収益物件建築について

dop 様

はじめまして。
ユウ建築設計室の吉田と申します。

利回りだけを考えますと14㎡ワンルームのように小さい住戸をたくさん作ることが一番ですが(最近、狭小物件も流行っていますよね)、その場合、デザインや仕様等、かなりこだわった設計しないと、継続的に満室を続けることは難しいかと思います。
また、木造３階建ての共同住宅となりますと、法規制が厳しくなりますので、慣れている方にお願いした方が良いと思いますよ。

新板橋近郊には昨年まで住んでおりましたし、ご希望に近い形の賃貸の設計を多く手掛けておりますので、よろしければ、お気軽にご相談ください。

よろしくお願いいたします。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
ユウ建築設計室　一級建築士事務所
ヨシダ　ユウスケ
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

dop様
こんにちは。
収益物件建築についての相談を拝見しましました。
デザイン性の高い賃貸住宅からデベロッパー案件の収益優先物件までさまざまな賃貸住宅を手掛けています。一級建築士事務所 感共ラボの森と申します。

敷地情報をお送りいただければボリュームチェックやソフト的なアイデアを検討できます。お時間あるときにホームページやブログを是非ご覧ください。

また当事務所は住環境性能をとても大切にしていますので賃借人からも喜ばれております。すべての物件で住環境性能を計算しているので他賃貸との差別化にも有効かと思います。

敷地情報お送りいただく際は下のメールアドレスに送ってください。
では、どうぞよろしく願いいたします。
HP : https://kanlabono.com
メール：kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所　感共ラボの森
代表　森健一郎
TEL:*****
川崎市中原区等々力17-5
横浜ｱﾄﾘｴ：横浜市中区太田町5-69

dop様
　初めまして、渋谷区の一級建築士事務所の中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。私たちは、一戸建ての住宅や集合住宅の設計をメインに手掛けています。
　新板橋駅３分であれば、用途地域は商業地域でしょうか？用途地域と前面道路幅で容積率３００％が変わってくる可能性があります。そういう変更の可能性を前提に、ザックリですが・・・「1階部分に14㎡程のワンルーム＋父親居住用50㎡の部屋、2・3階部分に20㎡×3戸×2」は十分、可能です。木造なら準耐火建築物以上になるはずなので、建蔽率も１０％割増しできるため、敷地の形によっては、１階の賃貸をもう少し大きくできるかもしれません。駅近なので、2・3階を15〜18㎡×4戸で利回りを上げることもできそうです。
　詳しい条件がわかれば、もっと具体的に回答、提案できると思います。
　私たちが手掛けた集合住宅は、下記のページにてご覧いただけます。何でもお気軽にご相談ください。よろしくお願いいたします。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~m-naka/j-worksMultipled.html

中辻正明
中辻正明・都市建築研究室
http://www2u.biglobe.ne.jp/%7Em-naka/
m*****esh.ne.jp
*****

こんにちは
何故3階建てなんでしょうか？
利回りだけを考えれば、建蔽率容積率を目一杯使ったらどうでしょう。
単純に考えると、建築面積64㎡、5階建て、延床面積321㎡となりますが。
ELVを付け、最上階をお父さんの居住スペースにしたらどうでしょう。
上階からの音の問題も解消されるし、最上階の方が気持ちいいと思いますよ。

まずこちらをよくお読みください。
https://sumika.me/p/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac/self
こちらがメインコンセプトです。
https://sumika.me/p/works/fe016f4f435a0385c0621cfe4a86019c277938ff
全ては動かせる資金が現実問題でそれによって決まります。気が向きましたらどうぞ！

初めまして、株式会社　HAK(エイチエイケイ）改め　KAアーキテクツ株式会社の秋田と申します。
本社は神奈川県川崎市で、田園都市線鷺沼駅にあります。
私共は、賃貸併用住宅を得意としており、銀行提出用事業収支計画書の提案を含め、融資付けから、リーシングのお世話まで、一貫してご提案しております。イニシャルコストを押さえる意味での、設備機器のリースの提案等も御提案出来ます。ご紹介できる工務店もございます。
地域のランドマークになり、自分が住んでみたい空間デザインを施し、空室ゼロの賃貸計画を提案させて頂きたく存じます。
賃貸計画は、最初の計画が重要です。将来を見据え、空室ゼロの地域のランドマークになる賃貸計画を提案させていただき、末長く、お付き合いをさせて頂ければと、思っております。
下記連絡先に、敷地情報等をご連絡頂ければ、ご提案も可能ですので、よろしくお願い致します。

