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北アルプスを望む店舗併用住宅

北アルプスを望む松本・塩尻周辺の土地に店舗併用住宅を建て、アウトドアショップの開業をしたいと考えています。

現在検討している土地が260坪、450万円で、古家がついております。
解体費用は買主負担です。

傾斜地ではないので、大規模な造成工事は不要と思われます。

その土地で建物解体後、2階建ての店舗併用住宅を建てたいと考えております。
店舗部分50㎡、住居部分100㎡程で、店舗部分には広めのウッドデッキ(50㎡とは別に)を併設したいと考えています。

上記条件で土地、解体費用、建設費、設計費等含め、4,000万円以内に収めることは可能でしょうか。予算が許せば、植栽等も計画に含めたいと考えております。

また、寒冷地ならではで検討すべき設備など、特段にかかる費用などが想定されるのであれば、そちらについても教えていただきたいです。

よろしくお願いいたします。

専門家の回答

9件

2021年 8月24日
拝見しました。
不明な点が多いので、ざっくりとになりますが、難しいと思います。
ご希望の規模の建物だけで、4000-4500万近くかかると思います。
土地代、登記費用、設計料なども含むと、建物をローコストで計画しても流石に厳しいと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2021年08月25日

yauのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
まだ具体的に計画が定まっていないので、建築家の方と相談する中で何を優先すべきか決めていければと考えておりました。
内容によってはかなり難しい可能性もあるものとして、諸経費も考え、今一度検討してみたいと思います。

2021年 8月25日
yauさん
はじめまして。松下と申します。
山登りが趣味なので羨ましいですし、楽しみな計画ですね。
古家がついているとの事で宅地で開発の必要のない土地かと思います。設備も新たに引く必要のない敷地であれば、解体費と地盤状況が悪い場合は改良費が見込まれる予算です。
寒冷地ならではという事では、凍結深土といって条例で定められた深さの基礎が必要です。私も高山に暮らしていましたので理解できますが、断熱性能の確保と雪対策も必要ですね。絶対不可能という予算ではないので、面積を絞ったり、デッキなどをDIYなど工夫して予算内にすればよいだけの話しかと思います。特徴あるアウトドアショップになる事、楽しみですね。
矢印
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2021年08月25日

yauのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
古家がかなりの面積で建っているようなので、その解体費用はそれなりにかかるのではと懸念しております。
該当の地区は凍結深度の定めはないようで、設計士の方の裁量に任されているようでした。
寒冷地に住むのは初めてなので、色んな方からお話を聞きながら、必要な設備などを検討できればと思います。
またDIYについても、可能な限り検討してみたいと思います。

2021年 8月25日
予算的には工期に余裕があれば可能です
多雪区域および寒冷地の経験豊富です
2、3社、相見積もりをとってご予算に合わないようでしたら
ご連絡ください
矢印
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2021年08月25日

yauのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
工期なども関係してくるのですね。大変勉強になりました。
改めてご相談させていただく際は、よろしくお願いいたします。

2021年 8月25日
4000万-450万=3550万 20%諸経費とすると3550/1.2=2958万で、2958万/45坪=65.7万/坪です。出来たら寒冷地なので規模10%減で40坪に抑えれば出来ると思います。
矢印
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2021年08月25日

yauのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
大変分かりやすい概算で、ざっくりとですが予算感が掴めました。ありがとうございます。
大掛かりな店舗を構えたいわけでもありませんので、身の丈に合った、でもこだわりの詰まった店舗兼住宅が建てられればと考えております。規模の縮小が必要であれば、その制約の中で最大限の店づくりができればと思っております。

2021年 8月25日
1、予算について。
・解体費用
建物の規模によります。どのくらいの平米数なのか。他に付属のものはないのかなど。
・インフラ
給水の引き込みはあるのか。排水は排水接続が可能なのか。接続されているのか、または浄化槽なのか。浄化槽の場合既存は使えるのか。

細かい要望以外に、上記は掛かってしまうコストになります。
それらが不明なのでここで言い切ることは難しいですが、予算の配分によってはできない金額ではないと思います。

