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古いテナントビルのリフォーム(防音室へ)について

はじめまして、Yasuと申します。よろしくお願い致します。
古いテナントビルをリフォームしたいと考えております。
以下ビルの詳細です。

築年:昭和50年
階数:4階
構造:鉄骨
敷地:18坪
現テナント:アパレル、設計事務所
場所:JR田端駅より徒歩4分(防火地区、近隣商業地区)

S56年以前の旧耐震基準で建てられたビルで、過去に屋上の雨漏り修理、屋上水道タンクの取り外し工事(水道管直結)、外壁の塗装等々メンテはしてきており、ビル自体はそこそこキレイです。(素人目では)
また、元々7階まで上げられるスペックで基礎が作られていたと聞いております。
このビルの1F~3Fまで各フロア1室つづを音楽用レンタルスタジオ(ドラムまで対応可の防音室)へリフォームしたいと考えておりますが、以下質問がございます。

1)大規模な耐震補強工事無しでも合法でこれらリフォームが可能であるのか?
補強した方が良いのは理解しておりますが、法的な補強義務が生じるのか、という部分が知りたいです。

2)各室を防音室(ドラムが夜中でも叩けるレベル)へリフォームする際の1坪当たり、ないしは1部屋当たり(14畳程度)のリフォーム費用はいくら程度でしょうか?

テナントビルの為、各階に水道やトイレがありますが、これらはこのまま活かして、内装(防音施工)と現在ある階段の位置の変更が出来れば良いな、と思っております。予算は2000万程度です。
どうぞアドバイス宜しくお願い致します。

専門家の回答

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星マーク
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2019年 7月12日
Yasさま

1)法的な補強義務はありません。
ただし、「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」による沿道耐震に指定されていれば耐震診断実施、報告の法的義務が発生します。
耐震診断して報告するということは、その建物の耐震性能がおおやけになります。現行基準を満たしていない建物によって入居者、利用者が損害を受けた場合にオーナーに法的責任が発生する場合があります。
また、法的義務が無くても耐震診断することをおすすめします。今後は、予見されるリスクに対して対処しない場合、不法や不作為とみなされるケースも増えていくものと思います。法的責任の範囲は広がってきております。耐震性能だけでなく、防火性能等、いろいろな面で現行基準を見たいしていないと思われますので、専門家に相談することをおすすめします。

2)ドラムは楽器の中で最も音を防ぎ難い楽器のひとつです。どの程度騒音レベルを下げるかにもよりますが、騒音レベルを50dB以下程度にするには一部屋当たり500~600万円くらい必要かと思います。躯体がコンクリートでない以上、音を遮断出来ないので、あとはどの程度の低減レベルにするかの問題になるかと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2019年07月12日

Yasuのプロフィール写真

ご丁寧な回答誠に有難うございます。
耐震補強が義務ではない事、理解しました。
実は裏に木造2階の古い住まいがあり(30坪)、これと合わせて取り壊し、10階建てワンルーム兼音楽スタジオ(1階のみ)への建て替えも視野に入れて慎重に検討しておりましたが、この先30年という長い期間ローンをこの何が起こるか分からない時世に建てて本当に返していけるのか、土地の維持が出来るのか不安で、出来るだけ初期投資の少ない方法を考えるようになりました。
周りを見渡しても新しいビルばかりで、景観上周りに迷惑掛けるわけにいかず、重い腰を持ち上げた次第です。
当方シミュレーションでは10階建てにした方が収益面ではメリットがあるのは分かり切っておりますが、父が残したビルを再生したいという家族の思いから、リフォームという選択肢を考え出した次第です。
投資家さんからしたらもったいない話かもしれませんが、当方も働いてますし、収益が出なくても維持が出来ればそれで良しというスタンスです。

星マーク
相談者が役に立った
2019年 7月12日
Yasu様
耐震補強は既に回答されていますので、防音施工についてもう少し加えておきます。
打楽器、ピアノなどは、音と同時に振動が発生しますので、空気の振動を止めても躯体振動が伝わって行きます。これらを止めるのは床にグラスウールを敷いてコンクリート床、PBなど重量の重いもので建築躯体から分離して再度内部に部屋を造る必要が有ります。荷重が増えるのですが、1階は全く問題がありません。しかし、上層階では固定荷重が増えますのでよく検討する必要が有ります。重量の軽いもので遮音しても音の振動エネルギーは、止められません。特に低音の遮音が出来ません。従って、3階では本格的なプロ使用のスタジオは相当難しいと思います。耐震補強をしないのであれば、1〜2階ぐらいが本格的スタジオ、三階は楽器に制限があるスタジオにされるのがよいと思います。音は目に見えない上に工事が終わって検査するまでその性能は分かりませんので、それなりの技術と経験を持っているところに相談されるのがよいでしょう。間違うと所定の性能が出なくて、工事はやり直しになります。また荷重の増加は危険側になりますので、よく検討された方が良いでしょう。
矢印
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2019年07月12日

