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新築アパート建設費用概算について

横浜にて、新築アパート建設を考えています。金融機関への融資打診の為、建物建築費の概算はどの位みておけばよいのか教えて頂きたく。土地から購入予定です。検討している土地の情報と、希望している建物の仕様は以下の通りです。
[土地]
場所 : 上永谷 駅徒歩5分
敷地面積 : 143.85㎡
建ぺい率、容積率 : 60%、160%
接道 : 北東側但し書き、幅員4m、接道2m
その他 : 第4種高度、宅地造成工事区域
※アパート建設の場合、総延床面積100㎡まで
[建物]
木造アパート、2階建て
1部屋16㎡、バストイレ別、独立洗面台、ロフト付き、1K
外構工事費用や地盤改良費用も合わせて頂きたいです。
収益物件ですので、なるべく費用は抑えたいと考えています。
以上、よろしくお願いします。



専門家の回答

3件

2018年11月19日
ジョイまげ様

高田馬場で高品質で高利回りのアパート・マンションを土地から紹介している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

残念ですが、今回の土地は、但し書き道路面ですのいで
共同住宅の建設は出来ません。

基本的な木造共同住宅のコストは、55万/施工床坪です。

その他お聞きになりたい場合は、下記まで直接メールください。
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
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ユーザーの返答

2018年11月19日

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早速の回答ありがとうございます。但し書きの許可が取れれば100㎡まで可能との事ですが、許可が取れるのかどうかの確度をもう少し確認してから検討したいと思います。

2018年11月19日
 43条の但し書き道路ですか。アパートの建設の場合、総延べ床面積100㎡までと書かれているので、木造2階建で建てられるものとして、ご返事します。(但し書き道路の場合、道ではなく、ただの通路なので、普通は、200㎡以下の一戸建ての住宅とされてはいるんですが)

 まず、私は上永谷はよく知りませんが、1戸あたりの面積、16㎡で大丈夫なのですか?。横浜市のワンルームの基準18㎡を下回っておりますし。都心ならならともかく、神奈川では25㎡以上で計画することが多いので、まずその点からこの計画に疑問を持ちます。

 賃貸住宅は、計画時に数字上良い数字を出すことではなくて、返済期間中きちんと返済できる計画が必要です。面積を小さくして、個数を増やし、建設費を落とせば採算計算上すごい数字が出ます。でも、そうなるとは限らないのが賃貸です。採算計算をどのようにしているか私はわかりませんが、空室率も普通なら0.9で計算する所を場所によっては0.4で計算しなければならない場合もありますし、賃料2%毎年上がるように計算するところは多いですが、逆にどんどん安くさせられます。家賃保証なんか、黙っても入居者が入るときだけです。はっきり言って実態に合わせて計画しなければ自殺行為です。

 それは置いておいて、延べ床が100㎡以下ということで、仮に16㎡×3戸×2階建と計算します。木造はかなり安くからできますが、私は基本、設計料込みでだいたい坪60万が適切とお答えしております。そうすると、建物自体1800万前後ですか。
 それに付け加え、地盤調査、消費税、確認申請料、測量費、不動産取得税、登録免許税、登記費用、印紙税、抵当権設定、地鎮祭費用、銀行手数料が目安としてかかります。概算で300万円ほどですか。
 とするとだいたい2100万前後ではないかと予想されます。ただ、かなりの概算と考えてください。地盤によって、柱状改良なのか、杭なのかで全然違いますので。
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ユーザーの返答

2018年11月19日

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回答ありがとうございます。1戸あたりの広さを大きくして、4戸で収支がなりたつかどうか(感覚的には厳しそうですが)検討してみます。

2018年11月20日
こんばんは
色々な見解や考えもあると思いますが
民泊などを多く行っている経験から言えば、予算が先ずあるので
その予算からどんな建物を考えていくかということになります

収益物件は投資というよりも経営です
イニシャルコストだけではなく、ランニングコストも発生します
利回りを計算するだけではく、どのような物件で誰を対象にするかなど
の詳細情報で家賃設定を決めます

建築コストを低減するには当然小さくつくることになりますが、収益も減ります
建築コストを安く出来る人は多くいません
分離発注ということを行ってもせいぜい、2割り程度でしょう
中間マージンを除くことで効果が生まれるといい加減なことを言いますが
マージンが抜かれることで作業は増えます
その作業は誰が行うのでしょうか?
余り考えていない会社が多いことも事実です
当社は建築費を聞かれて答えることはしません
それは流動的な金額であるからです
設計事務所とは本来図面という世界で表現します

その中に仕様書という価格を誘導する条件が表示されます
その条件だけでコストは低減することは2割りが限界でしょう
しかし、その分表現はされなくなり、チープなものになる可能性は高くなります

詳しくはお問合せの上お話しします
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ユーザーの返答

2018年11月22日

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回答ありがとうございます。頂いたご助言をもとに検討したいと思います。何かありましたら、別途問合せ致します。

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