2、寒冷地の建設
基礎の根入れ深さが深くなります。その地域標高によりその深さを決めます。
給水・排水の深さもそうです。市町村で土かぶりいくつ、と決まりがあるところが多いです。
また、凍結防止帯を給水給湯配管に施工することが多いですが、電気代が結構かかります。それらがない設計が良いと思います。
積雪、長野県では市町村と標高により積雪荷重の規定があります。
断熱、標高によりますが、厳しい寒さです。断熱性能は良いに越したことはないです。

3、その他
現在は神奈川県とのこと。移住となるとその地域性なども重要です。
移住者を受け入れ易い地域なのか、など。こちらの自治体は概ね移住者を増やすことを目標としていますが、細かい地域性もあると思います。
また、アウトドアショップとのことですが、それが商売としてちゃんと軌道に乗せることができるのか、などの立地の問題もありますね。

私も2010年富士見町に移住しました。
移住してから山をそこそこ登っています。
土地探しからのお手伝いもしております。

よろしくお願いします。
矢印
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2021年08月25日

yauのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
給排水については、既に公共上下水道が接続されているため、あまり心配はないのではないかと考えております。まだ現地を見ておりませんのでなんとも言えませんが、建物面積はそれなりにありそうなので、解体費用はかかる可能性があるということは懸念しております。
凍結深度については、該当地域は特に設定されておらず、設計士の判断によるとのことでした。積雪荷重も規定があるとのこと、初めて知りました。当然と言えば当然ですよね。凍結防止帯や、断熱性能等は、具体的な設計段階で建築家の方と相談しながら決められればと思います。
現在見ている地域は、農地も多く、確かに地域性は調べておくべきと思います。ただ、市の都市計画の内容を見る限りは移住を推進しているようですので、行政を味方につけたり、地域の方との交流も視野に入れた店づくりができればと考えております。
以前、岡谷の土地を見に行った際、近くの住民の方から「富士見町は良いところだ」と伺いました。私も納得のいく土地探しをし、店舗併用住宅が建てられればと思っております。
ご相談させていただく際には、よろしくお願いいたします。

2021年 8月25日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。今春長野県茅野市で木造60坪のクリニックを設計監理しました。その経験からお手伝いする事は可能です。まず、建設費ですが、長野の小さな工務店は意外でしたが安くはないですので田舎だから安いと想定すると危険です。私が良くお願いする埼玉価格よりは高いです。ですので結果的には地元の中堅ゼネコンにお願いしました。場合によってはご紹介する事も可能です。その上で総予算についてですが、古屋の規模が解りませんので細かくは検証出来ませんが、店舗内装をアウトドア風にスケルトンとしたり、自宅もシンプルにするとしても、少し(3、4坪)自宅面積を小さくする必要があると思います。寒冷地対策は、まちなかであればそれほどのコスト高にはなりませんが、山間地では冬期の工事にも制限があり1割程度はコスト高になります。積雪量と低温の程度が地域によって変わりますにで注意して下さい。コストパフォーマンスの良い家の建て方は以下のHPを参考にして下さい。寒冷地にも外断熱にする事で対応しています。ちなみに茅野市辺りは松本地方より大分寒いです。ここ2年間長野に通っていましたので遠慮なくお問い合わせください。
アーキネットデザイン合同会社
https://www.archi-netdesign-llc-kikaku.com/
矢印
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2021年08月25日

yauのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
工務店なども視野に入れ、諸々検討しております。工事の時期によってコストが上下する可能性があること、なるほどと思いました。
寒冷地と言っても、地域によって結構差もあるようですし、具体的に設計をする段階で設計士の方とお話ししながら、必要な設備等見極めていければと思います。

2021年 8月25日
yauさま
はじめまして、トートアーキテクツLab安田と申します。

横浜と甲府を拠点に設計事務所を営んでおります。
諏訪方面の仕事も何件かいたしました。

ご質問拝見いたしました。
ある程度ちゃんとした仕上げをしていきますとどうしても金額がかさんでしまいますので、4000万ですと、ギリギリ行けるかどうかかなと思います。
長野県は割合単価が安かったりしますし、アウトドアショップということで、設備も大きなものはありませんので、
素材はあまり選択肢がなかったり、ご希望によっては諦めないといけない部分が出る可能性がありますが、調整次第ではできない金額ではないと思います。

寒冷地であることで検討するべきなのは、水周りを寒冷地仕様にすること、金額面では、凍結震度がありますので、基礎を深めに入れなければいけませんので、コンクリート代がどうしてもかかってきてしまうことが挙げられます。

