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家づくり相談

都内、旗竿地、木造3階建ての建築コスト

23区内で新築木造アパートの計画をしています。
どこにでもあるような建物ではなく、コンセプトを尖らせてデザインにもそれなりに凝り、中長期的な競争力を持たせたいと考えて、収益物件に慣れた設計者様、工務店様を探しています。
(デザインはゴテゴテさせるのではなく、センス良くミニマルな方向でコストも意識したいと考えています。)

現在土地の仕入れにあたり収支の検討をしておりますが、建築費の高騰でなかなか想定のレンジに収まっていない状況です。
そこで、以下与件における工事費はどの程度になると考えられるでしょうか?ご意見いただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いします。

土地
東京23区内
面積100平米、準防火地域、第三種高度地区
旗竿地、接道2m(ただし隣地と竿の部分が区画されていないため隣地の竿と合わせて4mの通路状になっていますので、小さい重機は入れます)
敷地形状は整形
周辺は閑静な住宅街

建物
木造3階建、150平米、1K×6戸
各フロア同じ間取り
小規模なので長屋ではなく共同住宅
劣化等級2級以上
設備はオートロック、宅配ボックス、バストイレ別、二口コンロ等、一通り完備

専門家の回答

4件

2019年 8月 4日
坪80万です!ただし、旗竿敷地は死人が出やすいです。それを自覚する事必要です。
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ユーザーの返答

2019年08月04日

わかやのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。

2019年 8月 4日
こんにちは。
共同住宅等は法規で「屋外の避難経路」というものがあります。
建築基準法では1.5m以上となっていますが、行政によってはそれ以上の
幅を指定している場合があります。
特に旗竿地の場合は行政で特別な指定をしている場合もありますので、2m
で問題が無いか行政に尋ねる事をお勧めします。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
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ユーザーの返答

2019年08月04日

わかやのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
行政の担当に確認し、共同住宅建築可能との回答を得ております。

2019年 8月 5日
わかや様
旗竿でも共同住宅が建てられることを知っておられること、かなりの熟練なかたと御見受け致します。
この規模では、避難通路は都内であれば1、5mでかまいません。
しかし3階の共同住宅では準耐火構造の基準をみたすプランが取れなければ
耐火構造にしなければなりません。
経験値から、旗竿ではこの準耐火構造の共同住宅のプランが取りにくいです。
それでは、この所の準耐火構造と耐火木造の坪単価の違いを示しますね。
準耐火木造60万
耐火木造 70万
灼く10万の差が出ます。ですので準耐火のプランが取れなければ耐か木造にするか
あきらめて長屋にするかです。長屋だと準耐火木造で行けますが、オートロックがとりにくいです。
私たちとしては、共同住宅の耐火木造に落ち着くことが多いです。理由は準耐火のプランが取りにくいことが多いからです。
ミニマルなデザインで差別化することは最も得意としております。
劣化等級2は、融資上有利ですね。木造ではほぼ100%やっております。
どうぞ、プランなど遠慮なくご相談下さい。
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2019年 8月10日
わかやさん

はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。賃貸集合住宅や店舗ビル、敷地条件の厳しい個性的かつ独創的な建築を数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、三年前のフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご存知の通り賃貸は収益性を考えると性能やデザインも含めて、他とは競合しない付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が非常に重要です。

東京23区内では旗竿敷地に共同住宅を認めないところも多いのですが、既に確認済みとのこと。諸々厳しい制約があるのかもしれませんが、耐久性や耐震性、入居者の人気を考えるとRC造が一番お薦めですが、コストは高いです。
鉄骨造も想像以上に高騰しております。
概算坪単価はあくまでも目安になりますがRC造、鉄骨造共に120万円/坪が最低ラインです。

ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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