Yasuのプロフィール写真

大変貴重なアドバイス有難うございました。
私自身も振動は気になっておりました。他に利用されているお客さんだけでなく、近隣の皆様に不快な思いはして欲しくありませんので、慎重に検討したいと思います。

2019年 7月12日
テナントに設計事務所があるなら現状把握が
一番できているところに相談されるが一番です。
矢印
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2019年07月12日

Yasuのプロフィール写真

アドバイス有難うございます。
混乱させ申し訳ありません。投稿直前までGoogleで設計事務所を検索していた際にそのキーワードをコピーした状態が維持されていたと思われ、キーボード操作ミスでテナントのところに設計事務所をコピペしてしまったようです。
実際には設計事務所はありません。

2019年 7月14日
こんにちは

店舗設計などでよくあることですが
まず、ビルのテナントに対する貸方基準ということがあるか、無いかという
ことになります

管理会社が大手などになれば内装監理室というテナント工事に対するビルの
仕様や条件などが整理されています
その条件に合うような改装工事になるということがあります

しかし、そのような基準がないビルも多くあります
その場合は改装工事される場所によって防音工事に条件が変わります
また、近隣の方々によっては音に敏感な方もいる場合があります

防音室の条件を何処までにするか、ということもそのような条件に
よって仕様が変わります

金額はその条件によって大きく異なりますので一概にいえないと思います
暗騒音というような音の出ている時間帯や振動音という音が出る原因によって
音の聞こえ方が変わります

簡単に金額を言うことが出来ないのはトラブルが想定できないからです

失敗するケースは安易な設計をして適当な仕様で始まり、終わった後で
音のクレームが来て問題になるなど。

建築において、このような問題が起きるのは安易な設計と金額を提示するからです

お気をつけて下さい
参考になれば幸いです
矢印
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2019年07月14日

Yasuのプロフィール写真

アドバイス有難うございます。
おっしゃる通り音漏れには細心の注意を払う必要があると思っております。
現地は夜間は60db以下というレギュレーションがありました。
経年による音漏れ等もあるでしょうから、施工業者とはよく相談の上、慎重に検討するようにします。

2019年 7月15日
Yasuさん

鉄骨構造は振動しやすい構造なので防音室のリフォームは難しいです。
重量で振動を抑えると構造の負担が大きく実質無理でしょう。

振動を抑える特殊な工法でやってもドラムなど低音域の振動は
なかなか難しいかと思います。

一階については対応ができるかもしれませんが、
2階や3階は楽器を限定したスタジオにするのが現実的でしょう。

ただ、田端でそれだけの需要があるのでしょうか?

現状のテナントが事務所利用と思いますが
中小企業には借りやすい良い物件ではないでしょうか?

1階についてはドラムまで対応したスタジオとしても
相応の広告をすれば収益あがりそうですしやっても良いと思います

2階と3階は防音性能も確保した事務所でも貸せる物件が現実的でしょう。

ただ予算が2000万という事なのでできる事が限られそうですが。
知り合いの防音技術者なら何か提案できるかもしれません。

階段の位置変更はまず無理だと思います。

ざっと簡単なアドバイスですが参考になれば幸いです。
より具体的にはメッセージ頂ければ対応いたします。
矢印
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ユーザーの返答

2019年07月15日

Yasuのプロフィール写真

大変貴重なアドバイス有難うございます。
貸しスタジオ業の市場調査は既に実施しておりますが、田端はロック系音楽スタジオがないんです。
実は裏手に母屋があり、そちらをリフォーム、ビルもリフォームという時代に逆行した事を考えていました。
皆さまのアドバイスから、全て取り壊し、一つのビルにするという選択肢をまず考えた方が良さそうです。
次回は別の掲示板にて相談出来ればと思います。

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