最近ですとウッドショックの影響で、木造の金額がだいぶ上がってきてしまっております。
弊社では、軽量鉄骨造ができるようにしておりまして、木造と同程度の強度で、コストダウンできるような方法を行なっております。

ご興味ございましたら、ご相談いただければ幸いです。

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トートアーキテクツラボ / tote architecture LAB

安田 智紀
Yasuda Tomoki

231-0014 横浜市中区常盤町2-10 シンコービル401
(山梨県甲府市も対応可能です。)
tel:05035588680
e-mail*****rchi.com
HP: http://www.att-archi.com
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2021年08月25日

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ご回答いただきありがとうございます。
ウッドショックについては様々なところで耳にしております。
開業したいのがアウトドアショップで、店舗内にテントを張ってみたり、テーブルや椅子などの大物を配置するなど、広さは必要かと考えておりますが、そのような陳列の際に自由度が高い方がいいかと思いますので、外観こそある程度拘りたいなとは思っておりますが、店舗内の作りは非常にシンプルになるのではと考えております。
軽鉄骨という選択肢もあるとのこと、視野に入れて検討してみたいと思います。

2021年 8月25日
初めまして。KASA ARCHITECTSの笠掛伸と申します。

弊社は東京を拠点に鹿児島、福岡、長野、東京、埼玉、千葉、群馬などにてオフィス、店舗、展示施設、ゲストハウス、シェアハウス、保育園、住宅の新築、リノベーション、医療施設、教育施設、など幅広く対応してます。

クライアントの想いを共有し、新しい生活への楽しさの発見や心地よさを見つけながら、その場所のもつ良さを大切にし、建築の可能性を追求して豊かな場をつくっていきたいと考えています。

長野ですと小諸や御代田にて設計の実績がございます。

寒冷地ですと、基礎の根入れ深さ(これは砂利を厚くするなどして基礎自体を浅くしたりもします)、このほかに給排水設備工事が高くなってしまう傾向があります。凍結防止帯などの設備に費用が掛かってしまうのが要因ではあります。

建物の規模から計算しますと、ウッドショックもそうですが建材も値上げラッシュですので、仕様にメリハリをつけていけばご予算ないに収めていくことは可能かと思います。

物件情報、コンセンプト、その他ご要望などをお聞かせいただき、具体的なご提案などをさせていただきたいと考えておりますので、是非お会いさせていただき詳しいお話をお伺いさせていただければと思います。

お時間があるときに当事務所のHPにてこれまでの実績などをご高覧いただけると幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。



※移転のため所在地が変わりました。

笠掛伸

KASA  ARCHITECTS
笠掛伸建築設計事務所

HEAD OFFICE
〒182-0022 東京都調布市国領町1-16-9-1N
tel:042-444-5651
fax:*****
mobile:*****
mail:kasa_arch*****-com.ne.jp
hp:http://www.kasa-architects.com


KAGOSHIMA OFFICE
〒899-5651 鹿児島県姶良市脇元1765-3
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2021年08月26日

yauのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
他の方からも、凍結深度についてご教示いただきました。寒冷地でそのような基礎工事が行われているということは、今回初めて知りました。メリハリをつければ予算内に収まりそうだというのが概ねの方の回答のようですので、総予算設定は今の内容で進め、内訳については設計士の方とご相談しながら進められればと思います。

2021年 8月26日
 寒冷地ですと、他の設計事務所の方のアドバイス同様ですが、基礎工事、給排水設備工事が通常よりUPとなります。他に、現在注意しなくてはならないのは、ウッドショック等の資材価格高騰です。現在の木材費は、半年前に比べて1.5倍になっています。また、クロス材も、9月より2割アップです。重ねて、建築関係の労働者不足により、工事費も上昇傾向です。予算4000万としても、消費税を除けば、実際は3500万、そこから設計費用や、解体費、雑費を除外すれば、実際の建物にかけられる費用は、3000万程度になってしまいます。 ご注意くださいませ。
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2021年08月29日

yauのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
資材費の高騰は木材だけではなくクロスもなのですね。
建物自体はシンプルな作りでいいかなとは思っていますが、設計士の方と相談しながら進められればと思います。

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