KAアーキテクツ株式会社　　　
秋田　憲二
川崎市宮前区土橋３−３−１伊藤ビル３０１
044-982-3901　/携帯 *****
メールアドレ*****eb.com
HP (HAK) http://www.hak-web.com

dop様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

今回ご相談のお土地ですが、
60%の300％とのことで、住居系の用途地域ではないかと推測されます。
そうしますと第３種高度地区と思われますので、
お敷地の大きさからしますと３階建ては正しい選択です。

利回りから考えますと、木造がおすすめですが、
３階建て木造の共同住宅は、耐火建築か１時間準耐火構造にする必要があり、
恐らくこの規模ですと、木造で１フロアに３住戸は難しいと思います。
（非木造でしたら可能性あります）
道路側の間口が狭い場合は、それも難しいかもしれません。
東京都ではすべての住戸の窓が道路にあることが条件です。

先ずはお土地の諸条件（形状も含め）で、どのぐらいの規模の建物ができるのか、
設計事務所や建築会社に相談しないと、キャッシュフローも投資判断も出来ません。
そして建築可能規模の検討、全体のコンセプト、融資可能なプランか？と言った、
様々な要因を同時に解決して進めないと建築できない状況であります。
（なおこれらのことは、自己資金比率が高ければ問題ありません）

なおお父様が住むということですが、賃貸併用住宅は融資がとても難しい状況ですので、
純粋に投資用として建築する方が可能性があると思います。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石　明弘
http://ateliercu.jp

dop様
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
この規模の賃貸住宅は都内に数多く手掛けております。
板橋は、板橋本町、南町、小豆沢など実績があります。
建蔽率は、６０ですが７０で設計できます。容積は３００ですが、全面道路と高度地区により
変わってきますので全部消化するかどうかはそれがわかれば、計算できます。
３階建てをイメージされておられますが、多分それぐらいは建築できると思います。
構造は、建築費が安い分木造が利回り取れますが、返済期間が２０年暗いと短くなって
しまいますので手残りが少なくなります。
鉄骨なども検討してみるとわかります。
お父様が住まわれるとのことですが、銀行にそれを前提で借りると賃貸併用住宅とみなされ
希望の融資が受けれなくなります。
dopさん名義で全部賃貸住宅で建てて、５０m２部分にお父様が店子として入居すれば良いのです。その時土地の名義がお父様の場合、担保提供の同意書をつけれrば問題ありません。
まあ土地代がかかりませんから、収支は明るい希望が持てますね。羨ましい限りです。
プランは、勿論銀行用の収支事業計画書もお作りします。
割と賃貸住宅に積極的に融資している銀行の腕利きの担当者を紹介できます。
建築は当然のこと、融資や賃貸募集もかなり自信を持ってアドバイスできます。
他の事例もお見せしながらご相談できます。
どうぞ遠慮なくご連絡ください。

dopさん、はじめまして
どのような設計が利回りが高いか？についてですが、やはり総事業費を抑えるという事になります。
ただ、建設費が今現在は、数年前も安くは無いのですが利回り的にギリギリくらいだったのですがその時に比べて、2割上がってまして、利回りを気にされる方が賃貸住宅事業を新築で進められるのはお勧めしかねます。
でも、相続対策もしくは長期的視野に立って事業計画を考えられるのでしたら、進められても良いと思いますが。

住戸のイメージを持たれてる様ですが、単なる賃貸住戸だけでは無く、シェアハウスとか色々のケースも考えられると少し利回りは良くなる可能性があると思います。

はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。併用住宅を得意としておりますので、簡単なアドバイスをさせて頂きます。土地の所有者はどなたでしょうか。それによって、資金調達（融資）の方法が変わってきますし、相続対策もです。いずれにしても専門家とともに事業計画をつくる必要があります。その上でないと金融機関も融資判断出来ません。先ずは資金調達（融資）次第です。もし、具体的な局面になりましたらご相談ください。
アーキネットデザインLLC
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/

dopさん
どんなに部屋数あっても入居者がいなければ収益は出ません。
その界隈もワンルームは過剰供給ですし
ましては狭いワンルームでは新築時でも苦労しそうです。

高田馬場当たりならもっと小さいワンルームでもニーズがありますが
新板橋ではそういう狙いでやっても入居者集めるの苦労します。

木造耐火建築でコストを抑えながらもほどほどの収益で
ほかにない間取りの賃貸をお勧めします。
具体的な提案はメッセージでご相談いただければ
いただいた情報をもとにお答えします。

dopさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地の特性を活かし個性的かつシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、4年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」（主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー）の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
ご相談の内容を拝見する限りでは、小さな住戸を数多く計画することが利回りを高めるひとつですが、容積率の余裕から3階建てでは勿体なく、4階建て、5階建てとして魅力を高めることもひとつの方法です。
ただし、道路幅員によりますが…住居系の用途地域で道路幅員4mでは3階建てになります。
1階部分はエントランスホールなどの面積を考えると、お父様の居住スペースのみになりそうです。諸々土地に関する詳細が分からないと何とも言えません。
改めてご相談頂ければと思います。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞に選ばれましたので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

はじめまして、
文京区の佐竹勝郎建築設計事務所と申します。

都内で収益物件の経験がございます。
いくつかアドバイスさせていただきます。

まず、容積率ですが、３００％とありますが、全面道路に掛率をかけたほうが小さければ、そちらが適用されます。全面道路幅が大きければ、容積率も大きくなるイメージです。

そこから最大のボリュームを検討していくわけですが、多くの場合、道路斜線や高度斜線 建物高さが決まってきます。だいたいは、地上３階建てがマックスでしょう。

収益を考えますと、そのボリュームでは物足りない部分もでてきますので、その場合、地下（半地下）を計画するのも一案です。地下は容積率に算入されないのです。そうすれば、住戸数も多く確保できます。

ただ、建設コストは当然ながら割高になってしまいますので、賃貸収益とのバランスをみながら検討するとよいかと思います。

地下はRC造、地上は準耐火木造の混構造という考え方ですね。

ボリューム算定のラフプランなど作成できますので、お気軽にお声掛け頂ければ嬉しいです。

http://satakearchi.webcrow.jp/

よろしくお願いいたします。
佐竹

dop様

初めまして
株式会社LicreHomeと申します。

弊社は、
設計＆施工、事業計画算定、金融機関のご紹介まで行う、
文京区の建築会社です（4代続く会社です）

結論から申しまして、
1階＝14㎡賃貸、2階＝居住+20㎡賃貸　3階＝20㎡賃貸は可能です。

金融機関（ローン）目線を加味すると、2～3階の面積を減らし、戸数を増やした方が良いかもしれません。（どこまで自己資金を入れるか、どの金融機関を利用するかにより、詳細は要検討です）

今回のような「賃貸併用住宅」においては、
一般的な「住宅」とは異なり「事業」に近いですので、
借入返済比率や、将来の出口戦略（売却or保有など）を見据えた、事業計画が非常に大切になります。

設計＆施工を建築会社に発注する際は、
そのような事業計画を理解しておる会社様に依頼される事をお勧め致します。
（予算超過の設計案・工事見積もりとなり、話が進まない・・・となる事例を散見します。）

当社では、
23区内にいくつか賃貸併用住宅を設計＆施工した経験ございます。
今のところ、借入返済額＜賃料合計となっており、オーナー様に喜んで頂いております。

もし宜しければ、ご相談ください。
よろしくお願い致します

-------------------------------------------------------------
株式会社LicreHome(リクレホーム）
藤田　健太郎

住所： 文京区音羽1‐23‐15
HP　: http://licrehome.net/
Mail： f*****home.co.jp

　

こんにちは。
内容拝見するに、防火地域、準防火地域であれば、建蔽率70％以上（以上というのは敷地の条件等によります）
但し、耐火建築物　準耐火建築物が条件です。
住居系の用途地域であれば
容積率は前面道路×0.4が容積率となりますが前面道路は7.5ｍ以上であれば300％で大丈夫ですがそれ以下の道路幅員だと300％以下になります。

以上の通り、条件によりますが、ざっくりと25㎡程度のワンルームが9部屋＋お父様居住が75㎡ﾜﾝﾌﾛｱｰに屋上設置で収支があえば4階がお勧めかと思います。
敷地の特定が不明の為、あくまで想像の範囲ではございますが。

弊社工法は外壁御影標準仕様で、防音効果も高いRC壁構造のため、賃貸物件の空室率は低いです。
ご興味がございましたら一度下記までお問い合わいただければ幸いです。

部谷　志織（h*****co.jp)
ブリックス株式会社
〒104-0032　
東京都中央区日本橋蛎殻町2-2-1冨田ビル
TEL:*****　FAX:*****
URL http://www.brix.co.jp