借りられています。歯医者さんや事務所併設もやった事があり、その時も住宅ローンでした。
多くは地元の銀行さんと今後お付き合いをしていく方向であれば、貸してくれていました。
但し、現在、住宅ローンの査定が厳しく、なかなか審査が通らないようですなので確認が必要です。

土地を購入後建物を建てる場合、審査はより厳しくなります。

出来れば、土地と建物をセットでやってくれる会社を知っていればローンの審査は少し楽になると思います。


借入れ金額については、市や区で新規に事業をされる方に融資もあります。(場所によったり、事業によって変わりますが金利は0.9%前後)
こちらも一度、ご相談に行かれると良いと思います。
矢印
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